土地出让方式改革 未来中国房产市场将一分为二

高房价情势下，老百姓的切身利益受到重视：土地出让收入将专项用于耕地保护以惠及农民；开发商要想拿地需配套建设保障房。

20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，定调土地出让改革，推进商品房用地双向定价。“土地出让收入由之前的全部收归地方财政，转变为倾向用于耕地保护，惠及农业和农民。”21日，山东社科院省情综合研究中心主任、研究员、导报特约评论员秦庆武告诉经济导报记者。

同日，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，双向定价、配建保障房的转变，有利于增加保障房的供给，稳定房地产市场。

土地出让收入用之于农

“当前亟待解决的问题，就是如何解决建设用地供不应求和耕地保护之间的矛盾。”秦庆武在接受导报记者采访时表示。

对于出让土地用于建设后，如何切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有所提高，秦庆武告诉导报记者，“之前土地出让收入全部收归地方财政，用于其他财政支出，很少被用于农业。出让土地取得的收益并没有让老百姓得到实惠。”

温家宝在上述会议上指出，要开展建立耕地保护补偿机制试点工作，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。“土地出让金专项用于耕地保护，使得建设高标准基本农田有了财力保障，通过给予保护耕地的农民物质奖励 ，分比例用于水利基础设施建设等措施，补贴农民和农业，让农民得到实惠，提高保护耕地的积极性。”秦庆武表示。

导报记者了解到，国土资源部主持的农村土地整治工作，已经在近几年内补充了上亿亩耕地，从2008年开始，基本做到了每年新增耕地与占用耕地的基本平衡。

“要拿地先建保障房”

温家宝在会议上还指出，采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

“双向定价是指政府定价和市场定价相结 合，在具体操作上有很多方式，如限定地价，让开发商竞争房价，所报房价最低者可得到土地；或者限定地价，让开发商去竞争谁配建的保障房面积大。”山东经济学院房地产研究所所长、教授、导报特约评论员郭松海向导报记者介绍。

有观点称，新的供地方式，不但体现了优先保障房用地供应的思路，还有助于原有“价高者得”的土地市场回归理性。

“这种方式增加了保障房的供应量，将对稳定房地产市场产生积极作用。”李铁岗介绍，之前对保障房的建设数量定的目标较高，完成的难度相对较大，通过这种方式可以引入社会资金进入保障房建设领域，增加保障房的供给。

李铁岗不担心保障房的“捆绑销售”会增加开发商的拿地成本，并因此分摊到商品房中，从而推高房价。在他看来，未来的房地产市场将一分为二，一部分是针对中低收入阶层的保障性住房，一部分是具有投资价值的商品房。只要保障性住房问题解决了，大多数人都有房住，商品房的价格对普通老百姓生活的影响将会减小很多。

据了解，保证1000万套保障房用地计划，已被列入地方供地考核任务，没有完成保障房供地任务的地方政府，不得出让商品房用地。

据导报记者了解，青岛已经采用了配建保障房的做法。“保障房建设也是房地产企业应当承担的社会责任。”郭松海表示，“不以最高价竞标、限制地价、配建保障房，如果能够达到一定规模 ，将会对抑制房价起到很好的作用。但是现在这种模式还在探索阶段，各个地方正在摸索，此次会议明确表态，意在将之在全国推广。”

“开发商应当针对不同楼盘分别设计，避免保障性住房和商品房混建造成的公共设施使用、划分方面的冲突。”李铁岗提醒。