购房与开发商签《定制单》 交订金不能单方毁约

　　南城余先生：今年6月初，我在看某楼盘的过程中，在同事的劝说下，于是认为该楼盘还可以，但是由于当时其并未办理预售许可证，而为了让自己能够顺利地买下房子，我与该楼盘的开发商某房地产开发公司签订了一份《定制单》。该《定制单》上载明了房屋编号、楼价款、交楼日期、交楼标准、签约日期等事项。按照《定制单》的约定，我交纳了临时订金4万元。现我不想购买这个房子了，请问我这4万元能否要求开发商返还？

　　邓云龙：余先生无权要求开发商退还其所交纳的订金4万元。由于余先生与该楼盘的开发商签订的《定制单》载明了余先生欲购买的商品房的房屋编号、楼价款、交楼日期、交楼标准等事项，依法应当认定为双方当事人之间达成商品房买卖的预约合同。预约合同在双方当事人意思表示一致时通过签署书面文件即告成立并对合同当事人产生约束力。涉案预约合同是签订正式商品房买卖合同之前所签署的独立合同，不受签署正式买卖合同所应具备的条件的限制。因此，余先生不能以签订合同时开发商未取得预售许可证为由而主张《定制单》合同无效。现余先生单方面提出解除预约合同，那么根据《定制单》的约定，余先生无权要求退还其已经支付的订金4万元。

　　沙田欧先生：我是一个二手房东，房屋的所有权人属于黄生。前不久，我整体承包承租的房屋出事了，因为出租屋年代较久远，存在线路老化的问题，并且黄生在非毛坯房屋时并未安装漏电保护开关，导致楼梯间电线短路，发生了火灾，火灾造成了租客李生死亡的严重事件。请问我应该对李生的死亡承担责任么？

　　邓云龙：欧先生应当对李生的死亡承担赔偿责任。因为欧先生与黄生违反电线安装规程和消防安全管理规定，并疏忽检查和管理，未尽到房屋出租方的义务，对火灾的发生及李某死亡的结果负有不可推卸的责任。黄生在非毛坯时未安装漏电保护开关，导致出租房的电力设施不符合安全使用标准，肯定需要承担法律责任，而欧先生作为二手房东，在对出租房屋的使用和管理过程中，应当对涉及保障人身安全的相关设施进行必要的检查及维护，发现问题时有义务向产权人黄某提出维修的义务。依据《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的相关规定，如果黄生不维修，则欧先生可以自行维修，并有权要求黄生支付相关费用即可，但是欧先生并未尽到法定义务和合同约定的义务，因此，欧先生应当与黄生连带对李生的死亡后果承担连带的赔偿责任。