三旧改造新规！东莞出台旧改拆迁补偿统一标准！

4月7日，东莞市自然资源局发布“东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知”，东莞拆迁补偿的标准落地了！将于5月1日起执行。

根据通知显示，《暂行指引》引适用于全市“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本核算，具体包括全市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造 （城市更新）项目。

01 住宅物业核算标准

采取物业置换和货币补偿相结合模式。值得关注的是，此次《指引》发布了具有东莞特色的车位置换规则！

1、集体土地+有产权证：四层以下（含本数）按照建筑面积置换 1:0.5 比例商品住宅和不超过 1:0.5 比例保障性商品住宅。

2、集体土地+无产权证：四层以下（含本数）不超过600平米，按照建筑面积置换 1:0.5 比例商品住宅和不超过 1:0.5 比例保障性商品住宅。

若上述情况下，不具备保障性住房条件，则按1:0.75比例置换商品住宅。

这意味着未来拆迁住宅最高补偿比例为1:0.75，假如被拆迁建面为1000㎡的住宅，则最多可获750㎡商品住宅的补偿。

地上已建房屋建筑面积小于私人住宅用地面积的，置换物业建筑面积可按不超过私人住宅用地面积核定。

空宅基地，置换物业建筑面积不超过具体物业置换方案确定的私人住宅用地首层置换比例的三分之二。

3、权益人有多宗住宅用地：对未取得集体土地使用证、 不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，按照各宗用地独立计算并累加总置换面积，权益人累计置换商品住宅和保 障性商品住宅总面积超出 600 平方米，或者置换商品住宅总面 积超出 450 平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换。

4、经权籍调查确认的庭院地：按照 3000 元/平方米进行补偿安置成本核算。不符合物业置换的住宅房屋建筑面积，按照主体结构类型给予补偿安置，核算标准为框架结构 3000元/平方米，砖混结构2500元/平方米，夹层（层高≥2.2 米）1500 元/平方米，夹层（层高＜2.2 米）1000元/平方米。

5、首层为商业用途：有合法经营手续且相关生产经营活动存续的，根据实际情况，另对首层建筑面积按照不超过2000 元/平方米的标准进行补偿安置成本核算。

6、装修费补偿：建筑物室内装修装饰，住宅、综合楼、商业铺面装修最高核算标准不超过 1000 元/平方米。

7、搬迁费补偿：集体土地上住宅房屋建筑面积 100 平方米以 下（含本数）的，按照每栋 2 万元核算搬迁费；建筑面积 100 平方米以上的，按照每栋 3 万元核算搬迁费。

国有土地上住宅 房屋建筑面积 100 平方米以下（含本数）的，按照每户（栋）2 万元核算搬迁费；建筑面积 100 平方米以上的，按照每户（栋） 3 万元核算搬迁费。

8、临时安置费：以所获得的置换物业面积为基数，按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金标准支付临时安置费。临时安置费自原址房屋交付之日起，发放至置换 物业面积交付之日后3个月止。

9、车位置换：应通过置换物业面积进行车位置换，在置换物业面积不超过100㎡时，可以10㎡置换1个产权车位；若置换物业超过100㎡，则每100㎡可以用10㎡面积来置换1个产权车位。

10、停产停业补偿标准：按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算；或者根据税务部门出具的纳税情况等证明，按照补偿安置方案发布前1年内企业实际月平均税后利润核算不超过6个月的停产停业损失。

11、奖励标准：对于按照要求完成签约、搬迁、移交等程序的私人住宅用地权益人，可给予奖励。

①回购奖励：私人住宅用地上已建房屋建筑层数超过三层（不含三层）的，允许权益人以优惠价格购买本项目范围 内的办公用房，购买面积不得超过权益人私人住宅用地第四层 建筑面积，且不大于 150 平方米。

②货币奖励：结合具体时间节点设置差异化奖励，整 体奖励核算成本不超过上述私人住宅类物业（不含旧村改造集 体物业）补偿安置成本核算费用总额 3%。

02 非住宅物业核算标准

采取物业置换和货币补偿相结合模式，改造用途可分为工业、商服和住宅。

①改造为工业用途：土地和地上建筑物分别核算，土地按照本条规定采取物业置换，置换物业性质为可分割转让的产业用房。地上建筑物按照本条规定采取货币核算。

②改造为商服和住宅用途：土地和地上建筑物整体核算，按照本条规定采取物业置换。

具体住宅及非住宅物业的补偿规则，以下一图读懂：