房企资金缺口大 保险机构投资楼市直接收购模式

楼市不乏投资者，即便是在楼市的寒冬。由于资金缺口大，房地产行业吸引了包括保险企业在内的众多行业的关注。昨日，分析师薛建雄表示，保险类企业2009年很可能会大举进军房地产行业。

保险资金投资房地产

2008年12月27日，中国保监会主席吴定富在全国保险工作会议上透露，2009年将稳步扩大基础设施项目投资试点，研究投资经营性物业政策，努力扩大保险机构资产配置空间。业内外普遍将此解读为保险资金投资房地产将被正名。

中国住房和城乡建设部副部长齐骥日前表示，由于目前中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要是通过商业银行融资，中国人民银行正在牵头拟定一个房地产投资信托基金工作方案。

薛建雄8日接受《每日经济新闻》采访时表示，保险类公司由于资金相对充裕，且有较强的投资欲望，因此，很可能会加入房地产投资信托基金。而来自媒体的报道称，中国人寿保险股份有限公司和中国平安保险股份有限公司等可能成为房地产投资信托基金的主要投资商。

中国保险监督管理委员会的数据显示，截至2008年11月底，中国保险行业实现投资收益930多亿元。

房企资金缺口大

一位与多家开发商有紧密接触的人士表示，当前无论是知名的品牌开发商，还是中小房企，资金需求都比较高，因此，开发商还是比较欢迎有资金实力的企业进入房地产市场进行投资，这其中并不排除保险类企业。

北京师范大学金融研究中心此前在一份房地产行业专业报告中估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元。

报告同时对2009年的房地产市场做出两种预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着调整仍将延续更长时间。

一位房地产业内人士表示，在如此大的资金缺口下，开发商对保险企业购置、投资房地产物业的青睐度可想而知。

主要采用直接收购模式

事实上，保险资金进入房地产市场早已是业内外公开的秘密。在政策许可范围内，直接收购优质物业成为有实力的保险企业进军楼市的第一步。近几年，在北京、上海等城市，不少保险公司出于自用和租赁目的购置优质写字楼，在满足自身办公需要的同时，通过部分出租获取不菲的现金流。

因此，国内许多保险公司纷纷以购买办公楼的方式进入房地产领域。在北京、上海等经济发达城市，保险类企业收购优质的住宅、办公物业成为楼市的热点。薛建雄说，早在前两年，保险类公司已经开始进入房地产市场，但多以自用名义购买物业进行投资。

业内人士表示，尽管保险公司进行房地产投资已原则上获批准，但目前尚未正式开始进行操作，至于实施细则何时出台、直接还是间接投资、投资比例上限是多少、投资项目有何限制等问题，保监会估计还需要进一步调研。

中国人寿2008年第三季度季报显示，在“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”一栏中，截至2008年前三季度，公司所支付的现金约为17亿元。

薛建雄说，在当前楼市普遍低迷的行情下，其实政府相关部门还是欢迎保险类企业对房地产行业进行投资，但目前主要存在如何管理的问题。

保险公司纷纷购置物业

有媒体报道称，据不完全统计，2006年泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街(000402,股吧)F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼，共计14亿元。此外，北京国际中心2号楼也被一家保险公司购买。新华人寿除了在广州时代广场置下办公场所外，还先后投入巨资用于北京繁华地段多个商住物业的开发。

中国人寿在2007年底的公告表示，将以超过5亿元购买中国人寿保险（集团）公司旗下部分自有房产、在建工程、土地使用权等资产。媒体报道还称，中国人寿相关人士接受媒体采访时亦曾明确表态，早在两年前，中国人寿已在着手研究投资商业房产领域，并已在人员、项目、制度流程等方面，做好了前期准备工作。2008年，保险类公司也没有停滞对优质物业的热情。中国太保(601601,股吧)以约22亿元的价格收购了总建筑面积约7.08万平方米的北京金融街丰盛大厦；中国人寿、泰康人泰也在北京金融街购买了两幢写字楼。2008年5月，平安信托投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行改造，建设酒店、写字楼等综合性物业。