东莞楼市明降暗降齐头进 降价潮是否已经来临？

    东莞楼市明降暗降齐头进 降价潮是否已经来临？

    一边是全国开得火热的“两会”，一边是政策或不断加码的楼市，东莞购房者近来显得精神高度集中。面对日益高企的房价，购房者对房价下降的期盼似乎有了眉目。

    在信贷额度紧张、政策或不断加码、住宅总体供应压力持续加大的情况下，东莞楼市似乎也有了降价的先兆，不少开发商开始采取明降策略，而部分开发商却较为谨慎，采取的则是送车位、送购房基金等暗降的策略。

    “2011年出台的新国八条、加息、存款准备金率上调等政策，与2010年出台的一些政策叠加效应已经慢慢显现，中小房企开始吃不消，大房企暂时资金雄厚，两会之后，若调控政策仍不断加码，它们也将视市场情况而定，东莞2011年房价下降已有一定的必然性”一业内人士分析道。

    楼市现象：购房享百万优惠或送车位

    2011年3月之前，在东莞楼市上，最出位的营销手段不外乎中熙箐英时代、滨江公馆、城东世家垫首付，而3月以来，不同幅度的楼盘降价信号不断出现，如富通天邑湾，80万可买146平米4房，均价5500元/平米，与之前的7500元/平米相比，购房者可省下近30万元；狮子洋1号最高降价12万/套，海景楼栋45万/套起；常平楼盘誉景名居，纯别墅周末团购最高优惠达26万；御花苑天珑湾180-300平每天最高让利百万，仅9000元/平米起……
   
    与此同时，有些开发商则不直接降低价格，而是通过送车位来吸收客量，如中惠珺庭买电梯美墅送车位、花城广场购房送车位、御泉山买房送10万的车位、江南第一城捆绑车位销售、葡萄庄园送购房基金等等，这就等于间接给购房者优惠了10-15万元。

    在信贷额度紧张、政策或不断加码、住宅总体供应压力持续加大的情况下，这种明降加暗降的降价策略似乎已经给市场传递出信号：东莞楼市已经有了降价的先兆。

    银根紧缩促开发商降价

    据房掌柜了解，2011年1月底，包括四大国有银行和广发银行、招商银行、交通银行、邮政储蓄银行等在内的多家商业银行，均表示因信贷额度紧张和国家政策等因素存在，小房企的开发贷款已经很难审批下来。

    而在2011年2月24日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次存款准备金率上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到19.5%的历史高位。按照1月末人民币存款余额约71万亿元测算，此次存款准备金率上调冻结了约3500亿元资金，此举即意味着银行可支配贷款额度在逐渐减少。

    “目前的存款准备金率是19.5%，或许上调至23%都有可能，那意味着更多的资金将被冻结起来，而个贷银根已很紧，买了房得排队等放款，说白了，银行自己也‘缺钱’，房地产这条链都要捱苦了 ”，一银行人士坦言。

    正太联合总经理助理何月媛分析，目前有些中小开发商开始降价，更多的人开始认为2011年东莞房价存在很大的降价可能性，其最大的促动原因应该是银根太紧。

    “存款准备金率一再上调，3、4月份还存在上调可能，目前银行的房地产开发贷款确实比较紧张，工行从去年下半年就开始按月均衡额度供给了，假使这个月用完，只能等到下个月了，这对一些开发商来说着实有不小的影响，我们也将继续按央行的规定执行 ”，中国工商银行东莞分行房地产业务部总经理助理郭毅向房掌柜说道。

    业内：楼盘供应压力持续加大 房价或下行

    据东莞中原策略研究中心研究显示，2011年全市商品住宅潜在供应项目共计169个，其中101个新项目，后续开发的项目68个。供应总量（截止2010年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1181.45万平米；随着2011年新增供应的陆续上市，后市的总体供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。

    “2011年房地产贷款额度不多，国家政策从紧，这已有邹行（？）。抛开这些原因，两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新3月8日向媒体公开表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，而下一步，会制定更为细化的遏制房价上涨系列措施，国家调控政策可见是毫不想松弛”，瑞峰置业市场研究部经理刘金林向房掌柜说道。

    刘金林还表示，东莞市场本身也存在原因，2011年市场上提供大户型太多，合并户型太多，微观区域产品同质化太严重，这些都对开发商不利。同时，楼盘开始降价，这足够说明开发商对市场不是特别乐观。

    “2011年东莞市场楼盘供应量相对比较充足，基于销售压力，这也是房价现下行的原因之一”，东莞中原策略研究中心总监车德锐如是说。

    合富辉煌市场研究部经理李兴旺则表示，目前降价的楼盘只是小面积的，暂不能那么快下定论，当前情况是不是降价预兆还有待观察。

    一业内人士直言不讳，“现在不赶紧降，地产商资金就快断了”。

    “东莞一些楼盘开始降价，应该是东莞房价下降的开始，两会之后限购应该马上就会出了”，有着多年地产运营经验的李宝柱语气肯定地说道。

    开发商：降与不降 看市场情况

    谈及东莞房价下降是否来临，光大地产项目经理林尤泽委婉地表示，楼盘降价只是顺应市场规律，“一个日本地震让世界石油暴降了，政府就是想让地震发生在中国地产，而楼盘价格的降与升其实都是按市场规律来的，国家是希望消费者理性消费，按价值来判断购买的价格”。

    “有楼盘开始降价，只是草木皆兵，降价，最多也是阶段性调整或结构性微调。这两天突然有一些关于东莞限购的小道消息放出，但尚未经确认，倘若真出现限购，对房价会有一些影响”， 中信华南东莞公司营销总监欧梓彦表示，不过中信目前所推项目不太可能降价。

    中惠熙元东莞公司总经理罗江海曾一度表示，2011年楼市政策会日益严厉，商业地产或是个好去向，而大量投资资金正涌向商业地产市场。

    面对狮子洋1号降价，黄河地产营销总监黄志康表示，在不断逼紧的政策调控下，降价是一定的。

    大步海滨花园营销总监朱光武则认为，楼盘开始降价证明政策起到一定影响了。

    另外，据房掌柜了解，有开发商正考虑在价格上做些调整。

    然而，在众多开发商中，也存在不同的声音，“经过09年，开发商们都有免疫力了，不会盲目降价。而国家政策调控从另一方面来讲，会让小房企淘汰出局，也可规范市场秩序”，一不愿透露姓名开发商如是说。