珠三角楼市明年进入微利时代 莞楼市影响最大

在珠三角城市中，目前东莞房地产受到的影响是最大的

珠三角楼市目前面临着很大的消化量，截至11月份止，广州库存470万m2，需12个月消化，东莞库存820万m2，需26个月消化，深圳2009年可供预售面积达1000万m2。佛山市相对于上述的三个城市来说情况要乐观，目前的消化量已经达六成以上。

关键词：面积

珠三角楼市面积供大于求

地产品牌营销策划人陈真诚表示，房地产供大于求的问题，是全国房地产面临的普遍性问题，珠三角房地产市场也不例外。由于此前房地产投资过热，大量的楼盘开工建设上市形成大量的供应，如今房地产步入深度调整周期，房价呈继续下降趋势，消费者纷纷观望，有效需求严重不足，使目前房地产市场面临大量的存货待消化，面临的首要问题是供求问题。

陈真诚认为尽管珠三角的房地产在全国领降，幅度也不小，但成交量一直在萎缩，“珠三角的房地产市场，一年就能消化存量的可能性不大。广州、深圳，现有的面积一年内肯定消化不了，东莞则至少需要3~5年才能消化掉。”陈真诚如是说。

陈真诚认为，除了现有的存量需要消化外，珠三角的房地产市场，也迫切需要重视房地产市场供求问题，需要想办法促进房地产销售。

佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克表示，在整个大环境下，相对于珠三角的一些二、三线城市的房地产市场来说，影响并不像广州、深圳那么大。他表示，除了广州，深圳的城市外，佛山，江门等西部城市的房地产市场和内地城市的房地产市场都差不多，因为这些城市都是以本地客为主要消费群体，没有外来人炒楼，相对来说比较稳定。

关键词：价格

楼盘要走平民化

满堂红（中国）置业有限公司研究部高级主任肖文晓认为，在未来的一年中，珠三角的楼市价格有波动，但是幅度不会像2008年那么明显。按照目前的态势，如果经济没有持续恶化的话，到明年年中广州的楼价应该就会基本稳定下来。

骆仪克认为，在整个珠三角城市里，深圳、东莞这两个城市比较特别，大多数是投资、投机客，自住需求者并不如佛山等城市。“去年深圳的房价升至2万多元的时候，佛山等城市的价格还是相对平稳，这个与城市的性质、区域有着很大的关系。”骆仪克提出了自己的观点。广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强则认为，明年整个珠三角城市的房价会有一定的波动，但是房地产价格飙升的可能性很小，房地产市场由暴利时代进入微利时代。

“我个人认为，中低价格，中等户型的产品是比较适合平民化的，因此，新政的出台都是使普通消费活跃起来，未来的这一年里，平民化的楼盘消化将会很快。”骆仪克说。

据了解，深圳去年的销售面积是505万m2，佛山是764万m2，整个佛山的销售量在珠三角城市里仅次于广州。

关键词：回暖

广州将会最先回暖

满堂红（中国）置业有限公司研究部高级主任肖文晓认为， 广州始终是以本地的自住需求为支撑的，即使在楼市的高峰期，投资成分也不过两三成左右，所以我们看到广州相对其它城市成交还是比较好的，应该会比较早从低潮中走出来。深圳则带有明显的投机特点，最高峰的时候曾经有六七成的买家都是投资客，这意味着当投资客离场后，其楼价和成交量必然难以为继，直到楼价下跌到当地可以接受的水平为止，所以我们看到深圳出现了深幅的调整，而且现在还没有见底的迹象。对于未来的楼市现状，肖文晓认为，由于经济大环境并不乐观，至少在明年，都难言珠三角楼市走出低谷，但是在低位的底部徘徊并稳定下来等待回暖的时机还是可期的。

地产专业人士钟炬也认为，在目前珠三角城市的房地产市场，最先回暖的市场将会是广州，他认为，广州基本上是以自住为主的消费群体。

对于上述说法，世联地产广佛事业部总经理助理刘世恩也认同，他认为，在整个珠三角的城市里，佛山的房地产市场还是比较正常的，虽然近半年来顺德房地产市场的价格有所下降，但是总体上来说整个市场相对要健康。而其他城市，广州回暖的速度要比深圳、东莞快。

关键词：政策

政策救量不是救价

肖文晓认为，各种政策的出台，对于楼市来说是基于扩大内需，拉动合理的住房消费目的。但是我们也应该看到，中央在最新的“国六条”中也提到，鼓励开发商以合理的价格销售房屋。其实也就是希望开发商在政府救市的同时自救，该降的价一定要降。也就是大家说的，救量不是救价。

