四月份东莞住宅供应小幅回落 成交放量继续冲高

　　备注：

　　根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　4月关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰•品筑、金桂华府等纷纷顺势加推楼栋单位，并取得非常不错的成交；此外，一线区域亦一马当先，特别是豪宅林立的南城、松山湖、虎门，品牌开发商的大户型豪宅伺机而动、积极入市，刺激一线区域总体成交环比大幅上升，并创下一年多以来的月度新高；然而由于不少片区的高端楼盘定价趋于谨慎，致使前期对价格的拉高逐渐被抚平，各片区住宅价格上升势头有所放缓。

　　核心要点：

　　四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。

　　一线区域高端楼盘扎堆上市，成交创下近一年来月度新高。

　　二线区域住宅需求持续旺盛，并以消化前期存量为主。

　　三线区域住宅供需双双回落，短期之内后市成交难以保证。

　　一、四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。

　　新盘定价谨慎、老盘顺势加推，促使4月交投再度活跃。

　　2011年4月，东莞楼市供应经过3月份的集中放量之后有所回落，但总量依然较大，全市范围内不少楼盘加推楼栋单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。

　　2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。

　　1) 区域成交比重分析

　　一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。

　　2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，老盘成交较为平淡，比重仅为27.00%；三线区域楼盘数量少，推出的货量有限，4月占比进一步收缩到8.11%。

　　2) 区域成交排名

　　2011年4月，东莞住宅市场成交面积达到54.24万㎡，合计5277套，从各区域成交情况来看，松山湖住宅市场共成交757套，位列第一；其次是南城、寮步、虎门、常平分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的51.37%，而前五名区域当中城区又占据前两席，说明成交区域集中度非常高。

　　3) 区域普通住宅均价、总价排名

　　单套住宅总价越高，说明该区域在4月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；虎门区域万科紫台上市成交，所以单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，南城、松山湖等高档楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅，而长安在沃多夫酒店公寓成交的带动下，普通住宅以10163元/㎡的均价力压松山湖，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。

　　4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览

　　2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。

　　二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。

　　一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。

　　2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。

　　即使东莞限购预期趋于减弱，但开发商依然大力推盘促进成交。

　　2011年4月，虽然东莞限购预期逐渐减弱，但无论是各大楼盘的开发商，还是高亢的置业大军都没有放慢入市步伐，紧紧抓住松山湖、南城、东城、虎门、寮步楼盘加推的有利时机，扎堆抱团入市，从而拉升整个四月的楼市成交量，达到2010年以来的新高；在接下来的5月份，随着前期积累的购房需求在前两个月集中释放，以及市场以消化存量为主，成交量预期会有小幅的回落。

　　4月别墅、豪宅洋房价格出现调整。

　　2011年4月，一线区域别墅与豪宅洋房接连有新品加推，但由于定价普遍偏向谨慎，所以这两类物业的成交价格较前期出现回落的态势，而其他住宅物业类型的价格仍然呈现稳中有升的良好格局；东莞普通购房者关系最密切的普通洋房成交均价低于七千元，与豪宅洋房的价差十分明显。

　　2011年4月一线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年4月一线区域普通住宅价格变化区间：

　　2011年4月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　南城

　　南城新推豪宅盘集中签约，成交量价双双飘红。

　　2011年4月，南城新增住宅供应7.07万㎡，共482套，面积同比减少72.62%，供应的楼盘以中信森林湖•兰溪谷、中信•凯旋公馆、香树丽舍为主；4月南城的住宅成交面积8.39万㎡，共649套，面积同比下降3.22%，环比上升22.39%；普通住宅市场成交均价9138元/㎡，环比上升14.18%。5月份，随着万科•金域华府二期、中信凯旋公馆的全新上市，南城将到处充斥大户型豪宅或别墅，将使楼市热烈的成交气氛得到延续。

　　4月南城的住宅需求大幅放量，特别是豪宅项目的翘楚万科•翡丽山、中信森林湖•兰溪谷新鲜入市签约；除此之外，世纪城•国际公馆新推组团贝丽湖、景湖时代城推出楼栋也在持续热销。

　　4月南城有中信森林湖•兰溪谷1个楼盘销售上百套，其他楼盘则由于园林进度滞后，定价偏高，或者营销力度减弱等原因，销售量并不算高，只能慢慢的去货；不过香树丽舍、精英世家等性价比较高的小盘，依然不慢不紧的出货。

