鸿福商圈渐成熟 写字楼升温住宅租价节后涨40%

鸿福商圈的商业氛围越来越浓厚 记者 陈栋 摄

“三十年河东，三十年河西”，这句谚语在鸿福商圈得到了印证。

原鸿福商圈的商业氛围并不浓厚，近几年来，随着鸿福路扩建、行政中心、图书馆和玉兰剧院等落成，吸引了不少地产商进驻鸿福商圈开发商业项目（如希尔顿广场、时尚岛等）；也增加了时尚电器、苏宁、必胜客和国美等多个大品牌商家进驻，令鸿福商圈日趋成熟。

来自合富置业、e屋不动产和东莞满堂红等中介机构统计显示，2009年1月下旬以来，新增的商铺老板和雇员，成为鸿福商圈附近购房和租房的新生力量。周边原居民加上大批投资者和自用买家的涌入，令到鸿福路的消费力激增。商业与置业需求的相互促进，使鸿福商圈的二手租赁市场行情也水涨船高，这一趋势在2009年元宵节后尤显突出。

商铺写字楼逐步升温

随着东莞产业升级，一个以鸿福路为核心的东莞市商业中心——鸿福商圈日渐形成。围绕着鸿福商圈，住宅、别墅、写字楼、会展中心、商业、市政配套等纷纷涌现。

值得关注的是，随着鸿福商圈的形成，开辟了除住宅以外的新行业——商铺写字楼租零、买卖业务。满堂红看准了这一时机，成立了满堂红商业项目部，专门负责商铺写字楼租赁买卖业务。

记者走访了鸿福路腾龙商务中心新迁入的一些公司。在采访中了解到，虽然现在全球经济放缓，但写字楼作为公司的“门脸”，选一块临近市政府的专业写字楼对提升公司形象作用不小，而现在这一带租金处于合理价格，综合比较下来，决定把公司搬到这里。在采访中还碰巧遇到业主王先生，说起投资写字楼他高兴地说“买的价格实惠，现在租出去就刚好，鸿福路一带进驻的大公司越来越多。日后租金一定会越来越丰厚的啦！靠出租能养老！”

满堂红商业项目部负责人陈女士分析认为，东莞的商圈有集中趋势，而写字楼的租赁也以鸿福路一带最为热闹。目前，写字楼和商铺的租金还处于较低的水平，但正处于大开发中，随着鸿福商圈的成熟，商铺写字楼成长空间也会很快升温。

租赁最高涨幅达30%

e屋不动产专业人士指出，前几年鸿福商圈周围的物业都是业主自用为主，出租率和租金回报率都不算高。近几年来，鸿福商圈新增加多个商业市场（必胜客、海雅百货、时尚电器、苏宁电器、肯德基等），令鸿福商圈日趋成熟，新增的商铺老板和雇员都有在附近购房和租房的需求，置业需求的高涨，让该片区房产交易市场的行情也水涨船高，交易日益活跃。例如鸿福广场48平方米1房1厅，以前只不过租900元/月，现在可以租1300元/月。

鸿福商圈盘源多样，既有希尔顿广场、塞纳城市嘉园、财富广场和尚书银座等一批高素质商品房，也有元美广场等大量的二手房改房。鸿福路商业圈的扩大，使片区内无论是二手租赁市场还是二手买卖市场都非常活跃，如元美广场的租赁与自住比例约为6：4，主要是在行政中心和鸿福路一带上班的白领及莞太大道附近的工薪阶层。尚书银座的一房一厅小户型单位最受欢迎，月租金为1500元左右，售价约为7000元/平方米。

年轻置业者带动成交

据东莞满堂红历年数据分析，以往每年春节前后东莞楼市交易冷清，房价在春节之后的第二周达到当时的最低点。但最新监测的数据显示，2009有别于往年，春节假期结束后，随着放盘量的增多，加上鸿福路沿线的楼盘比较新，刚好符合2年免征收营业税的新政策，市场在国家密集救市政策下，成交量迅速回暖直至热销。记者在采访中，e屋不动产鸿福分行的刘经理称“春节后3周时间，鸿福商圈平均每天有2宗二手租赁成交量，节后鸿福路沿线的二手租售量同比增长40%。”

据合富置业林主管介绍，到鸿福商圈置业的多为附近工作的年轻白领和商铺老板、雇员，不需要区域外的买家，就能使市场活跃起来。这些买家置业大多是自用，购买力并不是很强，但是有减免住房转让营业税等政策的支持，以及去年一年房价的调整，买家们都能接受目前的价位。“现在很多卖家也想趁着政策优惠把两房这些小户型卖了，换取资金买三房以上大户型，所以也急于出手。”买卖双方的博弈时间减少，带动楼市价格回归买家的心理价位，成交速度比较快。目前，鸿福商圈60~70平方米的两房和小单房比较热销，售价约5000~7000元/平方米。