河南漯河：进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展

2月24日，河南省漯河市住房和城乡建设局发布关于进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展的通知，以“保交楼、保民生、保稳定”为目标，加强和改进金融服务，优化房地产市场调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

1、稳定房地产开发贷款 对存量房地产信托融资合理展期

通知提到，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，尽量满足房地产项目合理融资需求。

同时，稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构适度放宽条件，在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提高建筑企业信用贷款授信额度，以平台公司、建筑企业、政府欠款依据作为质押物进行贷款额度授信，缓解建筑企业资金压力。建筑企业获批的融资贷款参考房地产企业项目贷款实行专户管理，新增业务回款，优先用于偿还银行贷款。

对于房地产企业开发贷款、信托贷款、个人住房按揭贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，不盲目抽贷、压贷，不得划扣房地产公司个贷保证金。贷款延期的可不调整贷款分类，不增提拔备，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。支持信托公司加强与委托人沟通，在做好资产保全的前提下，对存量房地产信托融资合理展期。

2、推动专业机构为财务总体健康房企债券发行提供增信支持

通知提到，要优化预售资金监管。为了增加资金流动性，对于进入监管账户的资金，在保障用于在建商品房项目的基础上，开展保函替代监管资金业务，最大限度释放流动性。项目监管账户内资金达到重点监管资金监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

另外，支持符合条件的优质房地产企业通过资本市场发债、重组上市及运用增发、配股等资本市场工具融资发展。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

支持债券发行人在境内外市场回购债券。支持符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产和商业地产。支持优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITS，盘活存量资产。

提高专项借款使用效率。进一步完善专项借款资金管理办法，优化资金拨付流程，前置审批要件，简化审批环节，按照项目施工进度有序拨付资金，提高资金使用效率，确保资金安全有效拨付至参建主体，确保项目复工后不形成新的“拖欠”。加快协调主融资商业银行达成配套融资意向，待专项借款批复后，第一时间跟进配套融资，确保项目后续建设资金需求。

3、鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务

通知提到，在做好保交楼金融支持方面，加强商业银行配套融资支持。鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。

对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

自中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》文件印发之日（2022年11月11日）起，半年内向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。加强与上级行沟通对接，争取更多保交楼贷款支持计划额度。

另外，在推进房地产企业纾困方面，实施改善优质房企资产负债表计划。确立白名单企业准入标准及我市优质房企白名单，支持优质房企改善资产负债表。

支持房地产项目并购。鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

推进市场化处置。对严重资不抵债、涉嫌重大违法违规的房地产企业，依法推进破产。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按照自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。

调整保障性住房配建政策。自2022年8月1日起，对新办理商品房预售许可时，暂不执行“按照住宅面积2%的比例配建保障性租赁住房”及“棚户区改造项目（含城中村、旧城区）按照总建筑面积扣除安置房面积后1%的配建比例”的规定。之前已办理商品房预售许可的项目，不再调整。调整保障性住房配建政策延续到2023年底。