万科：房价见底在2012年 2009年以降价换资金回笼

1月5日,万科2008年的成绩出炉,虽然离调整后的计划还差一点,不过好于市场的预期。万科虽稳坐第一把交椅,但还是感觉压力很大。

市场证明,万科对于楼市的预测向来很准,对于何时见底,众说纷纭,而万科把原来预测2009年见底的时间延长至2012年。

高层年终奖不保

1月5日晚间,万科公布2008年最后一个月的销售业绩。12月份万科实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元。受年底购房高峰以及宏观政策的影响,12月增长明显,环比分别增加57.0％和49.6％。

至此,万科2008年累计实现销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2％和8.6％。

尽管业绩有所缩减,但万科依然是行业的领跑者,并且与队友们的距离拉得更大了,目前,万科市场份额由2008年年初的2％增长到了2.6％左右。即便如此,万科还是感到压力很大。

平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,这一结果与万科全年计划基本相符,12月的销售情况甚至要好于预期,回笼一部分资金后,万科的现金流也比以前更稳健。在财务上万科不断缩减开支,尽量减少成本。

据记者了解,占员工工资大头的2008年年终奖也将从上至下缩减,即高层没有,中层一半,低层照单全发。万科管理层主动降薪,这一举措倒是颇得民心。

以往万科总会在年底对来年销售目标做出计划,但今非昔比,如今万科显得很保守。

万科内部一高层对记者表示,这次经济危机从局部到全球,从金融到宏观,范围在不断扩大,俗称百年一遇,市场已很难准确预测,只有做好最坏的打算和准备。“万科没有对2009年做出销售目标预测,只能跟着市场走,不会给自己设定一个套,没有必要也没有意义。”

万科东莞一营销经理告诉记者,现在他们压力很大,2009年市场很艰难,万科东莞2009年新增项目并未缩减,和2008年一样均是5个。“毕竟市场容量有限,2009年又会有很多新开的项目,竞争异常激烈。”

2009年以降价换资金回笼

记者从万科内部员工了解到,万科原来预测房价见底时间在2009年底,但是现在调整为2012年。显然,万科对市场已做了最坏的预测和准备。

“从一般的经济周期来看,需要五年时间走出低谷,但日本以及其他国家的房地产泡沫经验都不能拿来做比照,因为城市化进程和经济水平不同。”房地产专家吴其轮说。

刘细辉认为,目前的房价依然徘徊在高位,在经济危机来临的情况下,收入与房价相比,实际的房价不低,就深圳来说,关内房价普遍在一万以上,楼市下行的空间还很大。

2009年的市场走向很难企稳,而房价走势主要还是看收入,政策能在短期内给市场带来回暖,楼市走势可能就同股市一样,在小幅反弹后继续下行。“但直线下行很难,多半是缓慢向下走。”刘细辉表示。

对于2009年,万科认为下好三步棋,应该足够应付市场最坏的情况。首先是从资金财务上确保公司安全;其次是在调整周期中抓住扩大市场份额的机会;三是尽可能提升专业能力。

要保证资金安全,除了缩减日常支出,少占用资金去拿地,最重要的就是通过降价来带动销售回笼资金。“具体降价幅度会达到多少,会根据市场来定。”万科东莞一销售经理说。

市场证明,王石在2007年底提出的拐点论是对的,率先降价,也让万科继续稳坐行业老大交椅。不能不承认,万科对市场的把握很准,因此万科的一言一行,一举一动,都会令外界格外敏感。

“宁可过于悲观,也不要盲目乐观。”万科高层对记者说。

在拐点论提出一年后,王石又发表“买房不必等三四年后”的言论,表示拐点是针对买不起房的人而言,有能力的人想买房现在可以入市。业内人士分析认为,除了企业管理本身需要他做出最准确的判断外,王石还是个讲政治的人,为了扩大内需,国家希望通过政策和开发商降价联合带动房地产市场回暖,王石当然会见机行事。