均价五千以下房子最好卖 镇区的房价或面临回调

2009年首月商品房成交下滑，但市场需求在元旦假期的带动下表现良好，1月楼市仍成交了16.85亿元。来自东莞市房管局公众信息网的数据显示，今年1月东莞商品房累计成交面积（含撤案数据）为27.10万平方米，环比2008年12月下降43.00%，与2008年1月相比也下降了1.45%，共成交2639套。

价格方面，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5257元/平方米，同比下降12.1％；而洋房均价为5220元/平方米，同比下降15.37％；公寓均价为5712元/平方米，同比下降16.43％。

供应：仅16个楼盘有新增供应

今年1月共有16个楼盘项目有新增供应，环比同比均有较大的降幅。2009年1月份全市商品房总供应量为27.76万平方米，较去年同期下降59.39%，而环比2008年12月份也下降超过四成。新增住宅套数约1602套，同比减少超七成，环比减少近六成。

东莞中原市场研究部分析认为，供应量减少主要是因为春节长假供需两方均处于休假状态,消费者主要的消费精力均放在过节上，置业意欲有较大程度上的降低，开发商普遍不推新货，因此出现了2009年首月供应量较低的情况，此消彼长，所以形成了同比大幅下滑的局面。

需求5000元/平方米以下洋房最好卖

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，1月东莞4城区签约面积约9.55万平方米，同比增加24.1%，环比减少约五成；住宅签约均价约5441元/平方米，同比下降约12.5%，环比下降约16.5%。

去年11~12月城区高端住宅推广力度加大，成交比重增大而拉高城区整体均价，随着1月份高端住宅成交比重的减小，整体房价相应回落。

此外，1月全市约有135个楼盘有洋房成交，全市洋房成交量主要集中于南城区和东城区，中低价位房成交仍是主流，前10名楼盘不乏均价5000元/平方米以下楼盘。

镇区：房价或面临回调

合富辉煌东莞市场研究部提供的数据显示，2009年1月，东莞商品房镇区成交面积占比为58.69%，城区成交占比为41.31%，城镇成交比重呈现出“四六分”的局面。而从户均成交面积看，城区户均成交面积为97.07平方米，而镇区的户均成交面积为109.22平方米，比城区高出12.15平方米，买家偏好大户型的情况依然明显。1月份新增供应以镇区为主，其供应面积为21.82万平方米，占全市供应比例高达78.63％，而城区的新增供应面积为5.93万平方米，占全市的供应比例仅为21.37％。从镇区供应来看，新增供应主要来自厚街（7.08万平方米）、常平（5.13万平方米）和虎门（3.16万平方米）。

1月成交面积前16名区域中，成交均价最高区域为石龙镇，成交面积约1.54万平方米，约114套，均价约7367元/平方米，主要由高端盘帝景湾带动。从各个镇区的房价数据分析，经济强镇房价与城区基本持平，二线镇区房价大部分已经回落到3000~4000元/平方米左右。

预测：部分镇区降幅或达10%

东莞中原市场研究部经理车德锐表示，2008年东莞城区普通住宅均价降幅为18%，城区由于价格回调幅度较大，成交相对较为活跃；而镇区普通住宅均价降幅仅为10%左右，由于价格回调幅度较小，整体成交相对不够活跃。这主要与城区主力发展商回调价格快速出货有关，而镇区缺乏领跌的主力发展商，难以带动整个镇区价格快速回调。随着城区房价的快速深幅回调，给镇区造成了较大的回调压力,因此镇区仍有较大比重的楼盘价格仍有一定的下调空间。如果以城区作为参照，镇区的降幅应该达到10%。

瑞峰置业有关人士也预测，随着新开工项目工程进度放缓，2009年前三季度将以消化存量为主，开发商资金回笼压力会使房价进一步走低，但在成本压力下，预计降幅不会超过10%。

土地交易情况

东莞工业用地：寮步成交最多 塘厦卖得最贵

与2008年底商住用地供应的情况相比，2009年1月份商住用地有所增加。1月东莞市国土资源局公告挂牌12宗土地，挂牌出让3宗商住用地与8宗工业用地，挂牌转让1宗商住用地，但最终无商住用地成交。工业用地中，1月成交8宗土地，其中寮步成交最多，塘厦卖得最贵。

成交单价最高5854万元

1月总计供应土地面积429582.1平方米，其中商住用地149996.1平方米，工业用地279586平方米。其中东莞市成交8宗土地，总面积为227358.1平方米，总金额15771.94万元。东莞中原市场研究部监测数据显示，本月成交的地块全部位于镇区，成交量最大的是寮步镇，两宗工业用地皆位于石步村，成交面积为12.2万平方米，成交总金额为6441万元，平均地面单价为530元/平方米，地块的竞买人都是高新科技产业公司。

本月单宗成交单价最高的地块位于塘厦镇田心村，为工业用地，被东莞市中意厨房设备有限公司以5854万元投得，算得地面单价为1951元/平方米。

商住用地继续流拍

1月挂牌出让的3宗商住用地中，有两宗在万江区，地块面积均比较小，一宗位于中堂镇工业大道东侧，面积达到130124平方米，起始价2.1亿元。另外，挂牌转让一宗处于石龙的20094001地块，卖方是石龙镇房地产开发公司，但最终没有成交。

合富辉煌东莞市场研究部监测的数据显示，东莞2月份的土地市场交易将会变得活跃起来，至少会有14宗土地上市交易，总面积为45.8万平方米。其中商住用地为5宗，交易面积为16.8万平方米。万江区莞穗大道南面将会有2宗相邻的商住用地于2月份进行拍卖，两宗地块的总面积才1.1万平方米，起拍楼面地价为1505元/平方米，估计这两宗地块很有可能会被同一发展商投得进行统一开发。