高发地产王治：放弃别墅做美墅 是为了居住舒服

 　　东莞市高发房地产有限公司营销部部长王冶。信息时报记者 杨孝蓉 摄

　　从2009年的南城御泉山开始，深业地产进驻东莞已有3个年头。在这3年里，从御泉山到现在的欧景城，都处于城市核心圈里，且属于较有升值前景的地段楼盘。而产品则从单纯的大户型、别墅迈向多元化，涵盖了所有置业者的需求。

　　据了解，深业地产在深圳打造了深业花园、百合山庄、深业中心、深业新岸线、紫麟山、东城上邸等众多标杆项目，在当地广有名气和口碑，如今的欧景城又是深业地产在莞打造的标杆豪宅产品。近日，记者专访了目前负责欧景城项目的东莞市高发房地产有限公司营销部部长王冶。在整个采访过程中，王冶一直强调住宅的意义就是居住舒服，而不是场面震撼。

　　谈销售

　　一期基本卖完 暂不请明星助阵

　　信息时报：深业·欧景城第一期卖得如何?

　　王冶：第一期已基本卖完，主要是2～4房户型。

　　信息时报：东莞有一部分楼盘很喜欢深圳客，而欧景城的代理商也来自深圳，是否会更倾向深圳客?

　　王冶：其实我们主要是针对东莞客户，虽然深圳有资源，但暂时还不会撬动。因为深圳客来得太多，对于整个东莞楼市的健康来讲并不是好事。深圳客的炒房行为，会将东莞房价抬高，从而可能会引来下一轮调控政策。现在没考虑撬动深圳客户的原因，主要是考虑到未来小区的入住问题。

　　信息时报：不久前附近某楼盘开盘，有部分产品售价不到6000元/平方米，而目前欧景城均价为7500元/平方米左右，欧景城是以什么依据而定价?

　　王冶：任何一个项目都有低价的位置和高价的位置，这是正常的。这并不代表后期好的单位也卖这个价。我们是根据市场情况而定，有几个考虑因素，其一，欧景城的地段属于5分钟核心区;其二，客户的定位也不是完全定在首次置业群体，他们有支付能力;其三，我们更注重的是品质，相对整个市场还是很有优势的。何况我们的一期产品已差不多卖完了，这说明市场是接受这个价格的。

　　信息时报：从营销角度来讲，不少楼盘喜欢邀请明星助阵，深业·欧景城在销售过程中是否也会采用这种营销模式?

　　王冶：我们的营销更看重费效比。邀请一个明星确实能吸引眼球，但效果不一定好。在去年，请明星可能有效果，但现在大家都在做，效果已大打折扣了，所以暂不考虑。

　　谈产品

　　为了住得更舒服 弃别墅做美墅

　　信息时报：目前深业·欧景城在售的是什么产品?下一步会推什么产品?

　　王冶：现在在售的货量比较少，7月下旬将推出第7栋，主要是2房、3房和4房户型。

　　信息时报：深业·欧景城的产品丰富，从两房单位到美墅产品都有，这种项目在东莞是很少见的。深业集团历来都是如此开发产品的么?为什么放弃做别墅产品?

　　王冶：我们的产品布局并没有按照传统的方式，中间一块景区，而周边围着住宅的方式修建。深业集团在深圳开发的楼盘达20个，各种物业都开发过，但与业主沟通后发现，做美墅更合适居住也更舒适，这就是从深圳的经验里总结出来的。这个项目一切的设计和规划理念都是为居住服务，而不是为营销服务。住宅就要住得舒服，而不是场面震撼。

　　信息时报：有业内人士认为，欧景城这个项目，美墅的比例较重，将洋房小区资源占完了。对此你如何看?

　　王冶：我们认为，这个项目的规划真正被市场认同将在两年以后，也就是说，要等人住进来以后才能感觉到这个规划的好处。目前这个规划设计是领先于东莞其它楼盘的，只是目前还没被人意识到，因为现在还没人住进去，感受不到而已。

　　信息时报：那么，请问美墅产品在市场上有什么优势?

　　王冶：美墅是介于洋房和别墅之间的产品，目前市场上的美墅产品并不多，具有独特性。其次，别墅的密度较高，很难做到人车分流，而欧景城绝对是人车分流。另外，美墅与别墅很相似，具有亲地性，居住起来也很舒服。

　　还有一点要说明，一个项目在做规划设计的时候，一般没有营销介入。如果营销一旦介入，设计的产品就会比较迎合现在当地人的喜好，而没有前瞻性，这就是规划理念上的问题。

　　信息时报：欧景城定为豪宅，请问你怎样理解“豪宅”?

　　王冶：一般住宅都喜欢赠送面积，其实这些都是“偷”的面积，而“偷”的面积不一定好用。什么叫豪宅?真正的豪宅不在乎多送10平方米，而是要住得舒服;真正的豪宅不是一味地追求面积，如果达不到住得舒服的效果，还不如不送。

　　谈竞争

　　发展商搅热片区合力不可小觑

　　信息时报：目前市场上在售的楼盘比较多，深业·欧景城如何体现自己的产品优势?

　　王冶：主要体现在两大方面：一是品质上的优势，不管是做工、风格还是建筑质量都是无可挑剔的。比如园林的地砖都是使用室内的铺装方式，做得很细致。二是区域上的优势，欧景城的地理位置属于5分钟生活圈，目前这里还不是一个很成熟的社区，但位于港口大道沿线，品牌开发商云集，港口大道与鸿福路口直通之后，数百亿的配套会建立起来，因此将有一种厚发优势。

　　信息时报：据说，后期欧景城的产品大户型居多。而据统计，今年7月，东莞全市新开盘项目以及加推的项目大部分是大户型产品，这个市场的大户型偏多，这对于欧景城目前以及此后的销售，是否存在一定的压力?

　　王冶：作为一个成熟的开发商是不怕竞争的。每个项目都会有自己独特的东西，客户群体也会有所不同。而一个片区，尤其是一个尚未完全成熟的片区，发展商多了，反而会带来更多的置业群体和关注度。新的项目进入，会慢慢改变一个城市对片区的价值认知。尤其是品牌发展商进入，对区域价值可能会有很大的提升作用。另一方面，从推广来说，一个发展商的推广效果可能有限，但多个发展商的推广合力不可小觑。

　　谈扩张

　　中心区邻近拿地 看重城市前景

　　信息时报：深业集团来东莞发展的主要原因是什么?

　　王冶：因为东莞的房地产市场还算是比较健康。目前珠海的房价达12500元/平方米，深圳是30000元/平方米，而东莞仅为7000多元/平方米，泡沫比较小。另外，东莞是一个很富有的城市，市民的购买能力不比深圳差。

　　信息时报：作为来自深圳的开发商，深业进入东莞的头一个项目御泉山以及现在的欧景城，从选址上都有什么考虑?

　　王冶：深业集团不会拿最中心的土地，一般拿是中心区域边上。住宅是买来居住的，它不是商业。而最中心的地段没有可塑性，因为前后都是房子，配套也固定了，空气污染也重。御泉山和这里很相似，都是与中心只有5分钟车程，既不噪杂，交通便利，也没有空气污染。

　　信息时报：作为来自深圳的开发商，在东莞拿地你觉得最重要的是什么?

　　王冶：最重要的是选址和规划前景，并与开发商的实力也有关系，因为企业要判断这个地段的真正价值会在几年之内实现。另外，我们在选地时也考虑一个城市的发展状况。发展得还不错的城市，最好的地段就在中央商务区边上，这是最好的居住地。