观点地产“2011博鳌房地产论坛特稿(四)”系列报道

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　 2011博鳌房地产论坛特稿(四)

　　【标题】博鳌特稿 专访黎明楷：“战国时代”的中原

　　【摘要】我是希望中原能够在这个战国时代跑出来，问题是从实际情况来看，内地的一些代理公司的实力都很强。

　　【正文】观点地产网 博鳌特稿武瑾莹 从今年1月1日正式接任中原地产主席职务后，黎明楷变得更低调了。

　　同样变得更低调的还有中原，和2008年相比，中原似乎已经完全不在意外界环境的变化，只是安静地做着自己的事情。

　　但在香港已经经历了多次激烈竞争的中原，并没有觉得凭以前的经验就可以在内地的竞争稳操胜券。黎明楷认为，内地的市场更复杂，而未来互联网等技术层面的运用将对中介竞争起到颇为关键的作用。

　　2011年6月23日，中原地产主席黎明楷接受了观点地产新媒体的专访，畅谈了他眼中行业及中原的下一个十年。

　　以下为采访全文整理：

　　观点地产新媒体：从2000年开始到去年2010年的十年应该是中国房地产发展最快的十年，回顾这个十年，您有什么样的看法?

　　黎明楷：发展很快，但房价也升了很多，所以也造成了很多问题。

　　从整体上来讲，未来的十年应该有几个方面。第一个方面，房地产市场的发展速度可能会放缓，因为政府也不想把社会太多资源投放在房地产市场里面。

　　另外一方面，从行业本身应该也会慢慢走向集中化，就是一些比较大型的开发商以后在市场的占有比例可能会陆陆续续增加，一些小的开发商可能就会被淘汰了。

　　可以说这十年一直是在调控中度过，从2003年开始就一直有压力去调控。只是一直调控，房价也一直上升，到现在来讲已经成了一个政府不解决就不行的问题了。

　　观点地产新媒体：中原在内地的发展也是很快的，您觉得过去十年中原在内地发展最大的特点是什么?

　　黎明楷：一个方面是在二手市场拓展的速度应该是很快的。因为前十年刚进入内地市场，基本上都是一手为主，当时二手市场还没有成熟起来，市场容量不大，我们也做不出什么成绩。

　　但是，随着一手楼的供应量增加，二手市场也蓬勃起来。而且市场上资金也比较多了，个人在房地产市场的投资行为也在增加，这也导致我们在二手市场方面发展比较迅速。

　　另外一个方面，应该是随着二、三线城市的冒起，我们在这十年跟随着市场的变化陆陆续续增加了于二、三线城市的布点，整个覆盖面增加了不少，现在有32个城市都已经设立了分公司。 

　　中原很简单，我们就是跟着市场走的，以前二、三线城市说没得做就不做，到了后来有得做了就开始去做。

　　观点地产新媒体：您觉得在内地的发展和在香港的发展有很明显的不同吗?

　　黎明楷：应该这么说，在这十年里，香港和内地是不同的。

　　因为这十年的内地等于是在二三十年前的香港，当时香港代理市场也没有迅猛上升的局面。所以，在以前中原也是这样慢慢做起来的。

　　但是在最近这十年，因为香港的市场基本上已经是比较饱和了，而且行业在香港已经定格了，基本上就几个比较大的代理公司占有绝大部分市场，香港目前这几个代理公司已经占了市场70%的覆盖率。

　　而内地现在应该还是起步阶段，除了一些个别的一线城市可能发展比较明显之外，其他地方还处于群雄征战的局面，大家都在抢，市场没有这么快会定下来。估计还得要十年之后，市场就会比较明显看到哪些能走出来，哪些被淘汰了。

　　观点地产新媒体：您觉得中介行业还会有一个很漫长的整合、调整和洗牌的过程?您觉得会持续多久呢?在未来的十年中，你觉得中原会有一个什么样的发展?

　　黎明楷：对，战国时代没有这么快结束，还有得打。我认为最少十年才会比较明显，会看出大公司小公司的分别。

　　我是希望中原能够在这个战国时代跑出来，问题是从实际情况来看，内地的一些代理公司的实力都很强。

　　因为最近有了上升的渠道，手上的资金也足够，而且他们从战略方面也应该比我们十几二十年前香港竞争的时候技术层面更高。

　　香港以前是比较原始的经营模式，到现在发现在内地我们也是要通过不同的手段来适应市场，毕竟目现在和以前有不同的地方。尤其现在随着互联网的进步，这些东西对我们来讲就是比较陌生的推广手段，也是市场上的趋势。

　　所以，我们以后要怎么做好在中介方面的市场，互联网运用方面也是很关键的点。

　　观点地产新媒体：所以，您认为未来中原在国内的发展中，技术层面的东西会可能是会出现变化最多的方面吗?

