中小房企命悬一线 下半年也“不会比想象中好”

　　时间跨进8月，各大房地产企业中报纷纷出炉，根据最新公布的一些中报显示，利润下降、现金流恶化几乎成为普遍现象，对于中小开发商来说，情况尤为严重。

　　7月28日，杭州滨江房产集团股份有限公司召开座谈会，董事长戚金兴面向媒体做了长达两个多小时的“激情演讲”，称滨江集团[10.16 -3.79% ]处在“精力旺盛的青年期”。

　　但就在几天前，滨江集团刚刚公布了半年报，半年报显示，上半年滨江集团实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%。

　　资产负债率高达81%

　　对此，滨江集团给出的解释是：公司的主营业务属于房地产开发行业，营业收入及利润主要来源于房地产开发收入，公司以房产的交付、发票的开具等作为收入确认的标准，因此难免存在季度之间收入与利润的不均衡性。

　　与此同时，该中报还显示，滨江集团预测2011 年1-9 月归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比下降幅度在60%-80%之间。

　　对此，滨江集团给出的解释是：由于2011年1-9月交付楼盘较少，仅阳光海岸、金色蓝庭部分尾盘交付， 而上年同期公司新城时代广场交付及万家花城尾盘交付，确认收入较大，导致公司2011年1-9月业绩较上年同期大幅下降。也就是说，四季度之前，滨江集团的利润还会继续呈现下滑趋势。

　　国泰君安证券指出，滨江集团在财务安全方面，资产负债率81%，净负债率100%，有息负债59亿，长期借款占67%。

　　“以一般情况来看，这一资产负债率已经处在高位。”中国社会科学院研究生院教授曹建海这样告诉笔者。

　　据悉，滨江集团历年来的资产负债率，不仅高于一般意义上的经营风险警戒线65%，甚至在2005年和2006年，其资产负债率达到90%以上。目前，更是在81%左右徘徊。

　　业内人士指出，资产高负债虽为公司快速扩张提供了资金，也提高了净资产收益率，但同时也将企业放在高风险的经营环境之中。

　　放缓拿地步伐

　　面对升级版的限购令，戚金兴坦言：“这个时候再往前冲就不理性了，滨江集团现在是保持速度。像飞机一样，过去是不断拉高，现在是保持平飞状态。”

　　戚金兴所指的“平飞”举措之一就是今年放缓了拿地的步伐。“过去我们销售的钱跟拿地的钱是一样的，今年我打算只拿(销售额的)一半出来拿地。”

　　值得注意的是，据介绍，今年滨江集团全年营业额目标为100亿元，截至上半年实际达到42.53亿元，完成全年计划的近43%。

　　“虽然离计划完成目标还有一定距离，但其实，这个降幅还算是比较小的。”戚金兴表示。

　　据笔者了解，滨江集团下半年有湘湖壹号、绍兴金色家园、金色黎明一期、曙光之城以及万家星城三期可售。目前主要在售项目有4个，分别位于杭州、上虞和衢州。

　　戚金兴表示，随着号称“最严厉房产调控”政策的影响逐步显现，即使今年下半年，地产界形势也“不会比想象中好”。

　　代建扩张

　　据笔者了解，滨江集团目前拥有4个代建项目，其中，保障房项目2个，商业代建项目2个，并且，该公司还表示，将积极推进代建业务。

　　业内人士表示，这不禁让人想到其合作伙伴绿城集团在房地产调控的大势下也在走代建扩张道路。

　　笔者曾从绿城集团一内部人士口中得知，绿城也是负债率一直居高不下的房地产公司，目前，其旗下在售项目有60%都处在限购范围内，因此，该公司下半年将让传统房产开发项目节奏慢下来，用基金和房产管理方面的代建业务来扩张。

　　无独有偶，今年4月，戚金兴与美方团队合作，出资成立了世方药业有限公司。

　　另外，日前，滨江集团宣布成立集团旗下的首只地产基金。据了解,该房地产基金名为普特基金，首期募集规模是10亿元。其中，滨江集团出资4亿元，上海一家私募出资4亿元，其他兄弟同行企业出资2亿元。

　　业内人士指出，积极推进代建业务，跨界试水制药和房地产基金，这也许是滨江集团放缓房产扩张速度、迈向“多元化”的第一步。