东莞5月楼市寮步供应占首位 万科销售额继续领跑

　　五月楼市总结：

　　5月东莞楼市政策仍趋紧，5月16日东莞政府为了配合中央“国八条”政策执行落地出台了东莞版“新十条”；同时东莞物价局为了响应国家发改委调物价号召，出台了东莞版的“一房一价”；信贷政策也进一步收紧，对于二套房贷款利率部分银行上调了30%-40%，整个政策环境对于楼市成交是不利。

　　5月东莞楼市整体表现“量价齐跌”，由于限购预期减弱以及“一房一价”的影响，供应量明显放缓，商品房供应面积为38.60万㎡，环比下降近3成；成交方面，全市住宅成交50.23万㎡，环比下降7.39%，下降非常明显，非住宅成交不降反升并刷新了历史记录，单月成交量为17.69万㎡，同比上升322.20%，说明了外来投资需求比较旺盛。住宅成交下降有以下几点原因：一是限购预期减弱，房价仍在高位运行，买方心态并不迫切，观望心态重现；二是“一房一价”政策出台，买卖双方对政策还处于消化期，入市积极性不是很高；三是市场可选择房源主要是以大户型为主，大户型由于总价高，购房门槛高，以刚性需求为主的客户只能等待与观望；虽然深莞二三级联动在持续开展，但深圳客户更多的是喜爱中小户型投资，对于大户型需求较少，这在一定程度上说明了东莞本地对大户型需求不足。

　　价格方面由于五月“明星营销”及促销优惠活动明显，使得价格有所调整；同时由于普通住宅成交良好，高档物业成交有所放缓使得住宅整体价格有所走低，5月住宅价格为8181元/㎡，环比下降1.73%。

　　五月东莞市场受政策及供应户型结构“青黄不接”的影响，刚性需求完全没有得到满足，改善性需求也没有被激发，面对以大户型为主导的市场，客户更多的是观望和等待。接下来，楼市将趋向淡季，纵观6月份将要加推或新开盘项目来看，中大户型与别墅项目较多，但现如今市场上刚性需求积累已久，因此供应的产品结构对应不上主力的刚性需求，预计后市成交量仍不容乐观。

　　（一）新增供应状况

　　“一房一价”出台，供应短期有所偏紧；5月商品房供应38.60万㎡，环比减少25.43%。

　　2011年5月东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，5月全市共12个新增供应项目，总供应面积为38.60万㎡，环比下降25.43%，同比下降37.18%。这其中有以下原因：一是限购预期减弱，大部分供应已在3-5月份限购预期较强期释放；二是东莞版“一房一价”在5月出台，开发商对于新的备案制度不适应，相互观望，造成短期内供应偏紧；三是项目工程滞后的影响，许多项目还没有达到预售条件等，这些因素使得5月供应量有所放缓。

　　寮步房地产市场突飞猛进，石碣供应表现突出。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2011年5月共有10个区域有商品房供应，占据前五位有：寮步、石碣、松山湖、黄江、南城，其中寮步供应连续三个月领先全市，供应量为8.09万㎡；石碣、黄江区域凭借个盘供应放量，杀进前五名内，暂且缓解了区域内供应偏紧的现象。

　　中小户型重回供应主力，大户型、超大户型供应有所回落。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，5月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及80-100㎡）供应重回供应主力 ，其中81-100㎡所占比重明显上升，占整体的32.56%，这主要是由于中小户型在5月份释放量较大。大户型140㎡及以上3-4房供应有明显放缓，尤其是200㎡超大户型减幅较大，这主要是3-5月份，由于限购预期加剧，大户型洋房、豪宅项目提前释放了一波；其次是少许项目中的小户型释放比重较大，如：黄江的棕榈泉公寓、石碣的君悦天城、寮步的鼎峰尚境等。从6月份将要上市的项目来看，中等户型较多，其次是别墅项目，中小户型相对较少，因此后市中等户型将有所回升。

　　（二）库存供应状况

　　5月商品房可售存量为539.09万㎡，环比下降4.27%。

　　目前东莞住宅存量为389.48万㎡，环比下降4.37%，共33351套；其中洋房存量为296.85万㎡，环比下降5.04%，共27024套；公寓存量23.49万㎡，环比下降0.92%，共4484套；别墅存量69.14万㎡，环比上升2.54%，共1843套。

　　（三）潜在供应状况

　　5月开发商忙出货促销，新开工面积有所放缓。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年5月全市商品房新开工面积为45.11万㎡，环比5月份下降66.38%。新开工的项目共6个：万科•翡丽山、碧水天源.星湖岸、百悦尚城、尚峰桃园、万科城（阳光山庄）、东田丽园。这些项目除樟木头尚峰桃园是属于全新项目外，其他项目都属于大盘中的中后期。整体来看，5月份由于是传统中的旺季，开发商忙于出货促销，新开工量有所放缓；但从房地产开发商开发进程来看，这些项目预计在9-10月份可以达到预售条件，为金九银十补足了货源。

