转型破局！又一家物企要借壳上市了？

转型破局！广州或将新增一家A股物业上市公司。

近日，广州珠江发展集团股份有限公司公告披露，公司拟与珠实集团、珠江健康进行重大资产置换及重大资产出售交易。

其中，珠江股份拟置出资产为所持有的房地产开发业务相关的资产负债，拟置入资产为交易对方合计持有的珠江城服的100%股权。截至目前，珠实集团持有珠江城服95%的股权，珠江健康持有珠江城服5%的股权。

其实，2021年6月，珠江城市服务曾在底向港交所递交招股书，但于当年12月底失效后便，本以为上市之路已经告一段落，转而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。

收入骤降

2022年，珠江股份收入骤降，连带着净利润也跌倒了谷底。

2020年、2021年及2022年前八个月，珠江股份营收24.75亿元、36.07亿元、3.81亿元。2022年1月-8月，其净利润亏损约16.37亿元。根据公告测算，若是置入珠江城市服务资产，其亏损将缩小至1.7亿元。

同时，轻资产物管业务注入后，其资产负债率也将进一步缩小。2021年及2022年前八个月，珠江股份资产负债率分别为88.4%和93.31%，交易后则分别降至82.52%和82.66%。

盈利能力有望得到优化

交易完成后，珠江股份将持有珠江城市服务100%股权。

据悉，珠江城市服务主营业务包括物业管理及文体运营服务两大板块，其中物业管理涵盖住宅物业、城市公建、产业园物业等20多种业态。文体运营主要依托子公司珠江文体，其是国内文体场馆运营服务方面的龙头国企，在提供文体运营服务的物业百强企业中，珠江文体体育场馆在管建筑面积排名居首。草案显示，截至2022年8月末，珠江城市服务在管项目数量合计366个，在管建筑面积约为2,844.91万平方米。

此外，近三年珠江城市服务在管项目数量和在管面积保持持续增长趋势，积极开拓新业务模式，促进了营业收入规模持续提升。根据草案数据，珠江城市服务在2020年、2021年以及2022年1-8月，营业收入分别达到94,380.10万元、119,056.21万元和80,540.60万元，归母净利润分别为6495.56万元、6202.08万元和4506.79万元。

珠江城市服务将为上市公司提供可持续发展的动力，根据草案备考数据，交易完成后，公司2022年8月末总资产将由3,434,904.26万元降低为500,559.48万元，同时总负债亦有显著降低，将从3,205,245.07万元降低为413,783.98万元，资产负债率从93.31%有效降低为82.66%。同时，公司归母净资产从83,543.43万元提升为84,249.31万元，净利润和每股收益也将有所提升。

由此可见，通过本次重组，上市公司不仅资本结构更趋于合理，盈利能力也有望得到明显优化，有利于保护股东的权益，从长期看或将带给投资者更好的回报。

或为广州、为A股再添物业上市公司

官方资料显示，珠江股份的母公司广州珠江实业集团(以下简称“珠实集团”)，成立于1979年6月，目前，珠实集团已成为广州市属全资国有大型智慧城市运营综合服务集团、广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台、广州市属国企中唯一城市运营全产业链企业，业务覆盖城市建设与开发、产业园区投融资与开发建设运营、城市运营与服务三大板块。

珠实集团直接持有37家公司股权，包括15家全资和16家控股公司、6家国有参股公司。旗下共有20家高新技术企业、3个国家级科研平台，2家上市公司珠江股份(600684.SH)、苏交科(300284.SZ)。

如果本次重大资产置换成功，广州有望再新增一家A股物业上市公司。