东莞东城区现一房二卖案 律师为你分析如何维权

【市民来电】

家住东莞市东城区的李某和王某双方达成房屋买卖协议，并签订了买卖合同。合同约定：王某将自有房屋一幢，以人民币30万的价格出卖给李某，在2008年7月15日前房款两清。去年7月2日，李某凑齐房款要交纳房款给王某时，却被告知，房子已经被王某高价卖给了张某，并且已经办理了过户手续。李某一怒之下，一纸诉状将王某告上了东莞市人民法院，要求法院判定他们之间的合同有效，将房子过户到他的名下。

【律师分析】

广东莞信律师事务所向开元律师认为，本案中主要涉及的是李某与王某之间的房屋买卖合同的效力与房产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产，不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。房产登记是国家强化对房产管理，确认房产归属的重要根据。因此，在进行房产买卖之前，一定要清楚地认识到房产登记的重要性，以免给自己的房产交易带来风险。千万不要以为，只要签订了房屋买卖合同就万事大吉了。

李某与王某签订的房屋买卖合同是否有效？

向律师认为，虽然李某没法取得房产的所有权，但这并不影响他和王某之间签订的房屋买卖合同的效力，他和王某之间的合同仍然是合法有效的。房产登记是物权行为，而房屋买卖合同（实际上就是房产转移合同）则是债权行为；房产登记只能对房产的物权效力发生影响，不能对房屋买卖合同的效力发生影响，因此，房产未办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

李某无法获得房屋的所有权，但李某与王某的房屋买卖合同仍然是有效。王某一房二卖，致使他与李某之间的合同无法履行，肯定要承担相应的违约责任。

【律师建议】

由上面的分析我们可以得知，在未办理房产登记之前，房屋的所有权并未发生转移，即使已经签订了房屋买卖合同，买方能否得到该房屋还具有一定的不确定性，风险仍然存在。为了防范这种风险，向律师建议大家在买房之前一定要尽早办理登记手续，完成房屋产权的转移。如果因客观原因，无法及时办理登记手续，一定要记得在房屋买卖合同中加入违约金条款，这样至少还可以确保，万一无法得到房子，还可以请求对方支付一笔违约金。