梅江南邓坚：做好黄旗山1号品质 按部署做大影响力

深圳市梅江南投资发展有限公司营销总监邓坚

    黄旗山是东莞地产的发源地，是东莞第一个富人区，也是东莞人心目中最为神圣的一块精神领地。地处黄旗山片区的房地产项目成了楼市追捧的对象，备受市场瞩目的黄旗山1号也不例外。

    从2006年9月拿地到正式亮相东莞，从左庭右院到黄旗山1号，黄旗山1号经过了四年多的磨砺与打造，期间还进行了更名。

    深圳市梅江南投资发展有限公司（以下简称梅江南）营销总监邓坚透露，历时这么久打造是基于公司整体发展策略的发展。我们要把黄旗山1号打造成为黄旗山片区最好的小区之一。

    “我们希望能够按照公司的战略部署，在每个区域市场持续不断地把影响力做大”，邓坚在接受房掌柜专访时如是表示。

    黄旗山1号热销并没偶然

    据房掌柜了解，2011年3月19日，黄旗山1号销售中心开放，4月13日，黄旗山1号开放样板房两套豪华样板房和一套清水房；4月23日，黄旗山1号正式开盘，推出了1、2号楼，总共150套面积区间157-187平米，共三种户型，均价9000元/平米左右，劲销90多套，销售金额1.4亿元左右。

    “黄旗山1号的蓄客的时间并不长，在整体的形象展示包括户型设计、功能及客户的把握、价格制定方面，对于一个新进入东莞市场的开发商而言，我们产品品质和文化元素输入方面均得到了认可。五一和最近两周的出货量比较顺利，1、2号楼目前已销售近八成”，邓坚表示预期目标基本上已达到。

    邓坚坦陈，黄旗山片区是一个传统的豪宅片区，消费者在该区域的选择量较多，从目前的成交情况而言，黄旗山1号一次性付款的客户比例占了40%左右。他们接受和认可这个区域的核心价值，他们愿意在这个区域置业，这批人群的购买实力很强，买房不是为了过渡，而是一种终极置业，他们选择的意向比较明确。

    谈起黄旗山1号热销的原因，邓坚的第一句话就是地段、地段还是地段，引用的就是李嘉诚有名的投资名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

    “黄旗山片区的认知度很高，黄旗山1号处在这个片区的核心。项目右手边是已经入住多年的公务员小区，对面是城市第一居所中信御园，左边旁边是片区内标杆性项目天骄峰景，人文氛围和居住氛围都很浓”，邓坚表示，我们小区是纯大户型，都是150平米的四房以上，没有两房和小三房。

    “黄旗山1号首批产品的定价在入市时是有竞争力和吸引力的，我们针对当天成交的客户额外赠送一个两三万元的香奈儿包，这对成交也是一种促动”，邓坚如是表示。

    小区的纯粹性很重要

    邓坚认为小区的纯粹性很重要，“物以类聚，人以群分，从人选择因素的单纯性上说，人都愿意和自己年龄、喜好、生活习惯比较接近的人生活在同一小区，选择小区的纯粹性比较重要的。

    据房掌柜了解，黄旗山1号由8栋高层产品组成，主力户型区间约130—250平米，层高3.3米，板式建筑，阔绰格局，户户通透开扬，通风采光极佳。整体建筑为南偏西，正对黄旗山，构建最佳住宅景观朝向。

    在户型上设计上，黄旗山1号独创“空中院馆”，户户双阳台设计，真正享受前庭后院的生活。并通过大量室内花园和户外阳台，让室外良好景观和居住空间融为一体，增加生活空间的多变性。

    邓坚表示，在打造产品上注入了不少元素，比方说双入户大堂，从一楼的大堂嫁接到负一楼的大堂，希望入住后，业主在停车场时也能找到这种尊贵感，在户型配置上，即使是最小的户型也是两梯三户，未来要推的大户型都是两梯两户的板式结构，这种结构对多次置业者在居住的舒适度方面起到加分作用，

    只有文化才能最后统领气质

    文化对地产是一种精神价值的提升，文化地产始终是地产的至高境界。文化地产的长久持续经营，需营造出超越一般住宅价值的产品，豪宅豪不豪根本还得看“文化”。

    “只有文化才能最后统领气质”，这是邓坚对文化豪宅的理解。

    黄旗山1号的文化元素也不少，从销售中心和产品的包装不难看出，黄旗山1号在产品打造上面融入了不少文化元素。户外广告语“相看两不厌，唯有黄旗山”、“结庐在人境，而无车马喧”、“此中有真意，欲辩已忘言”的唐诗风韵，宣传物料的水墨画写意等等。

    谈起文化豪宅，邓坚表示，每个人买房子第一次选择时首要因素是解决心理消费需求，面积足够大，功能足够完善，而最终置业看中的项目外延和内涵。

    “我们希望能够把项目中共识的东西提升为文化，我们也一直在这方面进行引导，房子是冷冰冰的，最后给房子带来灵魂的是居住人群，什么人住在里面比房子的硬件更重要，广义地说，黄旗山1号也一直在往文化方面发展。

    据房掌柜了解，黄旗山1号起初叫“左庭右院”，后来基于推广和产品定位的考虑才进行更名。“左庭右院”的案名源自梅江南开发的深圳布吉左庭右院项目，在梅江南内部有“深圳左庭右院”与“东莞左庭右院”之称。

