各路资本“抱团”进入东莞 商业地产大战将上演

　　王Sir，一个土生土长的东莞人。他办公室的对面，即是正在建设中的台商大厦。

　　一个周末，记者电话给他，不出意料，他又去了香港。“到香港办点业务，顺便逛逛买点东西。”王Sir说。

　　这样的生活习惯，他，已经保持了20多年。早年是去深圳，后来转道香港。他的家中，需要购买的东西几乎均是从香港购得。

　　但最近，看着办公室窗玻璃外日益建成的台商大厦，王Sir说，他有一个想法。“如果在那里能买到想要的东西，价钱又比较便宜，就可以不用老跑香港了。”他自语，跑香港还要折腾和路费。

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　　据了解，王Sir的家中，住着东城的豪宅，开着一辆宝马、一辆SUV；和朋友们共同经营着一些生意。

　　而如何把这一群人的消费力留在东莞，一个从事商业地产的朋友说，这正是每一个在东莞开发商业地产项目老板的梦想。也许，正是基于这样的梦想，在东莞转型升级的大浪潮中，东莞的商业地产又掀起了一股浪潮。

　　新现象

　　各路资本“抱团”进入商业地产

　　东莞的商业地产，最早或许要从东湖花园时代说起。

　　同样是土生土长的东莞人，东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良，对于东莞商业地产的认识，比起王Sir就多了一份理性和分析。

　　他介绍，由于东莞的地产起步学的是香港模式，在住宅的楼下总是规划有大量的底商。因而，东莞的商业地产，也就从这些底商所组成的街铺开始。

　　后来，随着华南mall、第一国际、世博广场等的出现，东莞的商业地产发展也就进入了“百货+超市”的新模式。

　　但从近几年来，随着东莞的产业升级和住宅市场的调控受限，东莞的商业地产又迎来了一波新的浪潮，一场“商战”即将来袭。在这股浪潮中，王Sir所期待的台商大厦正是其中的代表之作。

　　与之前的商业地产项目不同，台商大厦，期待打造成东莞的标志性建筑，主楼高达289米，其资本来源于台商自发筹资，董事长为全国台企联会长、东莞台商投资企业协会前会长郭山辉。目前，台商大厦即将取得预售证，下半年即将公开发售。

　　与台商大厦共处同一区位，位于东莞中央商务区内，由东莞23家实力派民营企业共同集资筹建的“民营大厦”，目前也正在进行筹备规划中，计划主塔楼高度将超过台商大厦。

　　另外，一向对资本嗅觉敏感的温州商人，也开始高调表示，将进入东莞的商业地产开发。去年底，温州商人抱团注册的东莞市温商实业投资有限公司（以下简称温商实业）宣告成立，主攻商业地产。

　　纵观这些商业地产项目，一个明显的共同之处在于，项目投资主体，不再是单个投资方，而是由各路资本“抱团”进入；投资规模堪称“巨无霸”。虽然，东莞的商业地产之前也曾有过“联合开发”的案例，但无论从开发的规模和投资的主体均无法与现时相比拟。而在他们的资本来源中，不仅有地产商，有民营企业家，更有台商、温商等外来资本。

　　与之相呼应，这一现象不仅在城区，在镇街也同时上演。东莞厚街，由东莞家具行业的实力派企业“抱团”投资的厚街名家具总部大厦，也进入公众的视野，楼高预计高达400多米。由虎门民营商会投资筹建的虎门民营总部大厦也终于浮出水面，据悉楼高70层。在未来，他们之间必将演绎一场商业地产大战。

　　原因

　　探索新路径 “抱团”开发抗风险

　　东莞的商业地产，一直处于“不温不火”的状态。但为什么，在这几年，东莞的商业地产又开始掀起这一股各路资本“抱团”演绎商业地产大战的格局？

　　相关统计数据显示，1998年国内商业用房均价为3900多元/平方米，目前，商业用房均价为7616元/平方米，十多年间，商业地产价格增长了不到两倍。对此，中国指数研究院深圳研究总监林建晖认为：“商业地产后续上升空间巨大，这也是各种资本进军商业地产项目的原因所在。”

　　正是在这样的大背景下，随着住宅市场楼市调控政策从紧，商业地产的发展迎来了一个春天，成为业内共识。而另一方面，在众多业内人士和专家学者的眼中，东莞的转型升级给东莞商业地产带来了一次特有的重新发力的机会。

　　综合开发研究院（深圳）（又称“中国脑库”，英文简称CDI）旅游与地产研究中心主任宋丁研究指出，大规模资本进入商业地产这一现象，是东莞这几年的一种趋势。东莞的产业转型，需要在原来的工业基地的基础上进行提升和规模化运营。这就需要相关的高端综合服务业的配套。因而，各路资本进入东莞商业地产，正是看中了东莞产业升级的需求所在。这一研究与世邦魏理仕的观察不谋而合。

