松绑二套房贷利好楼市 莞有效刚性需求仍不足

东莞卓越蔚蓝城邦营销总监李向阳

松绑二套房贷对投资客和多套需求的大家庭都是利好，在一定程度上减轻了消费者首付负担，可以说是楼市的一大利好。

中国人民银行、银监会于2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。鉴于目前低迷的市场环境和国内投资渠道的缺乏,国家计划松绑二套房限制无疑意在拉动内需，是房地产市场的重大利好，由于首付降低、利率同首套房一样享受优惠政策，松绑二套房贷的限制对于投资需求型和改善型买家来说有着直接减负作用。

令人欣喜的消息是，12月17日，国务院总理温家宝主持召了国务院常务会议，研究部署了促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑。相信这一利好消息将刺激消费者刚性需求释放，促进东莞楼市成交量回升。

“暖冬”利好下更需理性

东莞星彦地产顾问有限公司副总经理周会川

当前楼市面临的不仅是购房需求下降的问题，更面临着整个宏观经济衰退的大背景，财政政策也将通过刺激经济增长来“保房市”、“保股市”。危机可不是纯粹的一面，转机也可以在危机中孕育，关键是我们如何运筹。4万亿元财政计划将是从根本上改变我国增长结构的方式，对楼市也将带来长远的影响。

首先，对开发商而言，作为房地产市场的上游环节，打造好的产品，当前环境下是性价比更优的产品，以迎合现阶段主力购买客。在股市套牢、房价下跌等一系列资产贬值的环境下，不同的客户的资金剩余能力是不一样的，高端客户的购买力受到的影响较小，只有找准的客户，市场才有望。其次，要在产品品质上再上一个台阶，才能更好的参与竞争。救市政策给市场吃了一个定心丸，特别是首次置业的人得到了很多实惠，这就为市场信心的重塑奠定了基础。

“暖冬”利好下，首当其冲的是开发商的理性，市场再也不能出现高价地、唯高价不卖的事情了，市场经受不起这样的打击。对消费者而言，在房价下行时，投资则更需要理性，不然，盲目投资，透支了常规的生活，损失将难以挽回。此外，就是营销方式的理性，新形势下，我们要采取一些科学的、更有针对性的营销方法。唯有此，才能平稳当前价格、放大成交量。

品牌策划人宋桥林

东莞楼价今年下半年以来形成了相对稳定的局势，这其实是来之不易的，这主要得益于东莞楼市在降价结构上有着天然的优势。“今年以来，出现政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位，有效刚性需求不足依然是市场的主要矛盾，现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。”

今年2月底，万科和光大等部分开发商低价开盘销售，启动了东莞楼市第一波价格调整，而且这些楼盘主要集中在南城、东城等中心城区，形成了比较强的促销效果，甚至导致4月份新建住宅均价与上月相比出现大幅飙升18%的现象。6月-8月成交量回升之后，中心城区的房价趋于稳定，成交量则逐渐减少；而郊区楼盘却开始进行第二波的价格调整，从而形成新一轮的销售高潮，但这一次成交的主要区域集中在寮步、常平和樟木头等地，不仅使得成交量有所提升，成交价也有比较大幅度的回落，从而形成东莞楼市在国庆前重新出现价量回落的态势。