多次调控“叫好不叫座” 房地产新政或遇执行难

　　首付提高影响最大？

　　“从9月底出台的政策来看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”，易居地产研究所副所长牟增斌表示，“这将极大地抑制需求，包括刚性需求和投资需求，而且这一政策最容易执行到位。”

　　记者就此向工、农、中、建四大国有商业银行求证，中国农业银行北京朝阳支行、中国工商银行北京朝阳支行、中国银行北京海淀支行、中国建设银行北京海淀支行均表示，从9月底政策下达以来就开始执行首套房商贷首付不低于30%的政策。

　　不过在贷款利率上，各家银行略有不同。中国农业银行北京朝阳支行工作人员表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8折优惠。而中国工商银行北京朝阳支行工作人员则表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8.5折优惠。

　　曹锋杰认为，事实上，有些改善性需求或投资性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成后，资金的杠杆作用就减小了，以前用一倍的资金可以撬动银行4倍的资金量，现在则只能撬动银行2倍的资金量，其收益明显降低，同时风险增大了，因此能制约部分投资需求。

　　甚至有业内人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房现象将会明显增多。如9月初北京大兴某楼盘一度出现了10多套退房，该楼盘负责人表示，4月份出台的二套房首付提高后，部分买房人首付款不够，因此只能退房。

　　不过中国银行海淀支行的工作人员对此给予了否定，据其介绍，在调控中银行一直坚持区别对待，在政策出台之前的房贷是按之前的政策操作，“9·29”后按揭贷款首套房是按30%的政策执行。而退房就意味着首先必须签约，即先要签订购房合同和贷款合同，已经签订的合同不会突然改变，因此退房与首付提高无关。

　　曹锋杰指出，首付提高其实是意味着楼市预期的改变，直接地说，就是预计有更少的人买房了，而相配套的系列政策都能对市场预期起到一定的作用。

　　不过，牟增斌认为，“9·29”调控政策的出台对楼市具有较大的抑制作用，但除了比较容易执行的信贷政策之外，其中很多政策过去也一直在强调，从以往的走势来看，关键是下层在执行中走样或者因各种原因未能执行，大大影响了调控效果。