仲量联行：资本流动危机——全球经济衰退、政府干预和流动性陷阱

在过去的一个月之中，关于全球经济增长的预测已变得更为悲观。与一个月以前的预测相比，经济复苏的时间将被进一步推迟。在中国，2009年经济增长率预测将会降低至5.9%。为了应对流动性危机，各国政府别无选择，不得不向金融系统注入大量资金。在中国，政府经济振兴方案的总金额已经占到了GDP的16%，在美国则占到了5%到6%，在日本占占到了1%。

货币市场陷入了“流动性陷阱”。积极的货币政策和极低的银行利率并未明显增强银行放款的意愿和满足在现有利差水平上的融资需求。表上看，中国似乎与全球流动性紧缩的趋势背道而驰。一月，银行新增贷款达到16,200亿人民币之多。但是根据中国人民银行的统计，39%的新增贷款为票据融资。票据融资总体上来说是被企业用于短期流动性需求而非长期投资。这一数据预示着银行大量的新增贷款可能并不会如政府预期的那样对经济增长提供足够的帮助。

全球信贷市场 正在得到改善？

尽管全球经济已经放缓，并且商业地产物业价值也进一步下跌，然而对于高等级债务的融资条件却有所放松。随着各国政府实施积极的货币和财政政策，全球信贷市场受到的压力在过去的一个月内出现了一定的缓解。违约率和银行间拆借的意愿在2008年12月得到了一定的改善。政府和公司债券之间的利差也有所收窄。投资人对于债券需求的增长对于收窄的利差是一剂催化剂。因为政府债券的利率变得很低，股票市场的分红水平又受到很大威胁，使得公司债券的回报变得更具吸引力。另一个例子也可以说明美国信贷市场的压力得到缓解，目前只有很少一部分银行信贷官员认为他们需要进一步收紧信贷标准。

房地产信贷 疲弱的经济基本面对于物业价值的影响

尽管信贷环境有所改善，商业地产信贷未见改善。全球经济进一步疲软加速了商业地产物业价格的下跌。尽管银行已经得到了政府的支持，考虑到国家股东的影响和为未来损失所进行的计提，银行仍然没有放开对商业地产的信贷。银行在大量吸纳政府注入的流动性的同时仍然拒绝大量放贷。

房地产市场机会 各类卖家进入市场

一些卖家不得不开始抛售其物业。这可以被当作市场接近于解决价格波动的早期信号。在美国，不少杠杆率很高的资产因为所有人被债权人要求履行合约和法律义务而被迫进入市场出售。另有部分享有优先抵押权持有人因为自身债务到期而要求资产出售。因为市值在18个月内的大幅缩水，房地产信托投资基金为筹措资本也将被迫出售物业。出于去杠杆化的要求，银行也将出售持有的物业。

中国近期出现放松外资管制的信号

在过去的一个月里，已经出现了中国政府放松外资管制的一些迹象。在上海，外国投资人被允许参与对于静安区一土地的拍卖竞标。当地政府开立了以美元、港币、欧元和日元为货币的存款帐户用于存放拍卖保证金。这是政府在2007年底以来第一次做出此类松动。与此同时，北京市政府也放松了对于外籍常驻人士购买住宅的限制。在新的规定下，外籍人士可以购买住宅用于投资而不再受到居住满一年条款的限制。这些举措都表明了政府希望推动交易量的愿望。预计在各地，特别是主要一线城市，近期将会有进一步的相关政策出台。

市场机会型基金

在商业物业的投资回报率现在超过7%的情况下，那些在2008年募集的但是因为市场恶化而推迟投资的基金受到了越来越强的投资要求或者赎回资本的压力。尽管仍有诸多制约投资的因素存在，市场机会型基金倾向于在2009年扩大投资。近期，已经有部分基金宣布将募集专注于中国物业市场的投资基金。例如，领盛资本管理公司已经宣布将会把30亿美元当中的20%投资于中国和日本。凯德也宣布将会募集12亿美元投资于在当前及未来市场内出现的收购兼并机会。私募基金基汇资本(Gaw Capital)也希望募集15亿美元用于投资中国物业。

公司物业整固的机会

由于物业空置率的提高，以及租金在全球范围内的下调，对前景仍有信心并有较强的战略性物业需求的租户将会在未来12到18个月享受到市场提供的绝好的租赁机会。

结论

尽管全球物业市场有可能继续恶化，但是部分因素将会减缓市场下跌的步伐。例如，各国政府刺激经济的政策以及信贷市场在一定程度上的回暖。英国和美国市场变得比以前更具吸引力。投资者需要分清楚“不良物业”和“不良业主”之间的区别。