　　南城别墅市场在东莞一直是成交最活跃的区域之一，本月南城别墅成交了35套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里20套，推出200-320㎡环岛叠墅新品的江南第一城二期也有7套。

　　2011年4月南城普通住宅销售前十名一览

　　东城

　　东城黄旗板块豪宅新盘入市，定价偏于保守成交较为理想。

　　2011年4月，东城仅有新世纪星城三期、黄旗山1号有新增住宅供应，合计供应面积4.70万㎡，492套，面积环比增加65.13%；成交住宅面积2.20万㎡，共212套，成交面积同比减少近五成，环比减少47.14%；普通住宅市场成交均价8158元/㎡，环比下降0.84%，价格下调主要是前期豪宅盘的拉升作用逐渐削弱，新上市的黄旗山1号定价明显偏保守。

　　4月，东城的住宅市场总体表现较为平淡，成交量也是继续回落，仅仅依靠黄旗山1号、帕萨迪纳、新世纪星城三期支撑整个区域市场。唯一的亮点则是，4月23日，黄旗山1号正式开盘上市，相比天骄峰景而言，9100元/㎡的成交均价具有巨大的优势，所以开盘就取得88套的销售业绩。此外，新世纪星城三期加推35栋、42栋100-114㎡二房变四房户型，成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，也取得一定的销售量。

　　近期东城的规划利好是旗山城市公园建设稳步推进，该公园总投资5.5亿元，占地约530万平方米，分群峰山地休闲区、旗峰公园改造、极限运动区、社会学公园四个区。其中，群峰山地休闲区占地约520万平方米，投资约1.5亿元，主要建设项目包括环形自行车道、园林改造与整合、亭台楼阁、登山道及绿化景观等，自去年10月动工以来进展顺利，预计12年初可完工。

　　2011年4月东城普通住宅销售前十名一览

　　万江

　　四月万江供应暂缓、缺乏热点，楼市成交陷入量价齐跌的泥潭。

　　2011年4月，万江仅仅富通•天邑湾二期、深业•欧景城取得预售许可证，新增住宅供应3.40万㎡，合计408套，面积环比减少28.52%；销售住宅面积2.55万㎡，共274套，面积环比减少21.31%；普通住宅市场成交均价6623元/㎡，环比小幅下降2.65%，可见4月万江供应暂缓、缺乏热点，楼市呈现量价齐跌的不利局面。

　　4月，万江不少楼盘以销售前期供应余下的库存为主，市场上缺乏新的货量来激发民众的购房需求，所以市场成交量环比大幅下降，预计5月份随着全新标杆大盘深业•欧景城，以及富通•天邑湾二期、葡萄庄园二期正式上市销售，市场交投量有望恢复到一个很高的水平。

　　目前，万江各大楼盘的价格与东城、南城的仍有较大落差，短期之内能以抚平，片区内普通洋房均价7000多元/㎡就已经十分勉强，而后期万江葡萄庄园二期的联排别墅、滨江公馆的情景美墅将先后上市，价格因素将是是否能够快速出货的重要因素。

　　2011年4月万江普通住宅销售前十名一览

　　莞城

　　莞城老盘出货慢三拍，后市聚焦高价地广场二期。

　　2011年4月，莞城沉寂许久的高价地广场二期•翰林正式亮相，合计供应面积2.42万㎡，共168套，但签约数据要滞后到5月份才能体现出来；本月莞城销售住宅面积1.09万㎡，共86套，面积环比增加43.61%；普通住宅市场成交均价8273元/㎡，环比下降5.56%，总体呈现出一种量升价跌的局面。

　　2011年4月，除了高价地广场二期•翰林开始营销推广造势之外，莞城其他楼盘没有新的动作静悄悄一片，本月仅有7个楼盘有住宅成交，其中花城广场成交60套就已经算是一个较大的惊喜了。

　　莞城作为东莞的旧城区，房地产市场是市区东城、南城、莞城、万江、松山湖之中规模最小的区域，楼盘普遍遇到一个通病就是出货较慢，尤其又以富盈•东方华府、西城楼•华府最为明显，如何才能够以合理价格迅速出货回收成本，又保证较高的开发利润率，是目前该片区开发商急需解决的难题。

