北京城楼市阵阵寒意 深度博弈后将会迎来拐点？

　　实际成交价比开发商预期低16.5%

　　北京市房协副秘书长陈志表示，这一变化与“京15条”的内容更加强有力密不可分。“一方面，限购限贷、打击违法交易等政策极大地抑制了楼市投机投资，另一方面，增加保障房供应等无疑分流了市场、缓解了供需结构。”

　　以限购政策为例，据北京市房地产交易管理网数据统计，上半年多个月份北京市户籍居民购房比重达到90%以上，而非北京市户籍居民购房比重则由45%下降至10%。

　　陈志表示，在目前的限购令下，由于对买房资格做出了限定，一方面有买房资格的需求正在被快速消化，另外新增的购房资格在缓慢增长，同时首付和利率的提高等对当前具有买房资格的需求也能产生一定的抑制，调控效果日益显著。

　　根据多年来“量在价先”的楼市运行趋势来看，经过了4个多月的博弈，在成交量持续未能实现好转的局面下，北京市通州、大兴、朝阳东部等局部区域已经打响了价格战。

　　整体来看，据中原地产监测，自2月16日“京15条”出台后，北京市一手房成交均价从2月份至6月份均未能超过1月份，其中6月份北京市一手房成交均价为21199元/平方米，比5月份下降3.5%，比1月份下降7.5%。

　　据北京市房地产交易管理网统计显示，上半年取证供应的北京期房商品房住宅项目合计为79个，供应均价24672元/平方米，而签约均价只有20612元/平方米。

　　“这显示出实际市场成交价格比开发商预期价格下跌了16.5%。”张大伟表示，在上半年供应的79个项目中，均价低于2万元的有31个，提供的住宅为12600套，累计半年来签约套数为6606套，签约率为52.4%;而2万至3万元价位的项目受到影响最大，签约率仅为33.3%;而超过3万元的高价盘签约率为37.3%。这是一种两头高中间低的成交分化格局，推动了整体成交价格下降，也体现了政策的效力，目前市场正处于量跌到价格变化的博弈过程中。

　　拐点来临?

　　一位业界人士指出，房价不同于股价，没有明确的上行或下行的判断标准，因此其轨迹难以描绘，但目前北京市多个楼盘价格下滑其实就是一种拐点效应，不过这种拐点效应能否放大，就要看在目前的大环境下，政策的效力是否被化解。

　　日前一则消息指出，北京将放松限购政策。对此，北京市住建部门有关负责人表示，这一消息不实，这是一些开发商资金链确实扛不住了，想借势炒作放松限购，这恰恰表明北京楼市调控政策取得了效果，今后北京市调控政策将继续从严。

　　陈志表示，下半年北京市的调控手段仍将陆续显现出来，如在供应层面，北京商品房和保障房的供应量将会逐渐增加，进一步调节供求关系，同时对资金方面将会加强监管。

　　张大伟认为，目前购房者利用贷款的难度明显增加，而限贷很可能继续收紧，而且短期内加息的可能继续存在。另外限购政策不放松将使得部分有能力有资格的购房需求已经释放，市场剩余的需求将逐渐减少。

　　从走访市场来看，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然使得部分卖房者并不愿下调价格。

　　张大伟表示，从全国的市场走势来看下半年的楼市调控依然将保持比较大的力度，主要影响调控效果的将是：通货膨胀是否能够被控制和二三线城市楼市是否降温。“上市房企业绩很可能在三季度出现明显的分化，而为了使年报不会太差，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始降价求量。”