　　但相应的，随着银根收紧，如此大规模体量的商业地产的开发，以及对大规模资本的需求，催生了各投资主体“抱团”趋势的出现。

　　宋丁说，各路资本“抱团”开发，一方面来自大规模商业地产开发的资金紧迫。另一方面，则在于他们在东莞开发如此大规模商业地产的经验不足，需要联合起来共同探索一条新的发展路径，降低风险。

　　一般而言，商业地产的开发风险为住宅市场的3-4倍。其更大的挑战来源于项目日后的运营管理能力。因而，“抱团”开发，能更好地完成资源互补的整合需求。

　　而在东莞业内人士的眼中，台资与温商资本的“抱团”也来自于他们的投资习惯，而不是仅仅局限在商业地产开发。在他们的带动下，东莞的民营企业也开始学会“抱团”投资。从而实现优势互补，资源整合。

　　不单纯是市场行为 政府引导也助力

　　观察这些企业抱团开发商业地产的模式，无一例外均选择了共同出资组成相应的投资公司。投资项目均为巨无霸体量商业项目。

　　以台商大厦为例，出资额最高的郭山辉任董事长。未来，这些投资人共同出资组建的投资公司，不排除继续开发其他项目的可能性。

　　而这一抱团开发模式的出现，除了市场需要，政府在背后的作用亦不可忽视。台商大厦总经理石涛在回忆台商大厦的筹备情况时特别强调，在时任会长郭山辉先生（现任“全国台企联”会长）牵头下，“并经过东莞政府领导的全力促成”，最终开启了东莞市第一地标建筑的新篇章。

　　“把23家民营企业聚合在一起，除了政府，又是谁才有这么大的能力？”经济学家、中山大学教授林江研究分析，23家民企抱团开发投资大厦，政府在背后的影子同样存在。东莞的企业虽然比较团结，但宁做鸡头不做凤尾的想法让他们比较少进行业务上的合作。他认为，这一次的联合很是难得。

　　“23家民营企业联合在一起，不仅增加了项目的竞争力，在于相关部门进行沟通协调时，也增加了砝码。”林江说。

　　而从近几年的土地出让可以看出，由于东莞城市升级的需要，大体量的商业金融地块的推出，成为投资者建设如此大规模的商业地产项目的前提。陈骏良表示，东莞的中央生活区最后变身为中央商务区，正是市政府对于商业业态引导的结果。

　　但另一方面，这些大规模商业地产项目的运作，意在成为东莞的标志性建筑。对于政府在其中的作用，林江建议，政府应该对项目的开发进行更为详细的论证。目前，这类超大规模商业体量很多集中在东莞大道两侧及周边。他认为，政府在引导过程中，必须对周边的环境和交通流量等进行详细论证评估；未来，随着写字楼和商业等正式投入运作，在上下班高峰期，这里是否会形成交通黑点等。

　　另一方面，如果这些商业地产投入运作，配套问题也需要提前考虑。一旦这些项目成功出租，餐厅、学校、其他的合理配套问题如何解决？

　　而在东莞理工学院城市学院管理系主任、高级经济师吴运建的眼中，台商、温州资本进行“抱团”运作已积累了一定的经验，而东莞民营企业进行如此大规模的“抱团”运作还比较缺乏经验。因而，在操作过程中，如何进行有效协商、做好事先的约定和相关的协议避免纠纷矛盾极为重要。否则，因为意见的多元或将影响到决策的进度和平衡性。

　　而在瑞峰置业总经理陈强看来，多元投资主体的合作，项目最后将是平衡的产物，“难出精品”。

　　样本分析

　　在东莞，商业地产掀起的这一股“抱团”投资的浪潮，从城区刮向了镇街。在各个样本之间，虽然都采取了组建投资公司的模式，但具体的运作模式又各有不同。

　　台商大厦

　　借助协会力量 集资兴建

　　台商大厦，位于东莞大道与鸿福路交汇处。占地约45亩，共68层，高289米，是一所由台商自发集资兴建的东莞地标性建筑；由办公、商业以及SOHO三部分组成。

　　据了解，该项目由台商自发集资8亿元启动，并成立相应的投资公司进行运作管理。在兴建过程中，项目又通过国家开发银行获得贷款7.9亿元。

　　对于这一项目，台商之间的筹资情况如何？台商大厦总经理石涛曾向媒体介绍，台商大厦投资额度最多的当属郭山辉。其在筹资阶段发挥了带头作用；而32个分会下面的一些制造企业老板较为保守，投资不多。

