三部门联合启动房产税会签程序 分类征税成趋势

　　在9月29日国务院所属八部委下发新一轮调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，“十一”长假后，上述三部门已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，这项工作已经接近尾声。

　　此前，上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局。

　　9月29日，国务院所属八部委出台新一轮楼市调控措施，巩固遏制房价过快上涨所取得的成果。在系列措施中，明确提出加快推进房地产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。较之于4月14日国务院常务办公会纪要中提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”“加快研究”已经被“加快推进”取代。

　　会签程序启动

　　“十一”长假后的第一天，财政部、国税总局、住房和城乡建设部启动了对房地产税相关行政规章和文件的会签工作。

　　所谓会签是指一份行政文件的草案，在出台之前，由涉及管辖权的相关主管部门，提出各自意见，并在协调之后进行修改，一般进入会签阶段后，就意味着该份文件即将正式下发。

　　据记者了解，目前上海和重庆的房地产税改革试点方案，均已报备至此次参与会签的财政部、国税总局以及住房和城乡建设部。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生证实，房地产税试点改革工作，在数个月内就将展开。

　　分类征税趋势

　　从2010年3月开始，财政部税政司地方税处，就已经开始对1986年出台的《城镇房地产税暂行条例》（下称暂行条例）进行修订，取消其中关于对城镇住宅免征城镇房地产税的优惠待遇。目前，暂行条例的修订已经基本完成。

　　记者了解到，在三部门对房地产税相关政策进行会签的过程中，别墅、大户型等住宅品类的范畴划分，或将出现在中央层面的与房地产税相关的文件表述中，而这些分类标准，将成为日后对住宅征收房地产税涉及税率等一系列问题时的基本框架。

　　“为了达到保护自住需求的目的，试点当地的地方政府，可以根据当地的人均居住面积情况，划定一个免征面积，或免征的套数，但是采用免征面积这种方式的可能性较大。”消息人士告诉记者。

　　目前，业界预估，上海试点方案的税率应在千分之八左右。

　　分类试点总结

　　记者了解到，目前上报至三部委的上海与重庆的房地产税改革试点方案，是两个不尽相同的方案。而根据目前三部门会签的情况，可能将允许两地以不同的方式，对房地产税改革进行试点，这其中就包括房地产税是以原值计征还是以评估值计征的核心问题。

　　所谓原值计征，即是以购房发票上的房产价值作为基础进行课税，这种方式的优势在于易于操作，缺陷在于难以计算在一定时间周期内，经历过大幅升值的房产价值。

　　所谓评估值计征，可以解决的是升值后的房产价值问题，但是问题在于评估工作的工作量巨大，短时期内很难完成。

　　“只有试行一段时间后，才能更好地总结并推向全国。在推广过程中，各地也会根据情况选择上海、重庆或是国税总局的模式。”聂梅生近日向记者表示。

　　楼市发展主调转为调结构 房产税不被看好

　　10月15日，中共中央十七届五中全会在北京开幕，“十二五”发展战略规划成为会议的主要议题。

　　记者从几名参与“十二五”规划修订的人士处获悉，十七届五中全会讨论的“十二五”规划当中，将给房地产行业一个全新的定位：调结构。

　　一名中国房地产业协会的专家对记者表示，“十二五”发展规划中关于房地产的内容中，房地产业不会很快退出支柱产业的地位，但是主基调已经发生转变，会转向以调整结构为主的发展方向。诸如加快保障性住房建设规模，修改房地产管理法等内容，是中国房地产业“十二五”规划的重点内容。

　　至于当前备受关注的房地产税，国家税务总局负责人近日将就房产税改革的问题向国务院汇报。但结果难料。

　　仍是“支柱产业”

　　10月21日，国家统计局将发布1-9月份全国国民经济的运行数据。招商证券等投资机构一致预测，1-9月份全国固定资产投资同比增长率为24.4%。

　　而10月15日，国家统计局发布的1-9月份房地产市场运行情况数据表明：前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。

　　中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，未来保障性住房投资将继续高速增长，成为调控房地产业投资的重要工具。