钟振强表示尽管自今年第四季度以来，政府加大了救市力度，各主要一线城市房地产市场略有回暖之意，但种种迹象表明，房地产市场的一些先行指标依然不很乐观。由于2008年经济形势的变化，影响消费者预期，对购房产生观望情绪，造成供应量和实际购买量严重失衡。但并不是刚性需求没有了，一旦前期一系列拉动内需的举措，中央出台的各项财政、货币系列刺激投资消费的举措落实消化，市场很快进入交易投资活跃的局面。压抑和观望的刚性需求将逐步获得释放，对消化存量带来希望。珠三角经济实体基础雄厚，人均收入和GDP增长较高，一旦发展趋势明朗，珠三角楼市复苏的希望很大，毕竟珠三角物业的价值和机会明显摆在那里。

骆仪克表示，虽然现在发生了经济危机，国家也频频出台政策救市，但是对于一些大的开发商来说，他们的压力也并不是很大，因为在高价格的时候，大的开发商基本上已经赚到了相当高的利润。

另外，整个广东的房地产市场比较成熟，很多开发商在面临经济危机的情况下，已经将建筑速度减慢，他们不会再像去年那样投大笔的资金去快速建房，这样一来，整个房地产的量就会减少。比如佛山就有很多开发商有意识地将建筑速度放慢来调整市场。其实整个房地产市场在政策到位的情况下，市场就会有调整期，比如说，产品结构的调整，工程进度的调整，价格的调整，在一系列的调整过后，市场也就会慢慢走向比较健康的发展了。

关键词：人口

东莞楼市影响最大

在珠三角城市中，目前东莞房地产受到的影响是最大的，因为东莞面临着大环境的困扰，又面临着产业升级、企业外迁等内部原因。肖文晓认为，东莞是典型的劳动密集型城市，产业结构决定了其外来人口的消费力有限，而本地土生土长的需求又相对有限，这是东莞房地产市场的致命伤。

骆仪克则指出，东莞是一个以外来人口为主的城市，东莞依赖外地人买房比较强。一个成熟的房地产市场，与这个城市与他的产业结构有着很密切的关联，而且也与这个城市的定位有着很大的关系。

对于珠三角城市今年库存还留着的很大的面积，骆仪克表示，无论是东莞还是广州、深圳，目前的投入量与消化量都相差很大，这是整个大环境所致，但是到了年底后，各种政策的出台，消费量也会提升。

“东莞楼市在巅峰时期的楼市是由深圳、广州以及本地的一些大买家炒作起来的，本地的消费力相当有限，现在外地投资客撤离，本地经济又在金融危机下面临波折，无法形成有力的需求支撑，所以情形是三个城市里面最不乐观的一个城市。肖文晓分析认为。

而有数据统计，截至11月份，东莞房地产销售面积库存高达820万m2，而以现在的这种销售速度，需26个月才消化完毕，肖文晓认为，以东莞目前的这种情况，或者比26个月的时间更长，但是对于房地产企业来说，确实是雪上加霜。东莞要实现产业转移，阵痛是难免的，偏偏又遇上了一个不是很好的时机，所以更加为难。虽然他认为，这样的预测不是杞人忧天，如果经济无法好转，很有可能留下一批空置房。

关键词：定位

城市定位决定房地产业发展

“我们现在谈珠三角城市的房地产发展趋势，我认为不能以单个城市去谈论，因为每一个城市的特点都不一样，房地产与城市的产业结构，经济环境都有着很大的关系。”骆仪克如是说。

骆仪克举例说，南海有9万多人的企业，如果这些企业运作不良，经济环境不好，这9万多人就置不了业，如佛山，就有很多小企业主，他们的消费能力都很强，因此相对于广州、深圳、东莞来说，佛山的房地产市场相对要稳定，起码不会像这些城市那样，高价位的时候高得离谱，而且从我们监控的情况来看，还没有房地产企业破产或是有烂尾楼出现或是老板“走佬”等现象，就连楼盘闹事都比其他城市要少得多。

肖文晓也认为，每一个城市都有其特性，以共性而言，中山、佛山、珠海楼市之所以没有在这一轮楼市调整中为更多的人所关注，和其房地产市场没有深圳、广州、东莞这么发达有很大关系，但是这也有好处，这样它们所受的影响就不会那么大、那么深，可能只是向上发展的过程中的一个小停滞，而不会有“跳水”的担忧。