东莞楼市回暖卖家欢喜买家忧 新一轮涨价潮暗潮涌动

似乎，利好信息一波又接一波。珠三角城市一体化加快、城际轨道建设工程已启动、土地成交底价将调整……当然，最现实的在于，这段时间以来，东莞住宅成交依然保持迅猛态势。所有因素交织的结果，新一轮涨价潮在部分开发商中暗潮涌动。

做出这一决定需要勇气，要实施起来则更不容易。

他们还要面对的问题是，新一轮投资热潮或将引发的同时，如何破解资金链，依然成为当下最迫切的需要。

开发商拿地更为谨慎

作为稀缺资源，土地一度因为住宅市场的萧条而不为人关注。

前几年，市国土局相关负责人曾郑重表示，东莞目前最多只有10%约40万亩土地可以利用，全市极限容纳人口为1000万左右，目前的环境容量已经接近了极限。

然而，一场由房贷新政引发的住宅市场疲软，让舆论的焦点转向冷却的土地交易市场。

有数据佐证：2008年全市供应土地167宗，总面积633.2万㎡，同比下降63.5%；其中商住用地供应177.1万㎡，共45宗，占总供应的28.0%，同比减少35.7%。而商住用地成交面积152.7万㎡，共33宗，成交面积同比下降39.7%。全年共流拍土地31宗，其中流拍的商住用地20宗，流拍数量是前8年的总和。

尽管具有不可再生资源优势，但持续疲软的土地交易市场，让国土局似乎也做出妥协。也是在上段时间，国土部门对外透露：今年政府将合理调整土地出让底价，把握好土地供应节奏，促进房地产市场健康稳定发展。数据显示，去年全市商住用地楼面地价1623元/㎡，同比下降38.6%，底价成交率达到近8成。此次东莞土地成交底价将作出调整，透露出什么市场信号呢？开发商会不会趁机大举进入一级土地市场，进一步储备土地量？

对此，有观点认为，随着底价的下调，意味着土地市场化程度进一步提高，也意味着开发商整体拿地成本有下降的空间，土地价格低了，土地市场的成交将趋向活跃。中原地产研究部经理车德锐表示，经历房地产调整期后，相信开发商拿地会相对理性些，同时，受经济大环境影响，近年的房地产市场仍然不容乐观，开发商拿地依然会趋于谨慎和保守。

地产策划人陈真诚则表示，在目前房地产形势下，房地产调整无疑还会继续，而且目前的土地价格并没有调整到位，因此，开发商一般不会趁机大举进入一级土地市场以进一步储备土地量的。事实上，目前，一些大的开发商已经大幅度减少拿地，主要考虑消化土地存量。所增加的土地储备中，从一级市场拿地的并不多，不少是通过项目收购、兼并、合作开发等手段从二级市场拿地。实力弱的中小开发商，拿地更为谨慎。

刚性需求爆发成交量上升

一级市场交易的不活跃，并没有影响到二级市场。

也许，很多开发商没有想到，仿佛一夜间，东莞的刚性消费群体就爆发了。

宏远地产策划部经理廖良越认为这是“积压客户到了一定时候集中释放的具体行动”。东莞万科副总经理王永飚则表示“哪个城市调整快，哪个城市成交量恢复就快”。

近两年了，“热销”捷报频传的同时，开发商从没有像今天这样兴奋。

上周末，深圳某盘上演了久违的客户连夜排队并卖完的现象，发展商乐呵呵；“我们原定金域蓝湾新一批产品在5月份才能消化完毕，没想到在上周四已经卖完”。王永飚露出了一丝舒心的微笑……

当然，作为销售员，也似乎看到了楼市回暖的迹象。

南城某楼盘的置业顾问小王最近很开心，因为从春节到现在，她已经累计卖了15套房。去年楼市萧条之际，因为经常不能完成销售任务，她每个月只能领取基本工资。最近楼盘人气的提升，加上一系列利好政策出台的背景，小王认为“楼市已经回暖”。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月16日至22日全市商品房共成交1120套，销售面积为109915平方米。住宅日均成交142套，日成交面积14680平方米。商品房成交量环比上升32%，其中住宅成交量环比上升29%。

