依托政策效应 上海房产市场出现“量价齐增”

在连续两周出现量价下滑的上海12月房地产市场，目前呈现出一番微妙的新景象。上海克尔瑞研究机构的最新数据显示，12月15日－21日，上海一手商品住宅成交量为18.99万平方米，环比上升了6.2%；平均成交价格达到11950元/平方米，环比上升6.3%。

分析师表示，上海房地产市场的新变化，与中央政府频繁出台的房地产利好政策以及地方政府变相集中购楼“建设人才公寓”等密切相关。

新盘加速上市

国务院17日出台放松第二套房贷政策以及减免二手房交易税费政策后，虽然次日上海普通住宅成交量为267套，与12月初以来的日成交额相比并没有明显变化。但满足改善型需求的中外环楼盘择机加快了上市速度，从而带动上海楼市量价齐升。如此前一直“惜盘如金”的天山华庭、四季绿城、仁恒运杰河滨花园、招商雍华府、中鹰黑森林等多个开盘价格较高的楼盘，开始扎堆上市。

楼盘售楼人士均看好二套房贷政策放开后的“改善型需求释放”。上海大华集团旗下的“铂金华府”销售人员告诉记者，新政之后，拥有首套房的业主购买该楼盘产品将基本均可按“首次贷款购房享受优惠利率”。而二套房新政中的一些附加条款则相对容易规避。当记者问如何绕开政府新政中规定的“人均住房面积需低于当地平均水平（上海为32.2平方米）”时，售楼人员回答，只要找居委会开具证明，把父母也拉入首套房的常住人口、从而摊低人均居住面积即可。

此外，减免营业税政策的推动效果更是明显，长城证券研究小组认为，该政策意义非常积极，交易成本可下降5.55%。上海华域不动产的置业经理朱烨表示，新政公布后，买卖上家要求降低挂牌价的咨询电话明显增多，内容主要围绕房产转卖后税收差额征收比例和上海的实施细则问题，并打探合适的挂牌下调比例。他预测这将对提升市场信心起到明显的促进作用。

集中采购拉升市场信心

除了中央政府的利好政策外，上海政府近期开始通过指导土地开发商集中收购合适项目，做为动迁房和人才公寓之用。此举直接推动了商品住宅销售面积的上扬。

记者获悉，上海上周成交量居首位的鼎鑫名流苑项目，便是一个集中性收购项目。此外，在上海浦东，包括张江名流豪庭、阳光花城、中星恬园等楼盘近期也出现总额数亿元的“团购”，据称买主来自陆家嘴、张江、外高桥、金桥等国有房地产开发集团。浦东新区政府新闻办表示，浦东近期在市场上拟购置约20万平方米的商品房，用于人才公寓建设，此外还在打造三年人才公寓保障计划。

一位分析师认为，在当前房地产价格相对较低阶段，政府出资购楼来满足引进人才的住房需要，符合商业规律，降低了财政成本，是“双赢”之举，今后会有更多地方政府通过类似的“救市举措”来拯救楼市。此外，除了“直接出手”的简单方式外，政府还可以通过财税手段，推动开发商形成以建设保障性住房、旧城改造用房、改善性用房为一体的新型产业结构。

另一大型咨询机构的分析师认为，政府集中救市的“直接干预”难以推动房地产市场的持续向好，据该机构对中国多家房地产商和贷款机构人士等所做的调查，预测房地产价格2009年将有15－20％左右的下滑，包括住宅、商业地产、工业地产等各种物业均将遭受这种下滑，房屋租金也将向下调整。这一变动是向房地产价格的理性回归，而非政府干预可以打断。