五福里营销副总胡晓明：道滘将出现居住模式升级

五福里营销副总胡晓明

    东莞的总体发展是个体为主，从莞城到松山湖是向东发展，还有就是向东南发展，从莞城到厚街，五福里刚好在三角区域内。几十年长足的发展，道滘的经济相对滞后，错过了前期发展的机遇，目前道滘似乎开始崛起了，三个三旧改造规划已经确定了，道滘在经济上是处于弱势，也有后发的优势。

　　周边的镇，例如万江、厚街、莞城房地产的价格比较高，而且密度很大，道滘几乎可以说是家中小妹初长成，藏在深闺无人知，未来城市的发展是可以预期的，因此我公司选择了道滘，就是看到了道滘投资洼地的潜力，我们的项目是五福里，整个大东莞是四点五片、三代，道滘最大的亮点是文化历史以及优良的自然资源，对于虎门厚街和莞城而言道滘是后庭和花园，对于东部的东莞人而言道滘是故里。

　　通过市场了解，道滘的人无论是侨乡还是在异乡求职的人很多，一说到道滘，他们都很自恋，也很热爱道滘这片热土，因为这几年经济的发展，大家提到道滘就有故里的概念，目前的地产不仅仅是产品的时代，还是文化的时代，居住文化的时代，因此我们的地产是跟道滘的文化结合起来的。

　　第二，城镇整体发展规划已经既定的，接下来是资本的介入。道滘最本质的问题还是资金，我们也研究了很长时间，包括几个产业园，目前可以最快启动的项目就是房地产、旅游和饮食文化。可以跟道滘的历史和传统文化结合起来，包括水乡都可以碰撞在一起，形成符合的概念。三产中的房地产是道滘经济崛起的第一步，起到了撬杠的作用。

    道滘镇中心的平移，以前道滘镇政府是在老的镇区，现在是向北、向东平移，新建的道滘镇政府没有多久，而且有几个开发商已经关注到道滘，道滘的半途是上面大，下面收窄，还有两条水道形成道滘的网络，交通基本上集中在道滘镇的北部，跟周边镇的关系也结合在这里。我们预计道滘将出现一次道滘镇居住模式的升级，因为镇政府向北偏移了，因此造成了市场的需求。

　　还有一些参考数据，不一定准确。道滘的常住人口大概是5万人，流动人口是8万人，现在珠江三角洲很多城市出现了特殊的人群“浮萍族”，一般都是外省通过城市化进入城中，道滘聚集了大概8万人。前一段时间因为小产权房的开发，大部分的消费人群以“浮萍族”为主。

　　我们现在开发的是有产权的大物业，希望道滘本地人和有消费能力的人群来支撑，道滘的存款余额大概是十几个亿，实际人口是5万人，加上外地工作的道滘人的存款大概是40亿元左右。人民币升值后，资金存在银行是无法实现保值增值的，因此对于居民而言储蓄是无法实现保值增值的，大概有30%的资金是可以启动的，就是说大概有12亿元的消费额度，如果没有其他的保值增值的产品的话，我认为房地产是无法限制住的，因此40亿元中还会有12亿元可以启动，大概是24亿元左右，一个是资金总额，另外一个就是市场空间，因为城市的中心平移了，固定4万人加上8万的常住人口，也就是十多万人，将近2万户，这是非常巨大的市场，也就是价值空间和需求的空间。

　　房地产的价格可以简单的计算一下，部分开发商已经在道滘进行土地的评估，目前东莞楼面地价已经拍卖到1500元/平方米左右，目前道滘的成本是多少，差不多达到4700元左右。

　　东莞黄金周后11个中心镇的均价是7130元/平方米，道滘即使达到5000元/平方米，也是严重的跟市场平均价格倒挂，因此道滘是属于那个片区，它是东莞核心区的故里，虎门、厚街、莞城三角地带的庭院。生态环境、城市基础设施和交通条件都是优越的，而且是通广州、穗莞深城际轻轨将会开通，因此大家可以想像，空间、价格落差，市场的需求总量，城市的变更等等都是道滘的利好。

　　国家在进行宏观调控，很多的资本都流向二、三线城市，会将坑洼处填平，东莞也是这样的。道滘对于房地产开发商而言是有洼地的，对于投资房地产物业的消费者而言是洼地，希望在三角区内改善生活，希望改善生活环境的人而言同样是洼地，我公司先下手为强，但是也觉得责任很大。众多的开发商都是相继而来，五福里的定价也是划一条线，决定了道滘的起跑线。