东莞房企发力城市综合体 新一轮开发热潮已来临

    近日一则较火的消息则是大连万达商业地产股份有限公司狠砸150亿元入莞圈地，在东城、长安、南城、虎门等地建设30万-50万平方米的多个城市综合体，包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等。

环球经贸中心是东莞最高建筑大楼之一

    东莞的城市综合体建设已经成为一股浪潮，在东莞蔓延着。中央财津，长安万科中心、星河传说、珀乐广场、领尚天地、海德广场、环球经贸中心（原台商大厦）、中央商务核心区城市综合体楼群、第一国际、华南mall等城市综合体构成了东莞城市发展的标本。

    大体量综合体项目相继浮出水面，东莞开始引来了城市综合体的新一轮开发热潮。东莞的城市综合体建设的话题再度引起热议。

    城市综合体的开发热潮

    总投资约26亿元的长安首个城市综合体项目长安万科中心2010年12月13日奠基，该项目的甲级写字楼主体建筑高260米，成为长安镇新的地标性建筑。长安万科中心首批产品商铺也将在8、9月份上市。

    2010年12月30日，茶山珀乐广场举行了启动仪式，该项目是集百货超市、电影院、商业步行街及高尚洋房于一体的综合商业项目。

    2011年5月15日，万科松湖中心举行了奠基仪式，将融合精品酒店，高端餐饮，娱乐休闲和生活便利等多种业态为一体。

    25万平米的城市门户综合体中央财津也将上市，该项目由5万平米大型商业体、7万平米超甲级写字楼、5万平米五星级酒店及8万平米行政公馆组成。目前正在办理预售证。

    领尚天地的集中商业、酒店部分也预计今年10月动工建设。据了解，领尚天地占地6.3万平米，建面有11万平米，其中，住宅建面6.5万平米，共8栋，总货量606套，一楼裙楼的商铺1万平米，加上2万平米的集中商业，此外，领尚天地还规划了一个四星级的精品酒店。

    环球经贸中心也即将竣工，招商工作也逐渐展开，海德广场的主体工程已经完成。

    环球经贸中心占地3万平米，建筑28万平米，地上68层、地下4层，总高度289米，是东莞最高建筑大楼之一。分为副楼和塔楼两部分，副楼1-4层为大型百货商超；5-12层为SOHO办公区域。而塔楼9-68层都为公寓式办公楼层，包括超5A顶级写字楼、超五星级酒店、顶级豪宅和公寓。

    去年光大取得了城市CBD核心区范围内面积最大的一个三旧改造片区——28.94公顷的火炼树旧村改造项目，经改造后火炼树旧村将变身为一个商业、办公和住宅为一体的大型城市综合体。目前，天骄御峰、天骄国际两个城市核心区的超大型综合体项目正火热施工中。

    光大地产品牌广告部总监潘玲玲也曾表示，今年光大在城市综合体上将大力出击。

    房企热衷城市综合体

    城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、宾馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

    华拓地产公司董事长袁旭培谈起建设珀乐广场的初衷时表示，我们主要看重茶山的商机，投资第三产业最要考虑到资本产业的一个调整。

    万科总裁郁亮2009年底曾明确表示，2010年万科除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

    分析人士指出，万科在商业地产、住宅地产、保障房等方面已全面布局，目的是营造一个可持续发展的运营模式。纯住宅用地的供应继续减少，是万科大力进军商业地产最为重要的原因。

    在长安万科中心奠基仪式上，长安镇委书记欧林高公开表示，长安万科中心是长安镇积极实施“三旧”改造，大力推动城市升级的一项重要举措。

    领尚天地营业及市务副总经理周伟勉表示，领尚天地作为宏安集团在大陆的第一个房地产项目，领尚天地是一个都市终合体，在大岭山有很大的市场也有这样的需求，我们看中的就是这一点。

    “领尚天地本身规划的酒店、步行街、集中商业等，将对大岭山商业起到积极作用”，周伟勉如是表示。

    万达也计划在东城、长安、南城、虎门等地建设30万-50万平方米的多个城市综合体，包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等。

    业内人士表示，万达擅长商业项目的运作，特别是超大型商业体的运作。通过市场公认的万达模式，可以让自己维持资金平衡和迅速扩张，实现滚动式开发。

    城市综合体因何而生？

    作为城市发展的新兴载体，城市商业综合体在拉动投资消费、整合城市优势资源等方面发挥着重要作用。

    负责商业地产运作的资深人士李先生表示，城市综合体是城市商业逐渐成熟的象征。

    “首先，业态多元化建设和运营不仅能够满足开发商短期现金回流和长期物业持有，同时也为政府带来城市税收回报。此外，城市综合体的经营，必然带动商业品牌入驻，实现就业岗位的增加”。

    有资深业内人士表示，随着城市商业综合体的发展，城市周边物业资产价值得到逐步提升，进一步带动人流、物流和区域的繁荣，形成良性循环。

    东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，商家的参与建设与政府整体规划主导的意图是紧密相连的。商业开发有望成为未来的投资热点也是城市综合体应运而生的一个关键因素。

    “城市综合体的涌现，房企开发先行为了取得市场先机”，某东莞本土房企高管如是表示。

    该高管表示，开发商敢于大面积开发商业为主导的城市综合体项目，也是基于东莞本土的传统投资习惯。

    城市综合体研究专家朱献国表示，城市商业综合体作为新兴的商业地产模式，正在成为中国城市发展的核心价值。商业综合体的建设发展不仅仅是一个地产问题，更是城市发展和经营的问题。

    “对于城市综合体，政府和开发商都应有更多的公建思维”，朱献国表示。

    有资深地产人士不无担忧地指出，当下很多开发商转型至商业地产，但他们没有考虑到综合体后续的经营以及对城市的影响，很大程度上还是资源占有型，或者说是资源持有型。