用经营贷置换房贷？深圳已出手整顿经营贷转贷了

　　近期，多城因房贷利率下调引发一波提前还贷潮。为降低月供压力、贷款成本，利率高点入市的购房者着手提前还款。与此同时，经营贷又开始以隐秘的方式频繁流入楼市。

　　针对此种现象，近日深圳传出消息，因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。

　　据了解，的确有部分银行接到要求，暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。有银行表示已无法接单，要“过段时间”才能办理此类业务，有银行则表示目前仍可接单。

　　对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，一些银行也开始采取更严格的合规审批流程，这将延缓审批的进度和通过率。

　　经营贷的初衷是政府对小微、民营企业融资的支撑，各行纷纷抛出低息经营贷，也一直被禁止流入房地产市场，但在“低息”诱惑下，该违规行为屡禁不止，相关中介机构不计其数，几乎都可以提供全套操作服务。

　　据了解，目前各行的主流抵押产品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，对比5%以上的存量房利率，利息差显著。

　　虽存在一定的套利空间，但背后却是隐藏的众多风险点。

　　首先便是法规的明确禁止，即便当下监管相对放松，但不排除后续会“秋后算账”，以至面临断贷、抽贷、信用污点等风险。

　　针对近期多现的经营贷操作，深圳市房地产中介协会近日便发布了关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指经营贷违规流入房地产领域这一行为。

　　此外，具体操作过程中，同样存在诸多不确定性的经济风险。

　　如当前提前还贷需求旺盛，排队时间难有定数，但赎楼垫资的借款资金具有使用成本，如不能如期赎楼，过程中产生的利息难以预估;

　　又如经营贷一般是1年到5年期，周期短，期满后重新还款再贷。为吸引客户，金融机构一般会授信推出10年期、20年期等较长周期产品，但在实际还款过程中，依旧需要循环倒本，一旦还不起本金，则需要过桥展期，具体各行规则不一，倒本之后的利率是否会有调整也要视当时政策而定，有一定不确定性。同时还要担心过程中操作的中介、相关的审核资料出现问题等导致的抽贷。

　　如果仅是为了节省部分利息负担，大可不必铤而走险，毕竟存量房利率下调并非没有可能。