　　历经6年的筹备建设，下半年，台商大厦即将推向市场。在产品分配方面，记者了解到，其中较大比例的面积由参与集资的台商拥有。而剩余面积将在今年下半年公开对外租售。具体方案为，目前1-5F商业确定自持，为了统一打造成东莞最高端的商业航母，商业部分将自己持有，统一规划；办公和SOHO产品除了台商企业自用外，剩余产品推向市场，面向世界500强、中国200强知名企业，以及港澳台、国内外顶级工商界翘楚人士，为他们提供一个国际化的顶级商务平台。

　　与台商大厦运作模式相类似，虎门民营总部大厦同样也是借助商会力量，进行集资兴建。据了解，该项目选址在虎门官涌南路与新旧百达路交界处，占地面积约为39006平方米，项目初步估计总投资约为20亿元，拟建70层，将成为虎门新地标。

　　民营大厦

　　民企身份各异 抱团打造民营大厦

　　民营经济总部大厦，与台商大厦借助协会力量筹资不同，其将由东莞23家实力民营企业共同出资组建的民盈集团进行打造，项目位于中央商务区内。

　　根据东莞市工商局该公司的注册资料，民盈集团由23个民营企业组建，其中东莞润迅实业投资有限公司出资4亿元，另有包括南峰集团、新世纪地产、龙泉实业、康华集团在内的14家民企股东各出资8000万元，余下的8名股东则分别出资6000万元，注册资金计为20亿元。资料显示，公司法人代表为东莞厚街镇王玉成。

　　观察出资方名单，出资者身份、行业各异。其中，光大集团、宏远、建工、高田、新世纪等房地产企业联合参与组建民盈集团，成为一大特点。

　　记者最新获悉，目前民营大厦正在进行前期筹备和项目规划之中。项目或将包括写字楼、五星级酒店、服务式公寓住宅、soho及服务式公寓会所以及商场等业态。按照规划，建成后的民营经济总部大厦将成为集商务办公、商业、金融、餐饮、酒店、广场等多用途的大型综合体。

　　据了解，该项目总建筑面积为50~60万平方米，但对于项目的日后的回报收益分配等问题，项目相关负责人均采取谨慎态度，没有透露。

　　与之不同，厚街名家具总部大厦则由多个东莞具有家具行业背景的投资主体联合，成立投资公司进行项目的开发投资。

　　该项目位于总面积100万平方米的“名家具世博园”内。记者最新获悉，该项目暂时还未动工。

　　记者在对厚街名家具俱乐部进行采访时，相关负责人对项目的信息显得极为谨慎。

　　趋势

　　联合之后或将是分化

　　记者最新了解，台商大厦下半年将正式推出市场，其商场部分正在寻找专业合作伙伴，引进一线产品线。

　　与之同时，与这些“抱团”投资商业地产的项目同时在运作的，东莞企业独立投资大体量案例也不在少数。联华国际的星河传说项目，被定位为打造东莞的城市综合体。其商业地产部分的星河城，更是东莞首家成功招商引进一线品牌最多的项目。而在天虹商场对面，据知情人士透露，或将有一个40万平方米体量的商业地产项目诞生。

　　与这些项目的单打独斗相比，“抱团”投资具有资源整合和优势互补的优势，以及资金雄厚、对抗风险能力强的条件。那么，在未来，在东莞的“抱团”投资商业地产项目会否成为一种趋势。

　　宋丁认为，联合阶段可看做为一种探索的格局，是东莞的总部经济发展的初级阶段的表现。联合到一定的阶段以后反而是一种分化，联合只是一种过渡阶段。当探索到一定的阶段，企业要做大，要做品牌的时候，必然是一种分化。当然，一些难以适应的企业自然就退出了市场。这与一位业内资深商业操盘手的看法基本一致。他认为，东莞现在的商业地产还没有经过市场的检验和洗礼，之后必然有一次洗牌的过程。

　　不同的是，林江观察认为，东莞人喜欢扎堆的个性，或许会让“抱团”成为一种趋势。但最主要的，还是要观察台商大厦与民营大厦最终的运营结果。因为，它们在这一轮商业地产爆发中具有着指标性的意义。

　　“如果，在未来一段时间内，这两个项目的出租率与运营情况不太理想，将会削弱这种抱团的意愿。”林江说。而随着开发商抱团进入商业地产，必将迎来商业地产的一次井喷供应，推高其投资风险。深圳大学经济学院国际金融研究所所长，国家发改委特邀研究员国世平提醒，商业地产的高风险或将引来政府宏观调控的关注。下一步的调控对象，或将即是商业地产。