　　而在2010年，全国保障性安居工程开工580万套房屋，已经完成投资4700亿元。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生此前对记者表示，今年年初，中央加大保障性安居工程建设投资力度，希望以保障性安居工程投资弥补受房地产调控影响的房地产投资下降的空间。

　　仅从1-9月份的结果来看，虽然今年房地产调控猛烈，但是房地产投资仍旧保持了36.4%的高速增长。其中商品房投资增长33.8%。虽然商品房投资增长略微下滑，但是仍旧保持了30%以上的增长率。

　　与此同时，受保障性住房建设工程促进影响，全国房地产投资总规模继续上涨。

　　中国房地产业协会副会长朱中一对媒体表示，“十二五”房地产规划当中将强调住房保障的投资力度，每年600万套保障性安居工程住房建设，将成为常态。

　　聂梅生也认为，房地产业虽然经历了调控的影响，但是其仍占投资的25%，占银行信贷的30%，上下游关联产业30多个。最重要的是，中国城镇化进程还没过半，城镇化率46.6%，未来“十二五”期间内，城镇化率仍然以每年1%的速度增长。

　　从2010年前三季度的数据看，房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　房地产投资仍然以每个月5000多亿元的规模在增长，前三季度已经完成2009年全年的房地产投资规模。

　　上述中房协专家表示，“十二五”期间，房地产业仍然是中国的支柱产业，这不仅是因为其带来的高额固定资产投资，而是因为中国城镇化进程带来的巨大住房需求等因素决定的。

　　记者了解到，由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕，其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。

　　虽然多部委回避“支柱产业”这个名词，但是规划当中对于房地产的开竣工面积、人均居住面积等指标均给予了保守的估计，即便如此，在未来5年经济增长速度调低在7%-8%的情况下，房地产业的投资规模仍然是最大的。

　　不过在制定“十二五”规划时，虽然住建部和发改委一直强调房地产业是稳定发展的，但银监会、人民银行等金融机构则表示对此不关心。

　　房地产业是否仍将是支柱产业，上述中房协的专家一语道明地说：只要“十二五”的房地产规划是一个产业规划，不是一个调控的规划，房地产业在未来5年内的支柱地位就不会变。

　　上海房产税最早年底出台 低调抢建信息系统

　　限购令和调控细则的出台，并没有挡住上海高档楼盘销售的火热。

　　10月10日，在上海闵行某楼盘开盘当天，均价在5.5万元的豪宅，开盘当天推出的二百多套房源超过半数被预订。而沪上豪宅的热销并不是个例。据统计，10月4日至10日上海千万元以上豪宅成交量环比上升近五成。

　　业内人士指出，豪宅热销依旧，反映了投资客对细则的反应。此次上海的调控细则中没有包括房产税，对一部分实力投资客来说震慑力不够。

　　“增加持有投资性住房的持有成本，房产投机之风才有可能在一定程度上被抑制。”易居中国综合研究部部长杨红旭表示。

　　据消息人士透露，上海房产税方案和相关细则正在抓紧修订中，但最早也要年底前才有可能出台。

　　上海税务总局方面向《华夏时报》记者表示，目前正在进行与房产税相关的信息系统的建立工作。

　　千万元豪宅热销

　　在上海出台调控措施后3天，上海闵行区豪宅的销售仍然热闹依旧。

　　该楼盘在10月10日推出的245套房源中就有165套被预订；而该楼盘的销售最低价格为3.9万元/平方米，最高价7.43万元/平方米。

　　“原计划开盘推出600多套，现在推出的房源已经减少到原计划的三分之一。”该楼盘销售人员告诉记者，该楼盘总价至少在千万元以上，与开发商签订购房协议则先要支付100万元的订金。

　　10月6日晚出台的上海调控细则中已经明确提高二套房首付比例并停发第三套及以上房贷，但在该楼盘的购房者受到的影响似乎并不大。

　　“有的购房人表示提高首付也愿意购买，还有不少人甚至表示愿意一次性付清，不用银行贷款。”该楼盘营销总监说。

　　销售人员告诉记者，虽然购房者已经与开发商达成了交易协议，但在沪房产交易中心每天最多只能过户5套房产。

　　上述豪宅只是近期沪豪宅被热炒的一个缩影。据搜房网统计，10月4日至10日上海共成交45套别墅，成交量环比上升近五成，而每套别墅的售价至少在千万元以上。

　　对于细则出台后豪宅依然热销的现象，杨红旭指出，沪房产成为国内资本追逐的重要对象，在通胀预期加强的形势下，这些“实力资本”会想方设法越过现有的调控细则进入房地产领域寻求资金的保值增值。