屋漏并未逢上连夜雨。相反，接连利好的信息，几让开发商自信心高度膨胀。

这一周，对于房地产市场来说，舆论最为炽热的莫过于“房地产通过十大振兴规划”的新闻了。

这确实是一件非常有意思的事情。

就在几天前，关于“房地产通过十大振兴规划”被各大门户网站、纸质媒体挂为头条，一时间，所有舆论的焦点都集中在这个政策。

尽管之前对于规划内容密不透风，但来自《中国证券报》报道，规划内容将有以下内容：鼓励住房改善性需求，进一步降低住房交易税费，取消“二套房”限制政策，对支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴，鼓励居民改善居住条件，促进住房梯级消费。

尽管此前有开发商乐观认为不管国家出台类似政策与否，房地产一定会回暖，但当这样一个政策真正要落地时，依然掩饰不住他们的兴奋之情。有开发商接受记者采访时甚至认为“地产市场拐点将因此出现”。

这一现象显然没法持续。

就在前几天，作为全国人大常委会原副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危又出来正面澄清，“那是媒体的误读。”依稀记得，有媒体之前报道他说过这样一句话“能源其实很重要，但能源行业的振兴规划最终改成了房地产，可见中央对这个问题的重视。”

其实，就在房地产通过振兴规划舆论之际，有一种声音极为反对。有地产专家在其博客中写道，将房地产业纳入振兴规划与中央大力发展保障房政策相抵触，并在很大程度上影响保障房政策的顺利实施。

因此，尘埃落定：房地产最终还是没有纳入“十大振兴规划”。

不过，尽管这一政策并未通过，但地方政府关于刺激房地产消费的政策似乎一直没有停止过。

去年9月份，在住宅市场持续疲软的前提下，一场发自南京的全国要求政府救市的运动一度轰轰烈烈，最后促成东莞房地产协会也开始组织开发商一起要求政府联合救市。

记者曾在一份未经公布的内部资料看到开发商要求政府救市的内容，在这其中，尤以“购房入户”呼声最为高涨。

虽然这一提议并没有得到东莞政府的许可，但伴随着各地市场走势的不明朗，关于“购房入户”政策开始在各地相继推出。1月份成都市公安局也已经制定了鼓励购房入户的具体实施办法。《意见》规定，凡在市五城区及高新区范围内购买商品住房可以办理五城区及高新区户口；厦门自2008年8月放宽岛外同安、翔安购房落户政策之后，再次放宽购房落户标准；2月21日，武汉公安局户政处发布了“购房入户新政”细则，明确一套房可办理三人入户。

此外，南宁、福建等地方也出台了系列刺激房地产市场消费的政策。就在刚刚召开的广州两会中，广东省委常委、广州市委书记朱小丹也明确表示，房地产更多还是靠市场，但政府会适度调控。

在接连利好政策刺激的背景下，这段时间各个城市成交量也在攀升，北京甚至出现了久违的卖房抢号现象。

新一轮投资热潮难以引发

在全国房地产市场逐步趋好的前提下，东莞地产市场最近的成交态势也似乎让人看到了一丝希望。在土地底价将调整、地产市场所营造的舆论环境变好等前提下，东莞地产市场是否会引发新一轮的投资热潮？开发商会不会进一步加快项目的开发进程？

这些问题自然成为关注的焦点。

“怎么这段时间东莞各楼盘售楼部就钻出了这么多人？”2月22日，南城体育路，世博领域销售中心，市民张小姐在看房，现场与她一起的还有10多组客户。按照她的理解，现在全国经济大环境并没有好转，楼市回暖更是言之尚早，但看到这些场景后，她开始担心东莞房价会逐步走高。

她的担心并不是多余的。

她告诉记者，她现在住在东城金地格林小城。这段时间，她明显感觉到她家对面的一项目工程进度加快。“以前都经常看不到工人，项目有时候动一下又停下来，现在天天都看到工人赶工程的忙碌身影。”

东莞万科副总经理王永飚也告诉记者，金域华府工程目前还在审批规划中，“我们也想尽快动工。”他表达了这样的心声。

但这并没有成为普遍现象。

在采访中，许多开发商也向记者表达了另外一种声音。中天力通营销事业部副总经理朱必步告诉记者，目前城市风景已经剩下“最后一套单位，卖得很好，”但他表示，从成交的客户群体来看，大部分是年前来看过房，期望价格年后会调整，但最后又发现并没有变化的客户。因此，他认为现在判断楼市回暖还过早。