　　黎明楷：我们要掌握好这个新的技术，事实上这个是决定谁赢谁输的其中一个关键。

　　其他的就是人员方面，公司本身的文化怎么能够留住一些好的人才在公司里面工作，这也是其中一个关键的地方。未来的竞争不完全是在店面，或者是整个区域分布的布点这么简单的事情。 

　　观点地产新媒体：您认为中原在发展的风格、策略方面会出现变化吗?还是会保持现在的情况?

　　黎明楷：风格应该不会变，因为我们这一套是有一定的合理性。

　　其实这种做法并不一定是中原才能做，其他人也能做，其他集团也能够做。因为我们公司是在走比较无为的路线，我们要有比较好的利益分配制度，也给员工比较好的平台来操作，这是目前我觉得是中原和竞争对手相比的优势。

　　但我不能说这个优势是中原独有的，因为如果这套做法是好的话别人也会学。

　　不过我们这个模式是不会变的，这种文化理念应该是好的，只是在延续文化管理理念之外的一些技术层面的东西我们会加强。

　　观点地产新媒体：在今年的调控下，很多人认为市场上会出现很多扩张收购的机会，对于中介行业而言您认为是不是也有这样的一个机会呢?

　　黎明楷：也会的，但每一次调整的机会其实也是风险，要掌握好是不容易的。

　　因为如果钱多谁都可以扩张，但是你也不知道市场的调整会经历过多长时间。以前也看到竞争对手在必须扩张的时候，因为销售不好，在人员方面的一些问题，还有管理方面的疏漏，反而在扩张的时候调整时间一长就导致很快倒闭了。

　　当然，如果能够看到调整时间不长，有一些当大家都在减的时候他在加，就会在下一波上升浪中就尝到甜头。

　　现在大家都很重视怎么判断未来市场的变化来调整扩张或收缩的战略，但是这很微妙，很难用一句话说清楚这是什么情况。

　　我们什么情况该扩，什么情况该调，包括我们搬到各地的分公司要怎么整，还要根据当地的市场结构来调整战略。这也不能说是一到调整，机会来了人家一收缩我就扩张，这也会死人的。

　　观点地产新媒体：但从集团层面来看您希望中原今年是进行收缩，还是今年有扩张的机会?

　　黎明楷：从集团层面来看我们分两个方面，就是香港和内地分开来讲。

　　香港方面我们基本上还是采取扩张的战略来做，但是在内地我们只能说这段时间我们是观望的态度。

　　所谓观望，就是我们原本准备要扩张的战略可能暂时要停下来，但也还没到收缩的状态。

　　因为从整个集团的运营层面来讲，香港现在市场还是很好的，集团也会有一定的资金来源。

　　观点地产新媒体：是什么样的原因使您觉得现在要暂停扩张，因为调控还是因为市场的成交下跌?你有没有预期这种下跌的趋势会有多久?

　　黎明楷：因为市场的成交下跌得比较厉害。现在我们有一些分公司是面临不赚，甚至出现亏损的状态，这种状态很难判断会维持多长时间。 

　　我判断市场基本上在未来的半年甚至一年还是处于成交比较淡的状况，但是因为市场是互动的，所谓互动就是也要看竞争对手的状态。

　　比如市场整体收缩了，但如果离场的竞争对手很多，那我就没有必要收缩，就可以把别人的占有率吃掉。

　　但如果反过来，人家还是在扩张，那现在这个已经缩小的市场份额还是维持这么多甚至还在增加，就变成我们平均每个店或者每个经理人能够分到的成交量就会下降了。

　　所以，扩张还是收缩得看当地市场情况，我们要求保守预期。

　　如果还有真空期，本身还是在盈利阶段的，当然继续开就没有问题了，但如果一些已经是面临亏损的，我们就让他暂停下扩张的步伐，看清楚我们继续扩张下去会不会导致亏损再扩大。

　　观点地产新媒体：或者您认为现在的房价比如下降10%或者20%，成交量才有可能会出现回升?您认为楼价下降的幅度是多少才会刺激成交往上走?

