通往“黄金铺地的地方”

“我要带你去那黄金铺地的地方，那里房子会飞，路会向后跑，大人孩子天天过年”……戏剧大师曹禺的著名话剧《原野》正在全国上演。随着舞台落下帷幕，这个寓意着希望的未来之地，也在主人公一遍遍的重复描摹中被种到观众的心里。

在寻求高质量发展的2023年，无论是企业还是个人，都在寻找属于自己的 “黄金铺地的地方”。

4月25日，杭州本年度三批次土拍大战落幕，总成交166.6亿。本场土拍大批民营企业开始出动拿地，12宗地块，9宗由滨江、龙湖、碧桂园、坤和、天阳、伟星、华元等民营房企获取。这其中有今年第一次公开拿地的碧桂园、坤和等企业，也有数月来连续活跃于深圳、上海、宁波、合肥等高潜力城市土地市场的龙湖集团。

日升月落，每一次周期更迭，都会有企业泯然于众，也一定会有企业厚积薄发。所谓没有成功的企业，只有时代的企业，也可以理解为，企业必须要和时间做朋友，在商业社会的牌桌上长期在场。看清形势、跟上趋势，才有可能到得了“黄金铺地的地方”。

去有风的地方

“如果说过去的农业时代，秦岭-淮河是一个分界线；那么在城市时代，北纬31度线可能是一条重要的经济地理分界线。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任 、中国城市经济学会副会长倪鹏飞，曾多次在公开场合阐述这个中国经济高质量发展的防线理论。

从地图上看，北纬31度线正好穿过长江流域。而近年来各项数据显示，长江沿线及以南的都市圈及城市群正加速崛起，呈现由东向西“横向扩散”趋势。

经济增长和产业转型的压力也传导至人口流动上。人口是一切经济社会活动的基础，区域崛起、产业更替总是伴随着人口大迁徙。风总是吹向人潮涌动的地方。

近年来，广东、江浙沪等地区吸引了更多人口。百度实时迁徙地图数据显示，在全国热门迁入地排行榜，有10个城市出现次数最多，分别是广州市、北京市、深圳市、上海市、成都市、东莞市、佛山市、杭州市、西安市、苏州市。

城市产业和人口集聚是城市房地产市场发展的“生命线”。有产业基础才会有人口，有人口流入就意味着有市场需求，市场持续有需求就代表着行业的可持续发展。

行业经历调整后，留下的基本都是央企、国企以及踩对了市场节点的优秀民企。聚焦一二线城市进行布局，突出强调自己在核心城市的布局情况，成为行业共识。以龙湖集团为例，公司坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，例如北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，聚焦在这些城市的核心区域，以确保周转率和利润率。

布局高量级城市

央企保利在其发布的《2022-2023房地产行业白皮书》中指出，这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企，业绩都实现快速反弹。城市分化是不断动态变化的，考验房企的战略洞察力和执行力。

今年3月，碧桂园即在业绩会上宣布，2023年公司已经重启拿地，整体投资方向聚焦一二线核心城市。计划用3-5年的时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。

而一些在市场狂飙突进时被诟病太过保守的风险厌恶型企业，在现阶段也获得了更大的发展空间。以超九成土地储备在高能级城市的龙湖为例，2023年一季度，龙湖实现合同销售额507亿元，同比增长37％，经营性含税收入近63亿元。销售表现坚挺，恰恰得益于公司一贯聚焦高能级城市的策略。

据中指研究院统计，2023年一季度，龙湖集团新增土地价值约为45亿元，新增货值达到了182亿元，在百强房企中排名第三。秉承聚焦高能级城市的战略，一季度新增的180多亿货值全部位于深圳、合肥、宁波等重点城市。

随着市场容量迅速向最有价值的10%城市集中，行业的竞争将更加白热化，对房企读懂城市、认知市场的能力提出更高要求。

一个有意思的细节是，3月底在深圳市场，龙湖24亿连夺两地后，当地媒体纷纷以“龙湖成最大赢家”作为标题进行报道。有市场人士评价称，“深圳现在都是国企央企扛大旗，但是市场主体多元化才能带来更充分的竞争，本地消费者才有可能体验到更好的产品和服务。”

看多改善市场

对于企业来说，短期拼营销，中期拼模式，长期拼产品。一家企业想要长远的发展，必须得提供过硬的产品或服务。“新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。 

在今年一季度的拿地榜单中，TOP20里有12家央国企，2家为国资是大股东的混合所有制企业，仅6家为纯民营房企。除了精准的拿地策略之外，受市场认可的产品是龙湖集团与一众央企正面“厮杀”的另一关键。

去年12月7日，龙湖集团全国五城联动，重磅推出高定新品——龙湖御湖境，正是公司基于美好人居需求变化下的一次产品力全新升级。三个月后，龙湖针对高端改善型市场再次推出全新高端产品系云河颂系列，从择址与规划层面上厘定了更高的标准。

从御湖境到云河颂，龙湖在高端市场短时间内，推出针对不同客户需求，匹配不同风格但同样具有时代气质的产品，再次刷新了外界对龙湖产品的扎实沉淀与用心探索的认知。产品力上的持续发力、对市场需求的精准捕捉，彰显了龙湖始终如一的客户至上理念与对产品品质的长期坚守。

克而瑞数据显示，近年来，改善型产品占比的加速一直在扩大。2022年，刚需、首改类产品成交比重全线收缩，同时，120㎡以上改善类产品成交占比全面上扬。该机构判断，目前整体新房市场进入改善时代，不少城市刚需已经转由二手房市场承担。

开发商逐渐意识到，中高端改善型产品或许是目前市场的趋势。但在收获的季节再谈播种，总是太迟了一些。而对于龙湖而言，种子已经发芽，剩下的事情交给时间来完成。