东莞地产快速发展吸引深系地产商抢滩登陆

东莞楼市的发展潜力吸引了不少深系地产商抢滩登陆

2003年之前，东莞房地产基本以本土一些开发商为主。当时，不论是产品设计、还是营销水平，东莞地产市场均面临发展不足的局面。2003年，随着来自深圳的品牌地产商金地地产的进驻，正式拉开了外来开发商布阵东莞地产市场的序幕，东莞房地产发展也由此迎来一个发展提速期。

需求加大吸引深圳地产商

在捉襟见肘的土地资源趋紧前提下，2003年、2004年，在“北上”的呼声中，深圳地产企业纷纷上演布局全国的战略版图，毗邻的东莞市也在这个时候成为他们的视野。

2004年8月份，注定东莞地产市场发展迎来不平凡的一个时刻。当月，位于东莞大道的金地格林小城正式面世，拉开了深圳开发商开始进驻东莞的序幕。此后，富通集团、万科地产、深建、深业、深国投、田禾、中熙、正中、大中华等来自深圳的地产商先后在东莞开发了一系列深受东莞市民追捧的楼盘。

对于当初为何选择进驻东莞房地产市场，金地地产相关负责人告诉记者，广州深圳是具有幅射力的双核城市，东莞是处于双核间的有吸引力的城市，不管是从地理还是从经济角度，它都是双核最重要的引能区域。东莞也是国内罕有持续近20年GDP增长保持过15%、近几年近20%增长率的二线城市，出口及外资投入均处于非常理想状况，优越的投资环境与城市发展动力，对房地产的萌芽与持续发展将会起重要的保障作用。东莞城市化进程加速，五年建新城，产业入园等规划成果加速呈现，城市对外来人才吸引及城市中心化效应越发明显，住宅产业的需求急剧增大，这些条件均构成了追求透明、公平竞争、政府成熟消费者成熟等多方面的投资要求。

金地地产总经理助理陈君斌表示，东莞商品住宅从1998年开始规模萌芽发展，至今10年。中间也数次经历了如2001年的开发及营销破局年，2003年大户型的挣扎年等。但回顾东莞房地产发展史，不难看出，无论是价格还是成交量，只要国家与城市的经济基础不改，城市化进程不变，价量均能保持理想的增长。过去几年房地产表现出产品较单一，品质提升较慢，全市成交量也未能充分表达这个活力城市的真实需求。2003年随着外来品牌企业的加入，充分的市场竞争促使市场向更多元、更高品质、更精良的方向跳跃，市场不仅培育了许多领先的开放企业，还激发了有效的购房群体，形成了一大批能够促进市场进一步前行的市场动力。

市场处于快速发展阶段

从世界工厂到国际制造业名城，再到现在定位为国际花园城市，东莞城市的发展经历了不同的阶段。光大地产营销总监赵洪亮认为，东莞与紧邻的深圳城市发展极为相似，不同的是，深圳作为特区，所获得的中央的政策扶持也比较多，因此，在改革开放中，深圳所起的作用和历史地位是东莞不能比拟的。尽管目前东莞的经济发展只是深圳上世纪九十年代的缩影，但从人均可支配收入来看，东莞已经和深圳并驾齐驱，这也决定了东莞地产处于快速发展阶段。

城市特性决定了房地产发展的方向。赵洪亮表示，深圳是一个国际化大都市，许多高级人才纷纷落户深圳，这也使得当地地产发展是一个以外向型为主导的市场。不仅本地市民成为购房的一个主要群体，深圳以其城市独特的魅力，还吸引了许多内地城市的消费者。在这些因素的影响下，深圳市场一度表现出很繁荣的景象，房价也因此水涨船高。随着房价的进一步非理性上升，这其实也导致人们生活成本的不断上升，阻止了刚性需求消费群体，城市竞争力由此下降。

从地产市场消费特点来看，东莞与深圳不同，东莞主要以刚性需求为主。去年东莞地产受到整个市场环境的影响，房价有了一定程度的上涨空间，造成了一定的泡沫情况出现。而进入今年以来，发展商主动调整市场，在一步到位的降价策略带动下，东莞地产市场恢复期也缩短，这也是近段时间东莞成交量表现出上升较快的重要原因。

城市发展的不平衡也成为东莞和深圳两个城市地产市场发展的最主要的区别。赵洪亮表示，深圳地产发展速度较快，前期市场发展主要以市区为主，市区土地供应量由此加大，而随着城区土地资源的趋紧，现在地产开发以宝安龙岗为主要供应区域，这样一来，导致深圳城市地产发展不平衡现象的产生。这点与东莞全然不同。东莞地产市区和镇区土地供应量表现出相对平衡的特点，因此从整体来看，东莞商品房供应量也相对比较平衡。城市地产市场平衡发展的最大好处在于高级人才可以在一个城市里面随意流动，还不会加大生活成本支出。从目前来看，深圳市区动辄上万甚至几万的房价水准，还是很多人不能承受的。由此来看，目前东莞城市价值处于蓄势期，房地产也有着广阔的发展前景。

