房贷政策逐渐收紧 6月中心区二手房成交有所回落

　　6月东莞二手房成交下滑明显。记者 海国 摄

　　房贷政策逐渐收紧 6月中心区二手房成交量在连续高位徘徊数月后开始有所回落

　　在房贷政策逐渐收紧情况下，东莞二手房成交量出现明显下滑。金信联行市场研究部统计数据显示，6月东莞市中心区(以下同)二手房成交量在连续高位徘徊数月后开始有所回落，环比下降了25.8%。业内人士认为这是由于银行房贷利率上浮，二手房按揭业务门槛逐步提高，部分资金不太充裕的买家刚需受压制，致使成交量出现萎缩。

　　成交量环比5月出现双位数降幅

　　金信联行市场部罗平告诉记者，据该行市场部统计数据显示，2011年6月份市中心区二手房销售套数环比5月份有25.8%的降幅。东莞市区普通住宅二手房成交均价经历5月6798元/平方米的历史高点后，出现少许回落。6月份成交均价6633元/平方米，环比跌了165元，降幅2.4%;相对于去年同期的5300元，上涨了25%。

　　汇业总经理廖志坚也表示：“6月以来，东莞二手房市场出现有价无市的状况，成交量呈明显下跌趋势。”

　　记者从统计数据上看到，6月成交户型中，三房单位占据半壁江山，达54%，环比增加了15%;其次是二房比例占19%，而四房和一房占比均是10%。与5月份明显不同的是，五房及以上户型成交萎缩，表明超大户型的消费能力有所减弱。

　　从成交单位面积来看，6月超大面积单位的成交量同样减少，最受欢迎的是100~144平方米的单位，成交比例达48%，相对5月有13%的增幅。6月成交总价占比最高的依然是80~120万元的单位，占28%，环比有小幅上升。45万~60万元单位和60万~80万元单位分别占比21%和19%。总体来说，各成交价格区间分布相对均衡。

　　在成交单价上，占比最高的单价区间单位有所回落，5月是7000元/平方米以上单位，6月份回落到6000元~7000元/平方米单位，占最大比例41%，环比上涨了17%;紧接着是7000元以上单元占38%。其余成交单价区间单位占比均少。根据置业次数划分，6月份首次置业占比为74%。

　　业主惜售和房贷政策收紧造成成交下滑

　　对于6月出现成交下滑的情况，汇业总经理廖志坚分析说，原因有三个，一是在今年自广深、佛山出台限购政策后，东莞刚性需求在4~5月份爆发，而二手盘源需求集中在配套完善及成熟的区域，导致交投活跃，从而盘源开始出现紧缺状况，导致明显成交回落;二是一手房价格“五一”后开始松动并下行，相信在接下来的7月~9月将会更快消化目前在售盘源，对二手房市场冲击将会更大;三是银行紧缩银根，贷款受到影响令成交受到一定的冲击，相信接下来银行继续收紧银根，但银行亦是打开门做生意，若有钱赚也不会贸然停贷。

　　世安居不动产市场部蔡小姐也表示：“6月东莞存款准备金率再次上调，各大银行的房贷额度再度收紧，二手房买卖周期延长以致交易风险增大等，导致市场整体笼罩浓厚观望气氛，成交量持续下滑。另外，6月时逢毕业季，租赁市场升温，因而很多业主选择转售为租，惜盘心态重也是原因之一。”

　　满堂红东莞分公司总监薛慧明也坦言，6月二手楼市成交情况较为冷清的原因，是受到二套房贷持续收紧、高首套房首付比例和利率的传闻影响，目前成交多为首次置业者，而预算紧张、改善性买家和投资客观望情绪增长，并没有积极入市。

　　同时，业主惜售心理也有所增加，导致6月出现盘、购房客都有明显的减幅。

　　后市预测

　　7月仍会持续6月的交易水平

　　至于6月的热销区域，汇业总经理廖志坚告诉记者，从目前录得的数据统计来看，目前需求集中在配套完善及成熟的东城东泰板块、主山板块、南城宏伟板块等区域。另外，廖志坚建议购房者根据自身的条件及购房需求以生活工作便利及配套为主要考虑购房方向并增强对东莞的信心。

　　世安居不动产市场部蔡小姐也表示，6月热卖区域及楼盘为东泰片区的阳光假日、尚书苑、黄旗印象及西平片区的金地格林小城、景湖春晓、新中银花园。均价为6500元~12000元/平方米，购买者类型以刚性需求为主，改善型需求为辅，其中尚书苑及黄旗印象的小户型以其高回报率吸引投资型买家入手。而由于预测房贷紧缩效应持续加深，加息预期削弱置业者入市信心等，蔡小姐预测：“7月成交量保持现在的走势，价格稳中略扬。同时商业贷款可转公积金贷款，预期可释放部分贷款压力，但东莞使用公积金者仍为数不多，故估计对市场影响不大。”

　　满堂红东莞分公司总监薛慧明也说道，6月二手楼市常平以近500套的成交量位居镇区之首，其次是东城、樟木头、南城、塘厦、虎门等。热卖的楼盘有新世界花园、东湖花园、城市高尔夫、景湖时代城、金域华府、国际公馆、虎门丰泰裕园、虎门地标等。

　　而对于后市的预测，由于实施二手房交易价格核定计税的影响，从7月份开始深圳投资客或将出现较大规模的外部转移，其中东莞最有可能成为他们集中爆发的区域，而商业地产并没有受到贷款等因素的影响，会成为重点投资方向，而处于洼地且属于稀缺资源的豪宅也会受到市场青睐。所以，在深圳客的带领下，7月份延至下半年东莞市场都有可能被搅动。出现楼价升高、成交量上扬的局面。薛慧明提醒说：“普通住宅市场仍会持续6月的发展，不会受到太多影响，东莞本地刚需客不用担忧，按计划行事即可。”

　　启富置业总经理助理林晶也预计7月份可能维持6月份的交易水平，除非政策出现松动。