　　2011年5月份新开工项目一览：

　　（四）市场成交状况

　　5月东莞住宅成交“量价齐跌”；成交面积50.23万㎡，环比下降7.39%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年5月东莞商品房成交面积为67.90万㎡，环比上升16.21%，同比上升150.74%；成交总金额为51.29亿元，环比上升6.59%，同比上升150.20%；其中商品住宅成交50.23万㎡，环比下降7.39%，成交金额为42.12亿元，环比下降6.71%，共成交4809套；非住宅成交面积为17.69万㎡，同比上升322.20%，成交金额为9.17亿元，同比上升125.31%。

　　2011年5月东莞市商品房成交总体情况：

　　住宅成交动力明显不足，非住宅成交刷新“历史”记录。

　　黄金周5月东莞楼市表现并不抢眼，尤其是住宅成交动力明显不足，成交量下滑；非住宅成交不降反升，并刷新历史记录。这其中有以下原因：一是限购预期减弱，房价仍在高位运行，买方心态并不迫切，观望心态重现；二是“一房一价”政策出台，买卖双方对政策还处于消化期，入市积极性不是很高；三是市场可选择房源主要是以大户型为主，大户型由于总价高，购房门槛高，本地需求有限。

　　后市随着淡季的来临，市场上预计加推中大户型、别墅较多，加上房贷政策持续收紧，客户观望较多，预计整体成交量仍不容乐观。

　　二、价格分析

　　房价有所调整，住宅价格为8181元/㎡，环比下降1.73%。

　　2011年5月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1-5月东莞住宅价格为8365元/㎡，同比2010年1-5月份上涨8.72%，房价调控仍有一定的压力；其中5月份住宅价格为8181元/㎡，环比下降1.73%。

　　除别墅价格环比上涨外，其余物业价格环比全线下跌。5月份是一个出货的传统旺季，开发商抓紧时机大搞营销、促销活动，价格有所调整；其次是高档洋房项目成交有所回落，普通住宅成交重返市场，普通住宅由于单价较低，因此整体价格被拉低；三是新盘定价低于市场预期，预计是采取“低开高走”的策略，新盘由于价格较低，成交量多，对整体价格影响很大。后市由于淡季的来临，预计开发商会加大促销优惠，而对于新盘来说，开盘优惠会被收回，价格会有所上调，但是整体市场走势将保持平稳。

　　寮步、大朗杀进前五强，塘厦价格触及天花板。

　　从各区域成交情况来看，5月份东莞成交的32个区域中共成交67.9万㎡，成交排名前五的有：东城、寮步、南城、大朗、万江；其中寮步借助“第五城”的利好，加速与市区接轨，房地产市场正处于发展时期，交投两旺；而大朗片区承接松山湖购买力外溢，借助松朗一体化规划契机，房地产市场发展迅速。

　　价格方面，松山湖以及塘厦区域商品房价格均已“破万”；其中塘厦价格由于万科•棠樾别墅成交较多，价格触及到天花板，其他区域价格涨跌互现。

　　中小户型成交活跃但比重下降，100-140㎡大户型成交比重有所上升。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，5月普通住宅（洋房+公寓）成交中，40㎡的小户型公寓投资需求有明显上升；而60-100㎡的中等户型是成交的主力军，但成交占整体比重有所下降，这主要是与市场上中小户型供应偏紧，客户选择性较小；100-140㎡大户型，表现非常抢眼，环比大幅上升，说明了改善性需求在供应量较多，价格出现调整情况下，累积的需求有所释放；140-160㎡及160㎡以上的超大户型高档洋房及豪宅项目成交与上月基本持平，其中这个区间段变现突出的有：万科•松山湖悦、中信森林湖•兰溪谷、地标广场、中信•凯旋国际花园二期、长城世家二期。

　　5月份普通住宅中位价格为5841元/㎡，房价有小幅回调。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　5月份东莞普通住宅成交45.31万㎡，环比下降7.36%，共4623套。从价格分析，普通住宅中位房价为5841元/㎡，环比有小幅回调，这主要是5月份尤其是中小旬，市场热度明显大减，新盘为了蓄客大搞明星营销，以引起市场关注；旧盘促销活动也有所展开，但并不普及；其次是5月份大户型、超大户型由于客户群体有限，个盘成交强劲，整体成交有所下滑，而相反新上市的普通住宅由于定价趋于理性，成交取得不错效果，因此整体价格有所回调。进入6月份后，市场预计会慢慢趋淡，面对市场上这种产品结构“青黄不接”的情况预计观望较多，成交量也会有所回落，成交量一旦回落，楼市促销优惠又会重新启动，因此预计后市价格有小幅走低。