东莞、深圳两地地产市场发展的另一个根本区别在于，东莞地产市场已经基本形成大发展商占有市场主动位置的局面。有分析认为，在深圳，并没有出现绝对的大发展商垄断市场的局面，所谓大开发商占据的市场份额也就是10%左右。这点跟东莞完全不同。在东莞地产市场上，基本出现了大发展商主控市场的局面，由于这些发展商占有的市场份额大，占据了市场的主动位置，当地产出现调整期时，大发展商可以主动出击，从而引领整个市场逐步走向回归的道路。

深圳地产商溢价能力强

瑞峰置业副总经理姚丽军认为，从地域关系来看，东莞毗邻深圳，地理优势是吸引深圳地产商前来东莞投资开发的一个原因。从产业结构来看，东莞和深圳早期的发展极为相似，产业关联度也比较密切，这将为深圳开发商带来一定的人脉关系，这种资源的存在，也是激发深圳地产商前来东莞开发投资的另一个原因。

据了解，目前外来开发商中，基本以深系地产商为主，而同样毗邻广州的开发商在东莞所开发的项目却很少，这是什么原因呢？对此，姚丽军认为，在招牌挂土地政策的影响下，深圳地产市场化程度高，土地交易也一直比较透明，因此，深圳开发商拿地的成本都比较高。如何在成本比较高的基础上实现产品赢利最大化呢？这考验的就是开发商对产品的溢价能力。

“土地是财富之母”——17世纪英国著名的经济学家威廉·配第的名言形象地概括了土地的巨大价值。

根据相关资料显示，东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平米上升到3597.4元/平米，7年内地价翻了6倍，平均楼面地价也由850元/平米上升到1500元/平米左右。尽管东莞土地价格表现出相对比较高的特点，但由于深圳开发商敢于大胆创新，因此会有越来越多的地产商进驻东莞地产市场。

根据记者的了解，目前广州富力地产在中山已成功拿下一块面积不小的土地，其他广系大型地产商也纷纷在珠三角其他城市布阵拿地进行项目开发，为什么他们就不进驻东莞地产市场呢？对此，有业内人士分析认为，与深圳不同，广州开发商是属于典型的成本控制性开发商。从他们在广州所开发的一系列项目中可以看出，项目开发都是以批量拿地、立项、包括建安等，都是以控制成本支出为最大目的，这样一来，东莞较高的土地成本显然成为他们前来东莞从事项目开发的最大掣肘。

陈君斌表示，东莞的房地产已成为粤派房地产的又一典型代表，它已经显现出与深圳广州不同的区域市场特色，可以说，经过几年的励精图治与竞争，东莞房地产无论在产品创新、开发模式等方面，都形成了东莞独有的莞系地产模式。相对于深圳，东莞在市场成熟度、产品创新与研发能力，高端市场容量及管理水平等多方面存在差距。东莞房地产的发展离不开城市的发展，东莞房地产未来需在政府调控能力、交易秩序、信息化管理等多方面优化，并持续提高产品标准与市场的培育方式。但东莞同时又具有土地资源相对丰富，有可整合商业利用的空间，城市化进程与中心化进程容量大等优势，产业升级也将会为东莞带来新一轮的潜在的购买力。可以预期，仍行驶在经济快车道的东莞经济，必然成为房地产业强力的支撑。目前房地产调整合理，更多是行业的入站加油，可以乐观预见市场的未来。

深圳地产商进驻东莞大事记

2003年7月29日

深圳金地集团宣布其位于东莞大道的项目(金地格林小城)正式启动，此举标志着首家外地房地产上市公司正式进驻东莞房地产市场。

2003年12月18日

深圳富通集团以2.72亿元通过土地拍卖的方式，顺利拿下位于万江区的理想0769项目，后又成功投资位于中心区的中环财富广场。

2004年2月

万科集团正式进入东莞房地产市场，一举拿下城市高尔夫花园用地185亩。

2004年5月19日

深圳建设控股集团的子公司深圳建设总承包有限公司，以总共3.235亿元的价格，通过土地挂牌方式，竞得了位于南城区袁屋边村总共面积为261015.7平方米。

2004年下半年

沿海绿色家园发展(深圳)有限公司，在道滘镇取得丽水佳园项目，该项目总占地面积逾38万平方米。

2005年1月下旬

深国投商用置业有限公司以1.1亿元的价格竞得位于南城区鸿福路的两块商业用地使用权，总建筑面积59000平方米，商业面积44000平方米。 

2005年3月29日

深圳市中熙投资有限公司通过公开拍卖的方式，以5430万元的价格，取得了位于东城中路总面积为9984平方米的商住地块，开发香槟时代园。 

2005年7月28日

深圳市信义房地产开发有限公司通过公开拍卖的方式，以3.44亿元的价格，取得了位于长安咸西村二环路总面积为79266平方米的商住地块。