各路资本“抱团”进入东莞 商业地产大战将上演

　　原因

　　探索新路径 “抱团”开发抗风险

　　东莞的商业地产，一直处于“不温不火”的状态。但为什么，在这几年，东莞的商业地产又开始掀起这一股各路资本“抱团”演绎商业地产大战的格局？

　　相关统计数据显示，1998年国内商业用房均价为3900多元/平方米，目前，商业用房均价为7616元/平方米，十多年间，商业地产价格增长了不到两倍。对此，中国指数研究院深圳研究总监林建晖认为：“商业地产后续上升空间巨大，这也是各种资本进军商业地产项目的原因所在。”

　　正是在这样的大背景下，随着住宅市场楼市调控政策从紧，商业地产的发展迎来了一个春天，成为业内共识。而另一方面，在众多业内人士和专家学者的眼中，东莞的转型升级给东莞商业地产带来了一次特有的重新发力的机会。

　　综合开发研究院（深圳）（又称“中国脑库”，英文简称CDI）旅游与地产研究中心主任宋丁研究指出，大规模资本进入商业地产这一现象，是东莞这几年的一种趋势。东莞的产业转型，需要在原来的工业基地的基础上进行提升和规模化运营。这就需要相关的高端综合服务业的配套。因而，各路资本进入东莞商业地产，正是看中了东莞产业升级的需求所在。这一研究与世邦魏理仕的观察不谋而合。

　　但相应的，随着银根收紧，如此大规模体量的商业地产的开发，以及对大规模资本的需求，催生了各投资主体“抱团”趋势的出现。

　　宋丁说，各路资本“抱团”开发，一方面来自大规模商业地产开发的资金紧迫。另一方面，则在于他们在东莞开发如此大规模商业地产的经验不足，需要联合起来共同探索一条新的发展路径，降低风险。

　　一般而言，商业地产的开发风险为住宅市场的3-4倍。其更大的挑战来源于项目日后的运营管理能力。因而，“抱团”开发，能更好地完成资源互补的整合需求。

　　而在东莞业内人士的眼中，台资与温商资本的“抱团”也来自于他们的投资习惯，而不是仅仅局限在商业地产开发。在他们的带动下，东莞的民营企业也开始学会“抱团”投资。从而实现优势互补，资源整合。

　　不单纯是市场行为 政府引导也助力

　　观察这些企业抱团开发商业地产的模式，无一例外均选择了共同出资组成相应的投资公司。投资项目均为巨无霸体量商业项目。

　　以台商大厦为例，出资额最高的郭山辉任董事长。未来，这些投资人共同出资组建的投资公司，不排除继续开发其他项目的可能性。

　　而这一抱团开发模式的出现，除了市场需要，政府在背后的作用亦不可忽视。台商大厦总经理石涛在回忆台商大厦的筹备情况时特别强调，在时任会长郭山辉先生（现任“全国台企联”会长）牵头下，“并经过东莞政府领导的全力促成”，最终开启了东莞市第一地标建筑的新篇章。

　　“把23家民营企业聚合在一起，除了政府，又是谁才有这么大的能力？”经济学家、中山大学教授林江研究分析，23家民企抱团开发投资大厦，政府在背后的影子同样存在。东莞的企业虽然比较团结，但宁做鸡头不做凤尾的想法让他们比较少进行业务上的合作。他认为，这一次的联合很是难得。

　　“23家民营企业联合在一起，不仅增加了项目的竞争力，在于相关部门进行沟通协调时，也增加了砝码。”林江说。

　　而从近几年的土地出让可以看出，由于东莞城市升级的需要，大体量的商业金融地块的推出，成为投资者建设如此大规模的商业地产项目的前提。陈骏良表示，东莞的中央生活区最后变身为中央商务区，正是市政府对于商业业态引导的结果。

　　但另一方面，这些大规模商业地产项目的运作，意在成为东莞的标志性建筑。对于政府在其中的作用，林江建议，政府应该对项目的开发进行更为详细的论证。目前，这类超大规模商业体量很多集中在东莞大道两侧及周边。他认为，政府在引导过程中，必须对周边的环境和交通流量等进行详细论证评估；未来，随着写字楼和商业等正式投入运作，在上下班高峰期，这里是否会形成交通黑点等。

　　另一方面，如果这些商业地产投入运作，配套问题也需要提前考虑。一旦这些项目成功出租，餐厅、学校、其他的合理配套问题如何解决？

　　而在东莞理工学院城市学院管理系主任、高级经济师吴运建的眼中，台商、温州资本进行“抱团”运作已积累了一定的经验，而东莞民营企业进行如此大规模的“抱团”运作还比较缺乏经验。因而，在操作过程中，如何进行有效协商、做好事先的约定和相关的协议避免纠纷矛盾极为重要。否则，因为意见的多元或将影响到决策的进度和平衡性。

　　而在瑞峰置业总经理陈强看来，多元投资主体的合作，项目最后将是平衡的产物，“难出精品”。