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楼市调控遭遇通货膨胀预期 房产“钱”景如何?

来源:新华网  魏宗凯 叶锋 东莞房掌柜  2010-12-26 09:37:08阅读量:19861
[摘要]一方面是货币政策调整,另一方面是通胀预期强烈。房地产业是资金密集型产业,对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高,货币政策的松与紧,直接影响房地产业资金面。在这种政策压力之下,明年一季度房价可能以盘整或小幅下跌为主基调。

  一方面是货币政策调整,另一方面是通胀预期强烈。2010年第四季度央行储户问卷调查的结果显示,“对未来房价,43.3%的居民持上涨预期。”二者“叠加效应”之下,楼市“钱”景如何?

  货币政策调整影响楼市预期

  2010年第四季度以来,货币政策频频出招。尤其是金融机构人民币存款准备金率年内已提高6次,达到18.5%的历史峰值。10月19日,央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点,这是继2007年12月以来的首次加息。

  中央经济工作会议明确提出,明年将实施积极财政政策和稳健的货币政策,增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。专家认为,货币政策由适度宽松转向稳健,将对房地产市场构成显著影响。

  房地产业是资金密集型产业,对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高,货币政策的松与紧,直接影响房地产业资金面。

  譬如,2007年下半年,为抑制物价上涨过快、投资信贷高增,货币政策从稳健转为从紧,其后楼市出现下行拐点;2008年为应对国际金融危机,货币政策转为适度宽松,2009年房价大涨。明年将转“稳健”,业内人士预判,这或将抑制明年房价大涨,市场会保持盘整状态。

  加息是影响楼市未来走势的另一重要因素。长杨红旭认为,经验表明,加息对楼市尤其是房价的影响,滞后效应明显,通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果,最后一次加息完成前后,对房价的影响才会完全体现。

  部分开发商资金进一步紧张

  货币政策调整给开发商的资金链带来了严峻考验。尽管各大银行辟谣,称并未暂停开发贷,但目前商业银行对房地产开发贷款确已明显收紧。

  央行数据显示,2010年前11个月人民币新增贷款总计达7.45万亿元,已接近全年7.5万亿元的信贷投放目标。目前开发商贷款已明显受到影响。此外,较为活跃的房地产信托融资,也开始进入监管层的调控范围。

  2010年以来,国内贷款在房地产开发资金来源中的比重持续降低,由1-2月份的23.77%下降到11月份的17.79%。受信贷收紧影响,个人按揭贷款在企业资金来源中的比重也呈现小幅下降趋势。

  但从A股上市公司三季度财报来看,房地产企业各项财务指标反映现金流状况仍然安全,截至2010年9月末,上市公司手持货币现金环比2季度末上升8%,现金和流动负债的比率由中期的35.3%下降至34.8%;净负债率由中期的58.8%上升至60.5%,长债比例进一步提升,资产整体安全度仍较高。

  并非所有房企都是高枕无忧。下半年受调控影响,一些房企开始出让旗下子公司股权,房企整合加速。而通过合作、收购来扩大企业规模,是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略,不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区,也可以降低开发成本,一些小开发商则可以获得资金等支持。国内从事并购研究的知名机构清科研究中心的报告显示,过去五年间内地房地产业共发生80余起并购事件,并购总额高达70.30亿美元。而2010年前三季度,房地产行业完成50起并购案例,是2009年全年的并购案例数的2.5倍,并购金额为18.45亿美元。

  瑞银出具的报告称,虽然多数开发商能够达成其2010年销售目标,但其2011年销售前景仍不明朗。一些开发商的财务压力将加大,原因是2009年以来一直大举储备土地且被要求加快建设进度。

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责任编辑:陈宇

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