合富辉煌研究部李兴旺:道滘为什么会形成价格洼地

东莞合富辉煌市场研究部经理 李兴旺

　　道滘为什么会形成价格洼地？

　　每一座城市都有一条水源，城市文明发展是来源于水，东莞的母亲河是东江，城市以沿江为板块向工业板块发展，也就是从水源向陆地发展之后，经济的中心逐渐向陆地发展，也就是东莞的南城、莞城发展，伴随着城市中心转移，传统的沿江板块近几年随着东莞城市中心的确立，城市发展相对滞后，经过近十年的发展，东莞市区的南城、东莞，随着城市建设加速，城区发展必须要扩容，从地域条件来看，道滘毗邻南城，除了厚街镇外是最近的镇区。道滘到东莞南城的距离只有十几公里，随着近几年南城高端楼盘的开发，南城的房价远远高于其他的镇区。

　　东莞大道延长线将辐射道滘、麻涌镇的房地产业。道滘的规划是东居为主，地产行业会成为未来发展的趋势，而且是东莞城区的后花园、后庭院。

　　南城区板块发展成熟后，必须要向周边扩散，道滘东部区域的土地资源相当充裕。

　　道滘给人的印象是，有文化的城市，文化底蕴深刻，经济支柱并不象其他区域以工业为主，以文化、农业、教育为支撑的。城市发展相对于其他的区域，包括城市配套相对的滞后，道滘的户籍人口才5万多，外来人口不到8万，这种状况导致道滘的购买力相对有限。

　　道滘房地产的发展方向和发展趋势

　　道滘目前最大的优势是地理区位优势，离南城区是最近的。交通环境优越，道滘是东莞市少有的交通发达的区域。东莞大道延长线、西部干线、莞惠城际和R1城际轻轨，因此交通区位是非常明显的。

　　道滘城市发展相对滞后，目前房地产开发是处于起步和原始的阶段。道滘目前的土地资源是相对充足的，发展潜力巨大。

　　水乡环境优势，随着黄歧山、水恋山等以山景为主的地产之外，接下来的三年可以预见是东莞水景资源的大开发，包括万江、道滘等区域。

　　目前，道滘的房地产发展水平，从2006年到现在，道滘每年的商品住宅年均供应量只有7.4万平方米，年均供应量也就是300多套。可以跟隔壁的南城区对比，年均住宅供应量达到了85万平方米，大概是7400套，因此说明道滘房地产的开发量相当于南城区的1/10，最近十年道滘没有商住土地的拍卖。

　　价格处于东莞的价值洼地

　　目前的洋房价格只是维持在4000元/平方米上下，道滘中心区的价格更低，别墅的价格维持在8000元/平方米—1.5万元/平方米，相当于东莞市区高端洋房的价格。道滘镇城市发展的空间是非常大的，可以预见未来的两年，港口大道沿线会融入东莞市区。