　　2011年4月莞城普通住宅销售前十名一览

　　松山湖

　　松山湖新盘上市持续发力，单盘销售量位居全市第一。

　　2011年4月，万科•松山湖悦新增住宅供应2.82万㎡，共计200套；销售住宅面积6.80万㎡，共757套，成交面积环比增加128.80%；普通住宅市场成交均价10160元/㎡，环比下降21.55%，主要是由于万科•金域松湖的大量成交拉低均价所形成的假象。

　　4月，松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象，这主要是松山湖楼盘数量屈指可数，整体量价受单个楼盘的影响十分突出，况且本月万科•金域松湖以其低廉的定价赢得本外地购房者的极度垂青，成交量独步全市。

　　4月，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别墅在售，本月成交2套，均价超过2万元/㎡。在接下来的5月份，锦绣山河三期•锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700㎡的独栋别墅将再次接受市场的检验。

　　2011年4月松山湖普通住宅销售情况一览

　　三、二线区域住宅需求持续旺盛，以消化前期存量为主。

　　二线区域住宅供应收缩，市场以消化前期存量为主。

　　2011年4月，二线区域住宅供应大幅萎缩，仅仅住宅供应面积7.73万㎡，664套，面积环比减少近六成；而在销售方面，2011年4月销售住宅面积14.64万㎡，共1501套，销售面积环比增加7.17%；其中普通住宅市场成交中位房价5313元/㎡，环比小幅上升4.59%；显然二线区域需求旺盛，而供应月度变化较大，所以4月市场主要以消化前期存量为主。

　　二线区域缺乏全新楼盘成交带动，依靠集体成交保持上升态势。

　　2011年4月，二线区域在住宅供应暂时出现短缺的情形下，成交量依然保持较高的活跃度，可见在二线区域楼市当中，许多楼盘没有充足的后备货量，只能拿出一部分新的单元，或楼栋产品来迎合市场的需求，所以具体个盘的成交量并不算高，只有两个楼盘的成交量上百套，该区域主要是依靠集体的成交来保持一个上升的态势。

　　不少高性价比别墅成交，促使别墅价格有所调整。

　　2011年4月，与一线区域成交量继续高歌猛进相比，二线区域虽然环比上月也大幅增长，但成交总量并不算太高，特别是临深圳的凤岗、塘厦等区域普遍面临无货可卖的尴尬处境，所以在售尾货的价格自然也就随之下落。与此同时，位于镇区的高性价比别墅产品，如道滘的新世纪•上河居、清溪的柏丽华庭、大朗的碧水天源四期•星湖岸的成交，也造成别墅均价的结构性下探。

　　2011年4月二线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年4月二线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年4月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　四、三线区域住宅供需双双回落，后市成交难以保证。

　　三线区域供应大幅跳水，未来成交量将受考验。

　　2011年4月，三线区域仅有新世纪颐龙湾、盈拓•郦苑这2个楼盘有新增住宅供应，供应面积3.17万㎡，合计136套，面积环比减少57.70%；在销售方面，2011年4月住宅销售面积4.40万㎡，共393套，销售面积环比减少3.15%，成为东莞三个各线区域当中唯一环比下降的区域；其中普通住宅市场成交中位房价4535元/㎡，环比上升3.30%。在接下来的2011年5、6月，三线区域供应仍然偏紧，甚至可能出现断档，市场面临无新鲜产品可卖的尴尬处境，所以成交量很难得到保证。

　　三线区域没有新盘入市，市场呈现量跌价稳状态。

　　2011年4月，三线区域楼市没有新盘上市，成交较上月小幅下降，不过为数不多的新推楼盘依然取得不错的成交量，本月成交中位房价进入滞涨通道徘徊在4500元/㎡左右；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

　　高埗别墅盘集中签约，别墅总体价格出现结构性调整。

　　2011年4月，三线区域供需双双回落，其中别墅价格出现大幅调整，究其原因本月三线区域当中高埗的新世纪•颐龙湾短期之内集中签约，并且其以九千多元的单价入市，十分具有吸引力，从而使得整个别墅价格出现结构性调整。

　　2011年4月三线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年4月三线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年4月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　重点区域量价走势一览：