中国地产2008 万科拐点

编者按：时至年终，并不想就单周的房地产现象进行评述。想分几个周末来回忆一下这一年来对中国房地产行业的观察。

想来这种分析会对我们自己有所用处，如认为有所参考和借鉴，或是欣慰。但如只当一般解读来读的话，我们更加高兴。从某种程度上而言，无论是观点地产网还是个人而言，仅是从自己的角度来观察房地产行业乃至企业，这与这一年来对行业和企业的观察中的种种辛辣抑或尖锐之处，从我们的理解而言，如若站在理性和客观的立场，我们的解读和批评仅仅是作为媒体的一种权利。更何况中国房地产行业和房地产企业还远远未到容不得批评的程度，这还是一个非健康的行业！

因此，此系列文章当中或有对今日的中国地产行业与企业有不敬之处，或请各位原谅。

万科自王石的“拐点论”之后，观点地产网与大多数中国地产界的人士一样在揣度“万科的阳谋”，甚至为此我们专门采访了包括聂梅生在内的众多专家，以及各地房地产业内人士。

事实上，万科作为中国地产界的标杆企业一直以来是各大媒体追逐的对象。但对观点本身来说，了解企业对当前市场的判断及企业决策的背后用意一直是一个焦点。

无论如何，王石的拐点论将确实点在了中国房地产市场的拐点之上，这个拐点让许多人兴奋异常。从某种程度而言，中国房地产的一切争论因为这个“拐点”而变得单纯，中国房地产在历经2007年之后确实从一个高点之上开始下行，由成交量开始，转而又万科带领降价。于是所有的争论变得简单起来了，这一次市场调整将到什么样的程度，会给中国房地产带来怎样的伤害？

在随后的各个城市的降价风潮当中，万科往往被一些分析师认为是万科企业本身对市场的先知。

观点地产网在做综合分析之后并不认同这样的判断。万科远未到先知的程度，事实上在2007年，王石的“拐点论”发生在年末，我们的理解是，万科可能在年末对财务的数据当中发现了某种趋势，而后王石直接将对这种趋势的担忧表达了出来。

万科本身是一个精英意识极强的企业，但是万科改变不了中国房地产行业跨区域发展过程中的种种问题，其中之一就是对区域公司的管理，万科对区域公司的权利下放中包括了项目的定价权。且万科的精英文化也许仅仅局限于万科总部本身，更多的时候，为了在区域市场中的本土化策略，万科在区域公司吸纳的依然是区域市场当中从事了多年房地产行业的本土人才。

这里的理解偏差在于，王石的“拐点”论后，万科降价并非如我们理解的那样，是万科自上而下的企业行为。

相反，也许是区域公司将王石的“拐点”论当成了一种指令，即在2007年三季度销售下滑的情况之下，区域公司可能理解为，高层已经达成了对市场的共识，因而如果采取降价策略的话，不会受到总部的指责。

而后的情况可能是，万科区域公司试探性的降价了，而万科高层默许了这些区域公司的降价行为，但事实上，我们了解的情况是，万科没有对区域公司下达降价指令。于是形成当时万科各区域公司在降价问题上并未形成统一认知，并一致行动的局面。

也就是说，万科的降价是自下而上的行为，并非我们理解的自上而下的企业行为。2008年后，资本市场与房地产市场的局面是万科总部在王石“拐点论”的时候并未想到的，王石并非“先知”，万科更加不是如此。

但2007年年报出台之后，万科的各项财务指标在外人眼中看起来也许是辉煌的，但万科内部显然不能达成这种认知，时至2008年中报出台，万科开始自上而下的调整规模了，因而万科总部的反应远远落后于区域公司的决策。

也就是说，后来市场的情况可能比万科高层当初想象的更为严重，而万科总部亦并未事先做好调整。如果真是如此的话，那么万科在2008年初的各种举动会更加的果断而有力度，而不必要到年中来宣布调整开发规模。

一种假设是，万科可能在2008年遇到过财务危机，但是万科的管理层调整的速度比预想中的快，另一方面，区域公司的降价行为确实为万科在2008年带来了不少现金收入。

至于区域公司的降价目的或各有不同，有的是为了挤压竞争对手在同时段的市场份额，有的是为了完成年度销售指标。

也许万科的优势在于区域公司本身对市场的敏感性决定与王石的“拐点论”在某个时间点上达成了契合，万科幸运了一次。但万科暴露的问题亦是显然的，时至今日，中国很少有跨区域的房地产公司能够解决区域公司与总部之间的权利分配问题。区域公司的优势在于其对市场的敏感，因而它需要有权利调整自己的市场策略。

而公司总部则需要强调对区域公司的控制力，这其中可能包括的财务及成本管理乃至统一的开发计划和人才储备等等。

有趣的是香港公司在内地的策略，即因为决策速度的问题，他们选择了保守的策略，拉长开发周期。但这是对财力雄厚的香港公司而言的，对于负债率普遍较高的内地公司而言，房地产行业跨区域发展依然道路漫长……