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龚维松:房地产“百病缠身” 调控在与时间赛跑

来源:上海证券报  龚维松 东莞房掌柜  2011-07-23 09:16:35
[摘要]从来没有一个行业像房地产一样“百病缠身”,下了那么多的药,却见效缓慢。而且,到如今,停药就可能旧病复发。显然,政策如缕,但房价和政策之间已成博弈关系。 时值年中,新一轮的房地产调控措施密集出台,二 ...

  从来没有一个行业像房地产一样“百病缠身”,下了那么多的药,却见效缓慢。而且,到如今,停药就可能旧病复发。显然,政策如缕,但房价和政策之间已成博弈关系。

  时值年中,新一轮的房地产调控措施密集出台,二三线城市限购、加大保障房建设力度、土地供应有保有压……不过,希望房价大幅下跌的人可能要失望了。因为,很明显,这些药并不“猛”。

    但是,稍加留意,便可发现,在今年以来的房地产调控中,保障房被监管层提及的频率之密集,以及被给予的定位之高,都是前所未有的。

  其实,调控脉络已然清晰。

  一系列措施巩固和加强历次调控的效果,是一方面。另一方面,房地产调控仍在继续深入推进,并且正在以“时间换空间”的逻辑推演——在保障房大量入市前,通过政策控制房价涨幅赢得时间,达到在未来某个时间点实现供求基本平衡,商品房和保障房双轨制的供应机制产生平衡作用,最终形成对房地产市场的稳定预期。

  在这一过程中,监管层目前最紧要的任务,是遏制正在各地上演的此起彼落的楼市涨声,坚决扭转70个大中城市房价统计表上涨多跌少的尴尬局面。当然,保障房作为平衡市场供应预期的最大砝码,被寄予厚望。

  选取“时间换空间”的方式推进调控,最主要的原因在于,从经济大局看,当前房地产市场的平衡难以通过房价大幅调整来实现。下药过猛,谁都受不了。

  首先,地方财政高度依赖房地产投资,处处大干快上的热火场面都离不开房地产支撑。据统计,今年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%。同比降幅最大的为北京,降48.32%,而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。以土地为抵押的地方融资平台风险也逐渐为人瞩目。房地产“一荣俱荣、一损俱损”的威力开始展露。

  另外,大幅调整将导致二三线城市房地产面临较大风险。在前期政策作用下,一线城市今年以来房价涨幅基本趋于平稳,一些二三线城市则接过涨价接力棒,继续高歌猛进。相比北京、上海等一线城市的经济实力和吸入外地资金的能力,二三线很多城市的房地产近几年狂飙突进背后的支撑较为有限。期待炒楼资金炒完一线,转战二三线的想法有点勉强。在涨价预期发生动摇的时候,本地购买力能否持续释放也存在疑问。上涨过后,一些二三线城市面临的风险可能更大。

  笔者看来,众多的房地产调控措施,与其说是打压,不如说是维稳。政策苦口婆心,希望房价能够与居民收入增长匹配,慢点涨。解决房价矛盾,还得靠经济发展来解决。时间与空间的关系相匹配。若干年后,人均收入上个大台阶,届时再看房价也就不觉得高了。

  以“时间换空间”的调控方式,就意味着房地产调控是在与时间赛跑。争取时间,把住房供应体系完善起来,把泡沫逐渐消化掉。这一方式也决定了,在房价快速上涨的预期没有得到明显改善前,调控政策依然会保持常态。

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责任编辑:唐晴柔

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