“分化”成为楼市的关键词，火热与惨淡并存

 2023年4月 

 01 行业宏观速览（略）

全球

①4月全球制造业PMI较上月持平，但已连续7个月运行在50%以下，美联储加息、欧美银行体系及高通胀问题同步困扰全球经济复苏，增长疲软趋势暂未改变；

全国

【经济】

①疫后积压需求集中释放带来的经济复苏动能最强的时期已经过去，4月PMI数据显示经济复苏冷热不均，服务业继续维持在高景气区间，制造业回落至荣枯线以下

【信贷】

①4月信贷投放节奏有所放缓，但在去年同期低基数下，4月新增人民币贷款（社融口径）或同比增多，社融增速或升至10.3%附近；通胀延续回落

【政策】

①坚持“房住不炒”和因城施策，做好保交楼、保民生、保稳定各项工作

②4月调控整体延续宽松，政策更多偏向住房需求侧支持

东莞

【政策】东莞严禁“商改住”力度加强，将从各个环节全面摧毁“商改住”

【信贷】房贷利率维持不变，首套房各银行普遍执行4.1%最低利率，放款额度充足

 02 土地市场（略） 

整体概况：优质地块出让提振房企参拍意愿，4月土拍市场再现“火爆”

一级市场：经过一季度“休整期”，4月东莞土地市场迎来了“开门红”，全市共有2宗商住商服用地成功出让，最为瞩目的是松山湖商住地，，40家房企参与竞拍，刷新了东莞最高楼面地价纪录，带动土地市场的热度回升。但市场热度带动效应有限，一方面新房库存去化承压，土地供应持续缩量，5月仅有常平一宗商住用地待拍；另一方面虽然房企参拍积极度有所提升，但整体投资预期不强，意向拿地高度集中核心区域优质地块上，土地市场成交分化将持续加剧。

城市更新：东莞旧改市场正处在新模式改造阶段，开年新政取消前期服务商后，3月公开招引实施主体，4月拆迁补偿、开发容量与地价计收方法等细化政策陆续出台，一定程度上加快了东莞旧改项目开发进程，预计旧改供应量将持续加大。

一级市场：金地22亿获松山湖商住地，常平商住地5月待拍

城市更新：世博集团拿下寮步陈家埔村旧改，道滘、大岭山三大旧改5月中下旬待招商

 03 楼市情况（略） 

整体概况：3月楼市供应创近6年同期新高，一季度住宅成交量历年首次环比上涨

供应：4月上旬楼市住宅供应略显疲态，主要是因为3月抢收客户致使部分项目供应前置，而4月市场下行迹象渐显，市场观望情绪又起，房企推货积极度随之下滑；供应发力主要集中在4月下旬，房企为备战五一加快了推货节奏，4月最后一周住宅供应量超过15万㎡，占比约39%，带动4月整体住宅供应保持稳中略升态势，同比上涨近三成，好于去年同期。

成交：东莞楼市复苏动能不足，4月成交规模由升转降，环比下滑30%，但好于去年同期，同比上涨42%。东莞市场两级分化加剧，在改善及优质资产配置需求加持下，南城松山湖核心地段热销项目形成头部效应助力区域市场热度不减；但大部分普通住宅成交表现惨淡，需求端刺激政策已见底，预计楼市回归理性后将持续低位运行。

存量市场：供应加速去化承压，住宅库存427万㎡持续走高

备战五一楼市住宅供应保持高位平稳运行中，但楼市去化能力减弱，导致住宅库存开始走高，截止至4月底为427万㎡，库存去化周期则持续在15.7个月，楼市住宅库存压力依然较大。

供应结构：凤岗成住宅供应大户，改善产品供应崛起，三四房产品平分秋色

供应明细：全市23个项目住宅新品加推，定价趋于理性，临深片区新品备案降价幅度最大

成交结构：……（略）

开盘加推情况……（略）

片区供需：临深、滨海片区供应放量、水乡片区”躺平“供需量皆处最低位

4月全市7大片区中，东南临深片区和滨海片区是楼市供应和促销折扣去到最大的片区，供应放量和以价换量皆扭转不了成交持续下滑趋势；

松山湖片区虽然有华侨城松湖原岸热销盘带动片区成交热度，但并未带热片区其他区域项目的成交，项目开盘去化率低于三成。

属于价格洼地的东部产业园和水乡片区，在需求不足、信心缺乏大环境下，水乡片区选择”躺平“，片区供需皆处在最低位；

东部产业园项目选择小幅度加推低价走货，去化效果不佳

片区量价......（略）

各镇区成交量价......（略）

二手成交：二手降价抛售潮来袭挂牌量激增，改善置换需求助力成交持续高位

4月二手房市场再次突破3000套，成交量虽然环比略有回落，但依然处在高位峰值区间上，再次反超新房销售。

二手房市场的持续火热，主要得益于政策持续利好加持，存在大量卖一买一的置换需求被激发，尤其是核心区域地段，大量的次新盘和优质盘挂牌量上市，叠加需求不足市场回落迹象初显，业主议价空间大幅松动，促使刚需改善居住需求集中释放。

行业信心尚未完全修复，此轮由置换需求驱动的上涨行情即将进入尾声，预计二手房成交市场将回归常态，成交量或将持续回落。

非住宅市场：严禁商改住办公产品加快入市步伐

 04 后市展望 

开工市场：销售回款改善加快房企开工步伐，万科开工占半壁江山

预推货量：供应节奏放缓旧盘小幅顺推为主，城区片区高端改善户型供应将加大

据不完全统计，5月全市预计28个项目约有44万㎡的住宅新品上市。为五一假期新品蓄客预热，部分项目4月底供应提前拿证，5月楼市主要以去库存为主，楼市需求有限，集中开盘加推活动将集中在纯新项目首开，旧盘以小幅顺推为主。

从片区供应来看，5月的供应和成交重点主要在城区片区尤其是南城三大在售高端改善项目将加快推货节奏，刚需产品供应则主要集中东城新项目绿城·桂语旗峰上；其次是滨海和临深片区，片区在待售住宅产品积压，片区打折促销成常态；松山湖片区除松山湖热销盘外，新品去化差，房企或将放缓推货节奏。

5月预推项目明细表......（略）

二季度后市展望......（略）