    谈起这段更名故事，邓坚表示，左庭右院打造的是庭院化和宽松舒适的生活，但这个案名不能完全体现我们的产品定位，所以我们结合项目所在的区域地段、稀缺性方面考虑，于是我们把她取名为黄旗山1号，希望把这块土地的价值发挥得更大、把这块地打造成为黄旗山片区最好的小区之一。

    和周边项目是战略性竞争合作关系

    至今的黄旗山片区已是楼盘林立，其中包括黄旗山1号、星河传说、中信御园、天骄峰景、愉景花园、市公务员小区（莞翠邨）、鼎峰尚境、峰景高尔夫别墅、花样年君山等等，楼盘间的竞争在所难免。

    “很多人喜欢把片区内的若干楼盘不假思索的列为竞争对手，这是有失偏颇的，项目所处片区能获得市场更高的认可和客户群支持时，片区内品质相同的项目，其实不应该是竞争对手，而是战略性竞争合作的关系”，邓坚表示，黄旗山片区需要若干高端的项目把片区的价值体现出来，土地不易体现价值，因为没有项目来承载，如果有若干项目作为载体将是很好的体现。

    天骄峰景和黄旗山1号在产品上有不少重叠性，天骄峰景算不算黄旗山1号最大的竞争对手？邓坚给出的答案是否定的，他认为两者更多的互补关系。

    “有天骄峰景这么好的项目和我们在同一片区共同进退是好事，我觉得天骄峰景有很多可取的地方，在良性互补的情况下，对片区发展、片区价值和片区内的产品提升都是好事，每个项目的气质有差异，市场不是为一个项目而服务的，我们和片区内若干高端项目是互补，大家都是希望共同把片区的价值提升起来，共同增加片区在全市的拉动力和影响力”。

    执掌黄旗格局，这是黄旗山1号的目前推广语，这充满着信心和有着些许的霸气。

    邓坚认为，东莞的大户型一直面临出货量较慢的压力，刚需盘走货比较快，面临的压力相对较小，我们希望以黄旗山1号开盘为契机，共同把黄旗山片区的价值提升到一个更高的水平，所以我们说是执掌，同时我们也想把黄旗山1号的销售目标实现，所以我们想执掌。

    “我们1、2号楼的去货量比较顺利，未来我们要进入资源景观建设包括3、4号的准备工作，未来项目基本上剩下都是190-220平米之间的中大户型，在景观、展示面方面是我们未来的工作。两栋楼栋将会在6月到7月期间推出，目前正在做前期的准备工作”，谈起黄旗山1号的推货计划，邓坚如是透露。

    按照战略部署把影响力做大

    土地是一个企业赖于生活的资源，积极增加土地储备成了一个企业可持续发展不可或缺的因素。

    “我们在镇区基本敲定了一块地，作别墅项目，下个月将启动前期规划，计划年底开卖”，邓坚希望能够按照公司的战略布排，在每个区域市场持续不断地把影响力做大。

    邓坚还透露，梅江南在土地选择上会战略性地去选择，比如说这块地能不能很好地体现企业的禀赋，能否将公司的强项和口碑有机地结合起来，

    “我们在选择土地有刚性要求的，比如说核心地段的筛选，包括土地资源的支持等等”。

    众所周知，品牌是一种无形资产，品牌就是知名度，有了知名度就具有凝聚力与扩散力，就成为发展的动力。企业品牌企业是城市经济的细胞，企业品牌是带动城市经济的动力。

    “所有的品牌都和积淀有关系，如果没有一个标志性的项目做到市场和业主的认可，就大谈品牌是不现实的，我们现阶段是希望能够借助黄旗山1号扎扎实实把影响力做起来，时机成熟了我们再来提升，否则虚无缥缈的品牌建设是落不下来的，我们接下来的重点将加大对硬件的注入、产品包装，品牌不是靠打几次广告就能解决的”，谈起品牌建设，邓坚如是表示。

    邓坚透露，黄旗山1号属于中高端的项目，关键得把品质做好，怎样把品质做好，这是我们的诉求点，我们今年的有预期目标但不是最刚性的。

    当下是换房的好时机

    “限购令其实是大家互相猜的一个命题，我们看一下出过限购令的城市的变化，出过限购令的广州、深圳、上海等一线城市，有些区域的产品价格更坚挺，有些产品受到了限制，像黄旗山1号这种成熟核心地段的优势项目，限购与否对其影响相对较小”。

    邓坚表示，短期来说，今年楼市不会有太大的问题，目前是消化2009、2010年价格上涨的心理和实际的幅度，最近的政策比较频繁，存款准备金率也上调了，达到了历史高位，我们要思考是什么力量促使央行不断去提升存款准备金率。在诸多因素下，房价不会有太大的问题。

    大势下，购房者该如何置业，邓坚给出了自己的建议，“置业者要看自己的经济实力和实际需求，如果你有足够实力提升生活质量的话，自己能够承受以及有实际的需求，该出手时就出手，在相对平衡博弈的市场中，这对消费者有好处，因为你有更好的选择，更广阔的选择范围，如果市场重归疯狂的时候，对自住消费型买家和升值型买家，换房是当下最应该做的事情。