陈真诚则认为，虽然目前各种利好因素接连出现，但不至于导致开发商加快项目开发进程，短时间内导致新一轮房地产投资热潮的可能性也不大。从目前来看，一些开发商开工新楼盘，其主要原因有二，一是维持企业的连续经营，需要不断有一定量的楼盘开工，二是政府土地、金融政策制约下，一些土地拿地时间很长了，就不得不开工，以免遭受政策处罚。

资金链短缺引发的问题

2008年，现金为王。2009年，同样如此，2010年甚至更长时间，现金依然是不变的话题。

北京师范大学金融研究中心此前在一份房地产行业研究报告中，对2009年的房地产市场作了两种预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。

广东省房协市场分析课题组发布的《2008年度广东房地产市场分析报告》显示，广东房企资金结构将发生较大调整。2008年销售回笼资金占到位资金的比例仅42%，为2002年以来最低；相应的自筹资金占到位资金的比例升至33%，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为2002年以来最高；外资占到位资金比例1.74%，为近年次低。

《报告》还提到，广东房企2008年第四季度到位资金同比下降22.73%，为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。可见，房地产开发资金较为紧张。从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有10%以上的增长，而外资增长同比回落20%以上，销售回笼资金出现了2003年以来首次的负增长，降幅为22%。

2008年9至12月份，中国人民银行曾五次降息，将基准贷款利率总计下调2.16个百分点，将人民币一年期存款基准利率下调1.89个百分点至2.25%。由于不断降息、下调存款准备金率，中国人民银行不断释放流动性，已经使得商业银行的资金十分充裕。因此，有专家表示，如果要改变目前这种流动性过剩的问题，最有效的办法或就是收紧银根。

上段时间发布的一份数据显示，1月份，东莞新增各项贷款24.44亿元，比年初增长1%。东莞某国有银行相关人士表示，在经济走势持续低迷影响下，商业银行在信贷投放上表现谨慎，更加注重信贷风险控制，货币政策实施效果受到一定影响。

其实，一个侧面也可反映出目前东莞房企的资金链情况。

王燕（化名）目前是南城某楼盘的置业顾问，她告诉记者，她所属的公司在东莞地产开发项目不多，属于小型企业，因此开发商向银行贷款存在一定难度，“我已经好几个月没有拿过工资和销售提成了。”

张辉（化名）则在东莞一规模比较大的地产公司上班。他也告诉记者，虽然公司销售业绩不错，但由于经营的项目比较多，开发商对资金链的要求更为紧张，“我们的薪酬很少按时发放的。”

有消费者担心，目前楼市成交态势趋好，房价会否迎来新一轮上涨？

就目前的市场环境而言，无疑，买卖双方心态正发生微妙变化。

“我现在最担心的不是买了房后房价会再降，而是担心现在不买房的话房价就会上涨。”购房者钟小姐表示了她的担心。她表示，如果现在房子卖得太快，开发商一旦没有资金上的压力，就会捂盘等待市场进一步回暖，所以购房者更担心的是开发商将来上涨房价。

开发商也并非没有涨价的想法。有业内人士告诉记者，这段时间，他们代理的一些楼盘成交出现大幅增长的特点，部分开发商看到这样一种场面后，强烈要求放缓销售节奏甚至提出涨价。不过也有开发商表示今年将不会重蹈去年年惨烈的价格战覆辙，都希望楼市关注的重点能从价格回归到价值上。

其实，如果从另外一方面来分析，开发商涨价似乎不为可能。

央行2月23日发布《2008年第四季度货币执行报告》，该报告披露去年贷款投向中，人民币中长期贷款主要投向为基础设施行业、房地产业和制造业。其中用于房地产业的中长期贷款为2407亿元，占新增中长期贷款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%。易居房地产研究院预测，2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。

上段时间，记者在中信地产内部刊物看到了相关负责人这样一段话：“2009年，将促使价值回归，产品复位。在严峻的经营形势下，要进行产品创新，更需要对经营模式进行总结和提升，实现产品开发的系列化、标准化、从根本上严格控制成本；要以营销为龙头，提高资金周转率，进一步强化市场意识，实现滚动开发，把存量去货率作为决定今天开发能力的重要依据”。

库存量大，正成为目前东莞楼市的真实写照。

根据相关统计数据显示，2008年东莞全市住宅存量为604万平方米，同比2007年增加70%。

阳光100置业集团董事长易小迪近期在内部讲话中表示，在整体宏观经济未能转变以前，房地产不可能出现价格高涨、销量猛增的局面。未来3～5年市场低迷或者不温不火会成为常态。