　　黎明楷：理想当中如果楼价降下来了，成交量是会上升的，但这只是一个美好的愿望。其实我们盼望楼价跌下来也盼望了很长时间，但问题是跌不下来。

　　如果楼价能够下跌10%，我都觉得成交会恢复不少。因为现在来看刚性的需求其实还是比较大的，但是现在调控得比较严格，尤其是一些二手市场。

　　二手市场本身也有一些限购麻烦的地方，就是现在有很多资金充裕的业主也不愿意降价卖。

　　现在虽然已经没有什么买家了，但他不急于脱手，如果不急于脱手就没有下调的空间，因为有些人觉得如果卖了之后就没有房子再买了。

　　不降价卖，这个在二手市场基本上是比较僵持的局面，我们只能期望从一手的角度上来讲，开发商现在面临的资金压力还是比较大的。

　　一手方面来看，应该说开发商降价的空间会大一点，但是一手开发商能不能带动二手全面降价，这个现在也很难说。

　　因为现在持有物业的业主或者投资者，他们的实力比以前强很多。以前都是一些所谓的炒房，本身资金实力不足，或买一栋楼都成问题的这些人，他们如果抛不出去就会赶快降价。但是现在投资者的持货能力都特别强，所以不急于抛，现在市场不好就干脆不卖了。

　　一手降下来之后，想要传递到二手市场也要比较长的时间，那交易量当然就上升，就到了可以给代理公司争夺或者是有盈利的情况，但目前的情况还达不到，现在大家现在都是观望。

　　观点地产新媒体：您觉得从一手传递到二手的时间的范围会是多久呢?

　　黎明楷：我觉得一手市场降下来半年以后，二手市场才会有比较明显的跌幅。而且比较明显的就是大部分的小业主，现在当然也有一小部分小业主愿意降，但只是这个量很少，量少市场的成交量就少。

　　观点地产新媒体：很多人说这次的宏观调控要使整个行业的发展速度减缓，您觉得会很明显吗?

　　黎明楷：房地产行业肯定会。因为现在资金收紧的量来讲肯定会导致未来施工也会变久，施工久了整个市场的开发量也会减少，开发量减少的话整个行业就会慢慢冷下来。 

　　观点地产新媒体：您认为减缓会到一个什么程度呢?

　　黎明楷：是不是真的全国全面减缓也不见得，主要是看二、三线城市，因为二、三线城市现在还是比较好。

　　未来的变化是一线城市房地产市场不会完全冷下来，整体市场的容量、施工面积、开工面积什么都会降，但是在二、三线市场里面还会有上升的空间。拿全国平均来讲，就可能见不到全面下调的房地产市场，只是局部性。

　　观点地产新媒体：这个局部是指一线高房价的区域吗?

　　黎明楷：对，一线城市就是以前面对投资比较多的城市，现在面临的压力都会大，房地产市场调整，收缩的幅度会比较明显，二、三线城市的影响并不是很大。

　　观点地产新媒体：对于企业而言，这一次调控最大的影响是什么?

　　黎明楷：会导致比较集中。大型的开发商、能够挺过来的开发商在以后的市场占有率会上升，一些小的开发商可能就会面临淘汰。以后我们看整体的房地产市场布局，还是一些大型全国性的开发商占市场比例会越来越多。

　　观点地产新媒体：您认为对于企业现在选择的模式，比如说营销方面会不会有更多的影响呢?

　　黎明楷：也会有一些影响，因为现在一些全国性比较大的开发商已经慢慢从一线走向二、三线，就是他们原来是比较集中在某一个城市的，所以从企业的管理等各个方面都比较容易做，很多企业以前都是通过自己组建销售团队，自己来卖、

　　但是随着整个面的铺开，目前面对的人才市场比较紧张，因为要把人分派到二、三线城市里面，需要的人员大幅度增加。如果不增加要是集中城市还比较好搞，一分散会面临管理上的问题。

　　其中很容易做的决定就是要分散，就是把一些工作分包给别的代理公司，所以未来比以前应该生意能接的机会是增加了，但操作起来也是面临人员的问题。

　　开发商面临人才的问题，代理公司也同样面临人才的问题，要把整个面铺开到二、三线，从管理的强度上来讲也会增加。代理公司在本身的人员培养、人员吸纳方面能不能满足到这方面的要求也很重要，如果本身做不到这方面的要求，就是接到生意也做不来。

　　观点地产新媒体：下一个十年，您认为房地产行业最明显的变化除了集中还有什么?

　　黎明楷：也不是很明显的变化，因为整体的量可能不会有太大的调整。

　　不过或许除了开发商的集中之外，还有二、三线城市的房地产市场会比以前活跃，从全国整体来讲比较均衡了。

　　以前大部分的房地产投资会集中在一线城市，未来也有助于二、三线城市从规划、市容、经济方面都会有带动，这个符合了损有余补不足。

　　一线城市以前是有余的，现在的做法是把一些资金压回去，回到二、三线城市，那对全国整体的房地产市场发展还是有一定的好处的。