东莞楼市转入成交淡季 品牌开发商业绩明显下滑

　　刚刚过去的5月，开发商积极推货促销未能给“黄金月”成交带来好的成绩单。据东莞中原市场研究中心最新出炉的楼市成交数据显示，5月东莞土地市场“流拍”现象抬头，住宅市场成交动力不足，供应量明显放缓，环比下降近三成，住宅成交量价亦比上月环比略有下调。

　　值得注意的是，虽然楼市转入成交淡季，但整体房价仍处高位运行，自2010年10月始，东莞房价步入“8000元”轨道，连续8个月平稳在8000元之上，房价水平继续赶超该市房价调控目标警戒线，后市房价调控压力依然极为艰巨。

　　土地市场：

　　供应“放闸” “流拍”抬头

　　2011年5月，东莞土地市场趁着楼市“黄金月”成交旺势，土地供应大幅放闸，月度整体供应总面积达88.67万平方米，环比增加65.38%，当中不乏长安、常平、大朗等热点片区的优质地块，但最终结果不尽如人意，只成交14宗土地，成交面积为43.11万平方米，环比减少23.00%。

　　商住用地虽然成交宗数增多，但没有出现预期的激烈画面，不少地块以底价成交，其中处于常平新城中心板块的一幅商业金融用地、长安核心区的商住靓地及横沥镇山厦社区地块遭遇流拍。

　　东莞中原市场研究中心分析认为，目前楼市观望潮正从一、二线城市向三线城市蔓延，从5月东莞土地市场流拍现象抬头就可见一斑，虽然6月东莞土地上市供应的有东城、松山湖、塘厦、万江等房地产发展成熟的热门地块，但开发商的拿地顾虑会有所增加，预期成交仍然存在较大的变数。

　　成交：

　　非住宅成交再创新高

　　黄金周5月东莞楼市表现并不抢眼，尤其是住宅成交动力明显不足，成交量下滑；非住宅成交不降反升，并刷新历史纪录。

　　相关市场监测数据显示，5月商品住宅成交50.23万平方米，环比下降7.39%，但非住宅成交面积则为17.69万平方米，同比上升322.20%，成交总量刷新历史纪录。

　　东莞中原市场研究中心分析认为，东莞限购预期减弱、“一房一价”政策实施、房价过高、中小户型产品选择面少等市场诱因令购房者入市积极性不高，观望心态重现；而非住宅产品的热销则反映出市场投资性需求依然高涨，在住宅市场整体投资环境不利的情况下，大量资金转向非住宅物业投资。

　　从产品成交情况看，中小户型产品依然是最热门的“抢手货”， 60~100平方米中等户型是成交的主力军。

　　部分新盘因定价低于市场预期，对成交有较大促进作用；部分高档项目特别是莞深二三级联动项目出货良好，深圳客户的成交对其起到了推波助澜的作用。

　　目前最为滞销的是大户型产品，由于市场供应量大、总价过高，成交遇到较大阻力。

　　房价：

　　连续8月“破八”触调控全年房价警戒线

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1~5月东莞全市住宅成交总面积约232.3万平方米，达历史最高水平，东莞各大开发商用5个月的时间就完成了2010年全年52%的成交面积，上半年楼市成交势头极为迅猛。1~5月东莞住宅签约均价约8178元/平方米，同比去年上涨16.7%，创历史最高。

　　从2010年10月开始，东莞房价正式步入“8000元”轨道，连续8个月平稳在8000元之上，虽然住宅市场政策环境不利，但东莞房价整体降幅有限。

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，5月份东莞住宅价格为8181元/平方米，环比下降1.73%，房价跌幅极微。

　　市场分析人士认为，2011年东莞市房价控制目标为涨幅不超过8.5%，即年度均价不超过8200元/平方米。

　　但从民间检测数据来看，前5月东莞整体均价已达8178元/平方米，已经触及全年房价警戒线的“天花板”， 后期房价如再不受控，则很有可能会突破年度房价控制目标。

　　区域表现：

　　临广深镇区担当楼市“主力”

　　从各区域成交情况来看，5月成交排名前五的有：东城、寮步、南城、大朗、万江。其中寮步借助“第五城”的利好，加速与市区接轨，交投两旺；大朗片区承接松山湖购买力外溢，借助松朗一体化规划契机，发展迅速。

　　而从今年1~5月东莞各镇区的成交表现看，西部水乡片区、北部片区、东南片区及中部松山湖是东莞临近广州和深圳最近的区域，一定程度支撑了东莞整体成交。

　　房企表现：

　　品牌开发商业绩明显下滑

　　5月黄金月，开发商原本希望借助楼市成交旺季抓紧时机出货，但由于整体市场受调控政策及产品结构影响，各大品牌开发商的整体表现不尽如人意。

　　从销售排名看，万科地产以7.26亿元保持第一的位置，但环比四月业绩降幅达到27%。峰景地产依靠商铺成交量大一跃成为5月销售成绩第二名，其余品牌开发商因5月推货力度不足、项目新品不多，销售排名、业绩皆出现不同程度的下滑。

　　后市展望：

　　上调房贷利率影响成交

　　各大银行放贷资金进一步紧缩，开发商融资贷款难度加大，购房者更是面临着贷款难、房贷成本大幅提高的巨大压力，后市市场成交情况不容乐观。

　　据了解，在资金面紧缩的压力之下，目前东莞多数银行已调高了贷款利率。目前东莞各银行的房贷政策已不时有变动，已有两家国有银行刷新了国家政策要求的二套房贷利率标准，最高要上浮30%~40%。