中国房地产未来10年：少数群雄确立格局战国后期

    大型非国资开发商，套路都已比较清楚，实力也表现无遗。而大型国资控制的开发商中，倒有很多企业“卧虎藏龙”，主要是因为股权结构复杂，虽拥有各种资源，但“家底”不外露。国企又分为两类，央企和地方国企。去年国资委要求78家央企退出房地产业，只保留16家，后来又有5家挤进了保留队伍，现在共计21家可以做房地产开发。其中，已经上市的央企信息比较透明，保利、华润、中海等在房地产业打拼多年，实力卓著，模式稳定；中铁、中建等属于后起之秀，经验和水平与前者相比，尚存在明显差距。

    地方国企，则是中国房地产开发企业中比较低调的一个群体，部分企业的资源获取能力、开发规模和实力、发展潜力等不能小觑。上海绿地、陆家嘴，北京首开、金融街即如此。提及地方国企，不得不重点分析一下上海。受历史上国有经济色彩浓厚影响，上海的地方国资开发企业的数量、规模和实力，在全国可谓首屈一指。

    上海绿地是一个标杆，上半年销售面积位列全国第三，仅次于恒大和万科，是当前国内最后一个没有上市的地产巨头。除了绿地，还有城建、城投、城开、上实、陆家嘴、中华企业、中星、新长宁等一大批国企。值得关注的是，近几年上海国企改革、重组推进力度加大，今年1月1召开的上海国资国企工作会议上，市国资委主任杨国雄明确指出：“十二五”期间上海国资系统90%的产业集团要实现整体上市或核心资产上市。

    在这一背景下，上海房地产企业“合纵联横”的步伐也在加快，典型代表就是上实系。上实集团是超级老牌国企，1981年在香港成立，是上海市政府全资拥有的综合性企业集团，与国内很大型地方国企相似，旗下的房地产业务既多又散，优质资源和项目很多，却限于体制、机制，一直未能形成民营地产巨头那样的“战斗力”。

    近几年，上实系整体地产业务动作频频。上实集团将旗下的香港上市公司上实控股，作为整合房地产业务的平台，2008年收购上海城开，2010年收购香港上市公司中新地产，并将其更名为上实城开，2010年从上实集团收购在沪上市公司上实发展。经过这些眼花缭乱的重组动作后，上实控股拥有的房产规划总建筑面积超过2300万平方米，初步实现全国性战略布局。与此同时，上实控股还积极引进战略投资者，与香港周大福集团、新世界发展形成了良好的合作关系。未来,上实系中的房地产业务将集中于上实城开，通过“瘦身”、转型、提升、扩张，从而形成集团内的“地产大平台”，极有可能以超级地方国企的身份，进入中国房地产开发的一线阵营。

    这种大力度、高频率的重组行动，在全国非常罕见，既体现了上海市国资改革力度，又反映出在当前我国房地产业政策、行业环境快速变化的条件下，地方国企的战略性调整和应对。然而，国企改革总会遇到这样那样的矛盾和困难，地方国资房企要想形成万科、保利、恒大那样高水平运营能力，还有很长一段路要走，而且只有极少数的地方国企有这种可能性。值得关注的是，在当前形势下，大型地方国企具有两大优势，一是与地方政府保持良好的关系，能够在一级土地开发、片区开发、特殊房地产领域等获得优先权，部分优质项目成本较低；二是在参与保障房开发方面具有天然优势，能够更好的与地方政府形成互动。

    1998年，我国全面推进住宅商品化、市场化的大幕拉开，那年全国房地产开发企业总数为2.4万家；经过10年快速发展，2008年达到历史最多的8.7万家，2009年已减少到8万家，估计未来几年还将持续减少。如果说过去10年，房地产开发业是乱军混战的“战国前期”，那么未来10年将是少数群雄确立“大国格局”的“战国后期”。至于20年、30年后，则房地产开发行业“江山已定”，以10-20家地产巨头为主导，将会形成比较稳定的竞争格局。