保障性住房融资路线图已渐显 银行充当其主力军

　　保障性贷款以基准利率为主

　　6月30日，北京市保障性住房建设投资中心正式挂牌成立，承担保障房融资、建设，以及公租房运营管理等方面的职责。

　　据悉，国开行已同意为该平台提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。

　　据一位银行业内人士透露，由于保障性住房的利润率远低于商品房项目，保障房项目主要由政府推动，贷款主体多是地方融资平台或者国有企业，这类企业的政府背景某种程度上加强了和银行的议价能力。

　　据了解，目前保障房项目从银行融资一般以基准利率居多，最高上浮10%。银行为控制风险，也要求土地使用权做抵押，一般按市场价打5~6折放款。

　　与此同时，民营开发商之所以对保障房项目兴趣不大，主要源于保障房项目收益率一般在6%~8%左右，与商业地产动辄20%的收益率相距甚远。

　　上述人士透露，保障房项目融资期限以15年到20年居多，收益率低使得贷款期限太短容易造成还款问题，此外，由于涉及棚户区改造和廉租房项目，“期限太短没有太大意义”。

　　受托支付控制风险

　　随着保障房建设的推进工作进一步深入，如何控制房企将保障房资金挪作商业地产的风险也成为外界关注的焦点。

　　对此，某银行合规部负责人表示，银行对保障房资金也会按照“三个办法一个指引”中受托支付的模式进行从严监管。

　　“如果房企将保障房资金挪作商业地产，不光是项目风险问题，而且涉及政策性风险，是监管部门明令禁止的。”

　　据上述人士透露，“房地产开发属于固定资产投资，500万以上就要受托支付。”

　　按照实际操作流程，银行先给开发商确定批多少贷款，这个贷款只是一个额度的概念。当项目结束时，银行直接把贷款打到建筑商的账户。譬如万科[简介最新动态]从银行借款，资金最终直接由银行支付给建筑商中铁建。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛表示，部分开发商可能会将参与保障性住房建设作为获取商品房用地的一种手段，因为部分地方政府可能会将土地打包供应，以吸引参建企业的兴趣。