　　“豪宅的购买群体主要集中在社会上极少部分财商富豪手中，他们握有的资产和掌控的经济实力，使这部分群体并不会被限购令条款轻易左右。”供职于一家银行的经济学者洪曦向记者表示。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎指出，限购令虽然能在一段时间内抑制房价的过快上涨，但长期来看，增加房产持有成本才能对抑制投资购房产生真正有力的影响。“如果房产税和细则一同出台，恐怕一些楼盘不会卖得这么好。”

　　信息系统先期铺路

　　“现在有关房产税的很多消息并不是官方的。房产税的出台目前还没有时间表，征收范围和税率等内容一直在研究中。”上海税务总局相关人士告诉《华夏时报》记者，目前上海税务局正在做的工作主要是配合税务总局、住建部、发改委等部门，与房产税相关的前期信息系统也在抓紧建立。

　　上海市房管局局长刘海生在10月9日的通气会上表示，上海市政府已经批准建立了上海市房屋状况信息中心，通过这个中心，可以搜索到上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。

　　上海住房保障局相关人士告诉记者，信息中心建立后，上海市房管局可以查出个人名下的房产信息，包括有几套房屋、产权关系等。

　　卫民不动产智库营销负责人蔡为民指出，信息中心其实是在为房产税铺路，并有相当重要的意义。“房产税方案一旦确定，通过信息中心就可以锁定征收人群，税务的征收也就变得切实可行了。”

　　不过记者在采访中了解到，中央部委之间就房产税的方案目前还没有形成统一意见，年内能否出台并执行，仍存悬疑。

　　“我得到的消息是，房产税试点期间可能会采取差级征税方式，即国税局出台一个基准税率，各地方视情况按不同标准执行不同的税率。”杨红旭在接受记者采访时表示。

　　陈史翎表示，虽然有学者指出0.3%的税率实在不够重，但这也足以使投资客的持有成本增加不少。“试想，一套300平方米的房子每年要交9000元，也是一笔不小的数字。”

　　“房产税试点时的征收范围可能不会太大，也许只有20%的房产在征收范围内。”一位上海市决策咨询专家向记者透露，6月份上海报的0.8%房产税率没有被认可，之后又进行了下调，预计税率会在0.4%左右。

　　重庆房产税最快10月底开征 税率最高可达20%

　　“重庆将于近期恢复房产税，最快10月底。”国庆期间，一位接近重庆政府决策层的权威人士在电话中告诉记者。

　　提及房产税何时开征时，此前重庆市财政局局长刘伟表示，重庆对房产税正在等待中央批复方案。但刘伟同时表示，对于房产税的开征，重庆已做好了一切准备。

　　“上海、重庆两地的房产税试点已获批。”重庆两江新区管委会一位官员私下向记者坦言。多位接受本报记者采访的业界人士认为，预计上海和重庆关于房产税试点的消息有望率先落听。

　　对此，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生的观点是，在房地产调控逐步走向银根地根的改革中，房产税首当其冲。“应加快房产税改革，先通过地方试点，逐步扩大到全国。”聂梅生表示。

　　记者了解到，目前房产税开征的基数倾向于重点参考持有房产的套数和面积，目的仍是打击投机炒房者和抑制高端消费，绝大多数拥有普通自住房户并不受影响。

　　基数参考面积和套数

　　记者采访获悉，重庆房产税的构想是：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。

　　“征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护”。在一次讲话中，黄奇帆表示，重庆征收房产税，目前考虑只针对高档住房，具体方案是对价格高于市场均价3倍的高价房收取1%的房产税。