　　三、5月东莞房企及普通住宅销售情况

　　万科豪宅项目出类拔萃，产品结构促使品牌开发商业绩下降。

　　5月黄金月，开发商当然抓紧这个好时机出货，但由于整体市场受调控政策及产品结构影响，整体成交不容乐观，其中几大品牌开发商由于产品结构原因，业绩环比都有所下滑。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产以7.26亿元连续5个月保持东莞楼市第一的位置，其中5月份由于产品结构原因，其旗下的豪宅项目表现突出，其总万科松山湖悦签约89套，万科棠樾与万科麓湖别墅签约86套，刷新了别墅签约量的历史记录；排名第二的峰景地产主要是商铺成交较多；其中第四名的东莞市卓能实业投资有限公司由于玉兰花园成交较多，但是其客户群体主要集中在其内部员工，因此其对于整个商品房市场意义不是很大，而中信、光大由于产品结构原因，不管从排名和业绩来看都有所下滑。

　　2011年5月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

　　中小户型出货良好，大户型成交不容乐观。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，5月东莞普通住宅表现“量价双跌”，从成交排前十名项目分析：一是中小户型成交量较多，且新盘定价低于市场预期，大户型成交有所冷淡；二是部分高档项目出货良好；三是莞深二三级联动项目，深圳客户的成交对其起到了推波助澜的作用，其中表现明显的有富通•天邑湾、卓越•蔚蓝城邦三期等

　　2011年5月普通住宅销售套数排行（按销售套数）

　　四、后市展望

　　经济面：外围经济基本面疲软，国内旱情推高通胀预期，物价短期难以回落。

　　美国第一季度实际GDP上升1.8%，预期上升2.1%。美国劳工部公布的数据显示，美国5月21日当周初请失业金人数为42.4万人，预期为40万人。尽管市场对欧洲主权债务问题仍存担忧，但美国经济数据表现不佳给美元带来较大的下行压力，非美货币震荡走高，美元指数全线回落；英国央行副行长塔克表示，经济重新平衡会是痛苦的过程，目前我们非常担心通胀问题，外围经济基本面仍较疲软。

　　国内经济受长江中下游旱情影响，"鱼米之乡"遭遇罕见的干旱，将会给我国经济运行带来不利的影响。从水产品供应的减少到"电荒"的加剧，再到水稻生产的受挫，旱情将会加大通胀预期的加剧，同时给物价上涨动力提供动力，加上五月黄金周消费比较强劲，因此预计5月CPI刷新高已成定居，减缓通胀压力仍是一个重要的问题。

　　资金面：

　　中国人民银行5月12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。

　　5月CPI料逼近5.5%高位，6月加息窗口或将重启，货币政策或现“三率“联动。利率上调会对市场流动性再次收紧，对于开发商融资贷款难度加大，同时对于贷款购房来说门槛提高，生活幸福指数也会受影响，据东莞版”新十条“看，“可适时提高第二套住房贷款的首付款比例和利率下限”，目前东莞多数银行已调高了贷款利率，这对于楼市成交带来不利。

　　政策面：房贷政策仍趋紧，“一房一价“拉网式排查将全面进行。

　　5月份，全国大部分城市悄然上调首套房利率，其中深圳多家银行的房贷利率却悄然上调，而部分商业银行尽管没有明文要求，但也附带了购买理财产品、办理贵宾业务等条件。而5月16日出台的“东莞十条”楼市调控措施中，其中一亮点为“可适时提高第二套住房贷款的首付款比例和利率下限”，这也意味着东莞的“温和调控”或随时有“狠动作”。目前东莞各银行的房贷政策已不时有变动，目前已有两家国有银行刷新了国家政策要求的二套房贷利率标准，最高要上浮30%-40%。

　　6月1日起，东莞物价部门监督小组将对商品房销售明码标价进行拉网式检查，主要涉及房地产开发企业未一次性公开房源、未实现"一套一标价"等9项违规行为。“一房一价”拉网式排查全面启动，同时对于房企通常采用的“高报低卖”现象，目前东莞市住建局及物价部门都在考虑是否要对房价实行"最高限价"或设定一个幅度。一旦超过这个幅度，企业就要被查。“一房一价”或促使开发商定价趋于谨慎、合理。

　　市场面：

　　6月预计开盘、加推项目仍较多；但大户型、别墅项目较多，加大了后市消化压力。

　　淡季逐步来临，东莞楼市受政策及供应产品结构等不利因素，预计成交将不容乐观。

　　受成交量下降影响，开发商促销活动面或加大，价格随后也会有所调整。

　　大户型较多，东莞本地需求有限；莞深二三级联动仍会加大，重点突破在于高档市场。