房企中118家负债增长四成 房地产与金融混业较好

　　截止4月28日，沪深两市共127家上市房企公布2010年年报，分析发现，一些业绩增长较好的企业，大多与金融紧密结合在一起。而一些主营业务较单一的企业遇到增长乏力“瓶颈”，未来房地产与金融结合在一起的“混业”发展模式或是主流。

　　118家房企负债增长四成以上 房地产与金融“混业”较好

　　剔除ST企业，A股118家上市房企2010年末的总负债已经达到了9859亿元，较去年同期的6860亿元同比增长43.71%。其中有接近40家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率最高的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等企业，资产负债率介于80%至90%之间。

　　在货币资金方面，118家房企2010年末持有的金额约1800亿以上，相对于同期的694亿元短期借款来说压力不大，但其持有的货币资金还是较2009年下滑了300亿元以上。

　　与去年三季报相对比，房企的长期债务比重也明显增加。去年三季报显示，剔除ST公司后130家上市房企，长期借款合计2790亿元，平均每家的长期借款为21.46亿元，而2010年年报显示，这118家上市房企平均每家长期借款增长幅度也在25%左右。

　　莫尼塔证券房地产分析师王沛表示，从短期来看，2010年房企的偿债风险不大，他认为，现在不少公司都大幅提高了长期借款占比，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。

　　和讯房产采用财务评估的方法，选取20家典型房地产企业进行分析，发布“2010典型房企偿债能力排行榜”，位居2010年上市房企偿债能力第一位的是：北京城建，他得分是56.87分；第二是招商地产，得分55.75分；世茂股份以50.77分位居第三。而保利地产则以42.56分，排第六。而福星股份荣盛发展和苏宁环球则以37.28分、36.37分、34.99分，分列最后8、9、10三个名次。

　　为何北京城建会位居榜首？民生证券房地产分析师王新亮认为，北京城建持有国信证券4.9%的股权，以国信证券2009年财报数据计算，其上市后将为公司带来溢价接近40亿元，提升每股价值4.50元公司。北京城建还持有北京科技园21.54%的股权，北京科技园上市计划也在积极推进中，上市后将较目前账面价值溢价8亿元左右。

　　有分析师认为，北京城建持有两家将上市企业股票，一旦企业上市获利至少在10倍以上。他还认为，通过持有国信证券，未来企业将与金融业混合在一起，这也有助于企业地产业务的发展。

　　中银国际房地产分析师田世欣以招商地产作比较，招商地产公司财务安全边际较高，期末资产负债率为64.6%，净负债率为15.9%，位于行业中偏低水平；手持现金97亿元，短期负债30亿元，短期偿债能力较强。

　　也有业内人士表示，面对国家调控房地产，以及紧缩的银根政策。一些以房地产为主业的房企面临较大偿债压力，而一些与金融相结合的企业发展就会较好。他还表示，招商地产和招商银行都属于招商系列里面的企业，一旦有银行作保证，招商地产的偿债能力肯定也不会差。

　　房企布局三四线城市 未来成长能力较好

　　118家房企的经营性现金流也出现大幅下滑，从2009年末的420亿元猛降至-797亿元，同比下降289.76%，现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中，万科、首开股份、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

　　而对于这118家房企的存货也达到了8344亿元，较2009年末激增了2405亿元，同比增幅40.49%。同时一半左右的房企在存货周转方面，周转周期延长。

　　对于存货数据曾占比较高，有上海证券公司房地产分析师表示，存货数据增高，可以看成是：一，销售收入增速下滑；二，土地储备增速较快。他认为，对于2010年来说，恐怕应该是属于土地储备的可能性较大。

　　从“典型房企成长能力排行榜”数据排行榜可以看出，排名在第一位的是津滨发展，其得分为81.01分；第二名是荣盛发展，得分也在80.90分；第三名则是世茂股份，其得分也在72.00分。

　　中金公司房地产分析师白宏炜表示，荣盛发展期内实现营业收入65.3亿元，同比大增98.5%，实现净利润10.4亿元，同比增长74.5%，合每股收益0.71元。他尤其看好公司在三线城市“小步快跑”、“高周转”、“低成本”的经营理念。

　　有房地产业内人士对此认为，大多数上市房企存货激增，存货周转率下降，主要原因是拿地节奏过快，土地储备增速超过营业收入的增速。而如果限购地区土地储备较大，那么势必会影响企业发展，而荣盛发展三四线城市进入较快，必然会加强公司未来成长能力。