央行敲响房产救市论丧钟 开发商难再空手套白狼

- 观察家

据8月28日《新京报》报道，中国人民银行、银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》。在当前地产企业普遍资金紧张、土地违法违规乱象难以根治的背景下，笔者以为，这份文件应被视为是政府决心以金融力量干预房地产市场的一个信号。

简言之，看点有三。

其一，“节约集约用地项目优先予以金融支持”。历时经年的宏观调控政策重点强化了对房地产企业的投资资金整治力度，但从此前经验看，依靠建设、国土部门，乃至地方政府来甄别开发项目，效果并不如人意。更重要的，项目启动还涉及融资、环评等多个方面，绝非建设、国土部门的专属领域。此时，极有必要将金融部门意志显化，在与建设政策、土地政策保持一致的情况下，着力于对用地效率的项目进行支持和引导。工业用地方面，将有利于“布局集中、产业集聚、用地集约”的开发区纳入支持视野，等于将金融、土地政策与产业结构调整捆绑，加大了政策扶持和引导力度。对居住项目，则与既定居民住房发展规划一致。金融支持指挥棒的松紧方向调整，将更明白无误地向开发企业传递政策讯息———盘活存量用地将受到多方位支持，执意豪赌乃至囤积土地将受到市场、资金等多方位打压。

其二，暗示了对“小产权房”的不支持态度。“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。”这至少表明，金融监管部门不支持给所谓的“小产权”建设项目融资。从国土、建设等部门的一贯政策逻辑上，如果支持农村集体土地用作城镇居民住房用途，等同于间接开闸，将“18亿亩耕地红线”视作儿戏，实际操作中可能造成难以估计的后果，甚或致宏观政策失信于民。

某些人多将农村集体土地建房和城镇化建立联系，但实质上，“小产权”根本不等同于城镇化的必经之路，传统上，在城镇化区域，土地部门总会先行为土地的可开发性质背书。指望通过“先生娃、再结婚”方式取得合法身份，并以少数人利益为话题倒逼“改革”。对集体土地有关房产的融资政策收紧，对于以实际购买行动支持小产权房建设，盼望通过“小产权”能够变“大产权”的投机客而言，不啻于当头一棒。

其三，“严格建设项目贷款管理”。最惹眼无疑是“金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。传统上，中国地产开发商的经营手段本质属于“空手套白狼”。哪怕土地证还并不属于开发商，只要通过花样翻新的手段搞定某人，就可以圈定某地，进而可以左忽悠银行贷款、右忽悠建工企业出力。大型开发企业中，靠自有资金而非贷款方式缴交土地价款的情况并不多见。尤其在2006-2007年的地产企业“野蛮生长”时期，各路开发商铺摊子、上项目到了疯狂的地步。

情况应该在向着好的方向发展，金融干预似乎能够让房地产暴利荒诞剧的落幕时间更早地到来了。

□沈洪溥(中国信达资产管理公司研究中心研究员）

（新京报 ）