龚维松：房地产“百病缠身” 调控在与时间赛跑

　　从来没有一个行业像房地产一样“百病缠身”，下了那么多的药，却见效缓慢。而且，到如今，停药就可能旧病复发。显然，政策如缕，但房价和政策之间已成博弈关系。

　　时值年中，新一轮的房地产调控措施密集出台，二三线城市限购、加大保障房建设力度、土地供应有保有压……不过，希望房价大幅下跌的人可能要失望了。因为，很明显，这些药并不“猛”。

    但是，稍加留意，便可发现，在今年以来的房地产调控中，保障房被监管层提及的频率之密集，以及被给予的定位之高，都是前所未有的。

　　其实，调控脉络已然清晰。

　　一系列措施巩固和加强历次调控的效果，是一方面。另一方面，房地产调控仍在继续深入推进，并且正在以“时间换空间”的逻辑推演——在保障房大量入市前，通过政策控制房价涨幅赢得时间，达到在未来某个时间点实现供求基本平衡，商品房和保障房双轨制的供应机制产生平衡作用，最终形成对房地产市场的稳定预期。

　　在这一过程中，监管层目前最紧要的任务，是遏制正在各地上演的此起彼落的楼市涨声，坚决扭转70个大中城市房价统计表上涨多跌少的尴尬局面。当然，保障房作为平衡市场供应预期的最大砝码，被寄予厚望。

　　选取“时间换空间”的方式推进调控，最主要的原因在于，从经济大局看，当前房地产市场的平衡难以通过房价大幅调整来实现。下药过猛，谁都受不了。

　　首先，地方财政高度依赖房地产投资，处处大干快上的热火场面都离不开房地产支撑。据统计，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。同比降幅最大的为北京，降48.32%，而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。以土地为抵押的地方融资平台风险也逐渐为人瞩目。房地产“一荣俱荣、一损俱损”的威力开始展露。

　　另外，大幅调整将导致二三线城市房地产面临较大风险。在前期政策作用下，一线城市今年以来房价涨幅基本趋于平稳，一些二三线城市则接过涨价接力棒，继续高歌猛进。相比北京、上海等一线城市的经济实力和吸入外地资金的能力，二三线很多城市的房地产近几年狂飙突进背后的支撑较为有限。期待炒楼资金炒完一线，转战二三线的想法有点勉强。在涨价预期发生动摇的时候，本地购买力能否持续释放也存在疑问。上涨过后，一些二三线城市面临的风险可能更大。

　　笔者看来，众多的房地产调控措施，与其说是打压，不如说是维稳。政策苦口婆心，希望房价能够与居民收入增长匹配，慢点涨。解决房价矛盾，还得靠经济发展来解决。时间与空间的关系相匹配。若干年后，人均收入上个大台阶，届时再看房价也就不觉得高了。

　　以“时间换空间”的调控方式，就意味着房地产调控是在与时间赛跑。争取时间，把住房供应体系完善起来，把泡沫逐渐消化掉。这一方式也决定了，在房价快速上涨的预期没有得到明显改善前，调控政策依然会保持常态。