12大中城市库存压力测试 楼市最迟明年底转好

近日，宏源证券发布研究报告称，救市政策将在2009年二季度开始陆续显现效果，开始刺激需求增长。该机构通过对国内包括北京、上海、深圳、成都等12个主要大中城市进行库存压力测试发现，主要城市库存压力将在2009年底缓减，加之政府救市仍存预期，市场最迟有望在明年年底见底。

更乐观的预计则是，明年下半年房地产销售量就会得到明显改善。

城市库存压力明年底减缓

宏源证券认为，真正决定市场方向的依然是市场自身基本面要素，如商品房库存量、行业资金状况、地价成本、居民支付能力等。

宏源证券研究所选取了国内包括北京、上海、深圳、青岛、广州、杭州、南京、苏州、武汉、武汉、西安、成都、重庆这12个主要大中城市进行库存压力测试，这12个城市在去年商品房的销售面积占到全国的26％，且大多是房地产上市公司业务布局的重点区域。

在不考虑今年销售量较去年增长的情况下，北京、上海、深圳的多余库存有望在2009年底消化完毕。其他多数城市的多余库存预计也将在明年年底前消化完毕。

其中，北京消化库存约需20个月，若考虑合理库存，消化多余库存约需11个月。上海消化库存约需3个月；南京约需14个月，若考虑合理库存，消化多余库存应该在一年以内。杭州消化多余库存时间在半年以内。深圳消化库存约需20个月，若考虑合理库存，消化多余库存约需11个月。广州预售与销售比呈下降趋势，库存在改善。

中西部地区的武汉消化库存至少需6个月，若考虑合理库存，消化多余库存应该在一年以内。西安消化库存约需24个月，若考虑合理库存，消化多余库存应该在一年半左右。成都消化库存至少需33个月，若考虑合理库存，消化多余库存约需一年半。重庆月预售量持续大于月销售量，也存在一定库存压力。

中金公司研究部高级经理白宏炜告诉本报记者，根据中金对包括北京、上海在内的全国10个大城市的库存测算，以10月份成交数据为基准，按目前的销售速度，估计消化库存需一年以上，也就是说到明年10月底库存压力才会减轻。

摩根大通中国证券市场主席李晶则认为，按照目前的销售速度，部分大城市的现有房屋库存量要被完全吸收至少需要到2010年。

宏源证券还称，从历史数据看，1993年房地产泡沫后，我国房价收入比出现下降。若明年整体房价下行约14％，房价收入比将降至1990年以来的历史最低点6.05，居民购房支付能力将大幅增强，也有助明年市场恢复。

明年下半年需求影响显现

宏源证券分析师还表示，通过研究历史上五种手段（首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化）对需求的影响时滞，推断救市政策可能在明年二季度开始刺激需求增长。

例如，历史上提高首付款比例对需求影响时滞约为5-15个月，那么此次降低首付比例对需求的影响最早在明年2季度显现效果。

其次，今年连续4次降息，其中5年期贷款基准利率已下降至6.12％。考虑到银行对购房利率的优惠，则由6.66％下降至4.28％，累计下降达2.37个百分点。国信证券在12月9日发布研究报告也表示，政策累积效应将在明年下半年显现。预计到明年中期利率可能降至5.5％左右，按平均贷款20年算，购房人负担累计减轻21.66％，相当于房价下降了21％以上。

“货币供应量与房地产需求存在较为密切的正相关关系。此次央行首次提出采取适度宽松的货币政策必定会对房地产市场的需求增长起到积极的作用。按照历史时滞10个月，货币政策对需求的影响大约在明年下半年显现效果。”宏源证券称。

值得注意的是，地产股过去一年回调较大，基本释放了行业利空。经过本轮调整，目前主流地产股动态估值水平非常低。龙头地产股今年动态PE平均仅在12倍左右。为此，不少券商也一致认为，目前主流地产股严重低估，价值已经凸显。