楼市调控方案的下一步 正被国土部住建部在酝酿

　　抑或调控失度

　　“旧瓶装旧酒，效果难言其好。”顾海波告诉本报记者，2011年的楼市走势，主要取决于决策层的楼市调控政策和决心，以及各级地方政府的执行力度。

　　顾海波向记者提供的资料显示，“国十条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施。就猛增的银行信贷来说，4万亿经济刺激方案和2010年的货币超发，流入了央企的账户，让央企地产企业能够一天之内制造三个高价地。

　　为此，央行适度宽松的货币政策开始收紧——10月央行宣布加息0.25个百分点，试图遏制此前宽松货币政策而导致的资产价格泡沫。

　　内外交困的是通胀压力不断加大，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者又开始奔向楼市。沉寂了4个多月的温州炒房团，到年末出手不凡。此外热钱也大量涌入，统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业本年度资金来源63220亿元，同比增长31.2%；其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春说：“从短期资金来看，目前地产商货币资金与短期应付款之间的比例还是很高的。”据他预计，2011年一季度住宅供给将大幅度放量，二季度房地产商资金会逆转。

　　央行行长周小川也犯了难：加息、热钱，还有CPI，如何适度调控，而央行选择了上调存款准备金率，一年就调了6次。地产专家易宪容认为，房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷继续从严执行，市场就会恢复理性。”

　　资料显示，2009年我国房产新增贷款1.97万亿，约占全国新增贷款总量9.59万亿元的1/5，已经创下历史最高水平，“2010年很可能突破1/5。”而统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8460亿元，个人按揭贷款5745亿元，合计1.42万亿元。这与2009年同期房产新增贷款量1.19万亿元相比，增长近20%。

　　对此，住建部副部长仇保兴一度表示：“中国的房价波动非常厉害，接下来的房地产调控不确定的因素将更多，难度也更大。”尽管国土部、住建部规划未来5年将涉及保障房和房地产调控领域的新政尚未出台，但业界对此多有议论。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，下一步调控路线是：“市场商品、保障房建设这两条腿一起走路。”可以肯定的是保障房正在强大起来——按照中央经济工作会议的要求及2011年保障房建设的目标，2011年的保障房将达到1000万套，这是一个非常大的数量。

　　住建部相关官员称，2011年计划保障房1000万套来缓解市场供需矛盾。例如在保障房上南京将用3年时间在原11万套的基础上，新增29万套，总量将达40万套，其中包括经适房、廉租房、公租房。与南京一样，上海住房局局长刘海生称，截至11月底，上海经适房已竣工175万平方米，动迁安置房已开工789万平方米，经适房已开工352万平方米，全年目标综合完成率达到94%；2012年将确保保障房开工1500万平方米，供应1150万平方米。

　　“要不要二次调控，抑或三次调控，也不好判断。”顾海波分析，因为我们需要的不是调控，需要的是一个比较合理的、健康的、规范的制度。多位专家据此断言，未来一个时期内，楼市调控的作用很难取得明显的效果。