　　重庆一位官员解释说，重庆房产税方案的基本思路是，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。

　　征收方案有三种

　　本报记者掌握的房产税征收方案有三种，包括以套数为基准（方案一），以面积为基准（方案二），以套数和面积为基准（方案三）。有专家认为，方案一最不合理，如以抑制投机为主要目的，建议采用方案一，如以抑制投机和保证一定税收收入兼顾为目的，建议采用方案三。

　　“按照黄奇帆的布局和构想，重庆最大的可能是选择方案三。”上述消息人士向记者分析，以面积和套数为基准确定税率，采用分段累进税率，年税率为1.5%-20%。

　　税率最高可达20%

　　具体来说，超过免税面积落在前两套房的部分，税率为1.5%；超过免税面积落在第三套的部分，税率为3%；超过免税面积落在第四套的部分，税率为5%；超过免税面积落在第五套的部分，税率为10%；超过免税面积落在第六套或以上的部分，税率为20%。此外，计税时点定为上一年度12月31日，房产数据和申报的家庭成员，皆以此为准。

　　“重庆方案的核心内容是政府慎重研究后提出的一个优化的综合性方案。”刘伟多次强调，开征房产税只是重庆综合方案的一部分，而整个方案实际上包含了一系列组合拳，其真正目的在于促进房地产的健康发展。

　　有消息曾表示，在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%-0.8%。不过，满堂红研究部经理周峰认为，若房产税是按每年上述税率征收，实际上对楼市的负面影响很有限，如评估价是100万元的房子，每年最多缴纳8000元的房产税。或许正是基于此，上海的房产税方案再次被修改，至今也未公之于众。

　　宋兆卿：房产税不能加重普通民众的负担

　　房产税的征收已是箭在弦上，有人冀望它是压倒骆驼的最后一棵稻草；也有人认为这棵稻草太轻，意义不大。究竟其出台之后影响几何，目前尚未可知。但有一点不容忽视的是，房产税不能加重普通民众的负担。否则，房产税出台的结果与初衷将是南辕北辙。

　　政府选择要在此时出台房产税，其加强房地产市场调控的意图不言而喻。然而问题不在于意图，而在于决心。有人之所以认为房产税意义不大，理由在于房产税的税率很低，根本不足以打消投资和投机资金进入楼市的冲动。正所谓非常之时当有非常之举，如果买房的人在转售时要缴资产增值的50%作为资本增值税，则投资楼市的收益将会大幅下降，如此则投资和投机资金必然会选择退出，同时再推进保障性住房的大量建设，房价焉有不降之理？

　　过去几年间，房价一直调不下去的主要原因是货币政策过于宽松，房地产市场中的买方资金势力十分雄厚。一方面是国内投资渠道极其缺乏，另一方面是单边上涨的房价制造的神话，在如此背景之下，大量资金必然地要涌进楼市，结果就是投资性越来越代替消费性成为房地产的第一属性，房地产的泡沫也就越吹越大。鉴于当前尚不稳定的国内经济形势和再度宽松的国际货币环境，政府收紧货币的难度较大。既然不能减少货币量，那么就改变它的流向。征收重税将有效地降低房地产的投资性，从而挤出在楼市中兴风作浪的投资和投机资金。所以房产税的征收要区分对待，对于刚性需求从零或从轻征收，对于投资需求从重征收。当然，对于洪水一般的资金来说，既要堵更要疏，这就需要为民间资金拓宽投资渠道，破除诸多行业的国企垄断，鼓励民营资金在不同的领域创业。

　　另外一点不得不提的是，地方政府的土地财政对房地产泡沫的推波助澜。地方政府的卖地冲动由来已久，非一朝一夕可以解决，还有赖于国家财税制度的改革，房产税便是其中之一。只有通过房产税等税收改革增加地方政府的收入，免除其后顾之忧，方可抑制其卖地冲动。但要注意的是，目前中国的税负已经相当沉重，即便不是税负痛苦世界第二，那也至少是名列前茅了。所以，要增加地方政府的收入，只能通过中央和地方收入的重新分配，而不能再度加重民众的负担。在征收房产税的同时，要全面清理现行房产税费，力求不提高总体税负水平。房地产业对国民经济意义虽大，然终究不能枝强于干，一棵不加修剪任其疯长的树木是不可能成才的。