东莞商品房量价齐跌 普通住宅成交均价6592元/㎡

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅(毛坯)、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　本周商品房新增供应大幅萎缩，住宅只有一个别墅项目

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周新增商品房供应项目3个，供应814套，面积合计4.04万㎡，较上周大幅下降，近四周周均供应量为10.88万㎡，本周新增供应量大大低于近四周周均供应量;新增供应的3个项目分别是位于黄江的联排别墅金地·湖山大镜(供应80套，其中合拼户型36套，面积合计1.44万㎡)、位于沙田的普通住宅沙田东港城上郡(供应196套，面积合计1.89万㎡)、位于麻涌的新世纪·江畔湾花园车位(供应车位538个，面积合计0.71万㎡)。

　　本周商品房量价齐跌，普通住宅成交中位数为6592元/㎡

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周商品房成交1041套，环比下降16.85%，同比上升35.90%;成交面积10.70万㎡，环比下降10.95%，同比上升70.52%;成交金额8.96亿元，环比下降19.69%。本周住宅成交933套，合计10.26万㎡，成交金额8.50亿元;非住宅成交108套，面积合计0.44万㎡，成交金额0.47亿元，成交面积环比下降42.92%，同比下降48.52%。

　　本周东莞房地产市场量价齐跌，普通住宅成交中位数为6592元/㎡，环比下降1.54%，价格重心持续下降;其中普通洋房的成交均价为5974元/㎡，成交最多的楼盘任然是厚街鼎盛中环;高端洋房的成交均价为8958元/㎡，成交最多的楼盘任然是南城天利中央花园;豪宅洋房的成交均价为12179元/㎡，成交最多的楼盘是南城御花苑·天珑湾;公寓的成交均价为7330元/㎡，成交最多的楼盘是厚街鼎盛中环;别墅成交均价为13842元/㎡，成交最多的楼盘是南城世纪城·国际公馆香榭里。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　住宅成交面积80-100㎡区间比重上升最大，40-100㎡区间依然是成交主力

　　从住宅成交面积的区间来看，面积80-100㎡区间成交比重上升最，且比重最大，占成交比38%，成交最多的楼盘依然和上周一样是厚街的鼎盛中环;其他面积区间的占比变化不大，相对较分散，200㎡以上区间成交的主要是别墅和大户型的豪宅洋房，60㎡以下区间成交的主要是小户型的公寓，60-100㎡区间成交的主要是洋房;40-100㎡区间依然是成交主力，三个区间占住宅成交比重为 64%，可见热销户型依然是总价不高，户型相对适中的中小户型。

　　住宅区域成交价格都有不同程度下降，一类区域下降最大

　　本周一类区域住宅成交627套，环比上升1.62%，成交金额6.21亿元，成交金额占比73.04%，成交均价为8910元/㎡，环比下降12.88%，价格上升和下降的镇区各5个，其中东城的涨幅最大且均价最高。二类区域成交241套，环比减少28.27%，成交金额1.91亿元，成交金额的比重占整个东莞住宅市场22.43%，成交均价为7403元/㎡，价格上升的镇区和下降的各6个;三类区域成交65套，环比下降20.73%，成交金额0.39亿元，成交金额占东莞住宅市场不到4.53%，成交均价为5325元/㎡，环比略降，其中5个镇区的成交价格上升，2个下降，1个镇区上周无成交。一、二、三类区域的成交价格都有不同程度下降，其中一类区域下降幅度最大，三类区域成交价格环比基本持平，本周住宅价格下降主要是因为一类区域的成交价格大幅下降，其中一类区域中的松山湖由上周的、塘厦成交价格下降幅度较大，拉低了一类区域的整体均价，进而导致东莞住宅价格整体下降。

　　住宅价格片区分布情况

　　东莞出房产新政：实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%网销售系统将自动锁定

　　上周8月5日东莞市物价局、东莞市住房和城乡局、东莞市房产管理局三部门联合发文《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号)，通知主要有以下三点：一、新建商品住房备案销售价格设置成交下限的规定即当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。二、补办新建商品住房销售价格备案的规定即2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目，开发企业必须在2011年8月19日前，将尚未售出的剩余商品住房向市物价局申报价格备案;对于2011年1月1日前已领取预售许可证的新建商品住房项目，如果在申请预售证延期或预售转现房销售时，其销售数量不足预售许可核准数量50%的，必须按要求将剩余商品住房向市物价局申报价格备。三、销售现场价格公示的规定即所有办理销售手续且仍在销售的商品住房项目，也必须在销售现场明码标价、一套一标公示价格。

　　从《补充通知》的内容来看，针对性很强，前段时间东莞政府的“新十条”要求东莞开发企业备房价案实行“一房一价”，但是执行起来备案价格普遍比实际成交价格虚高很多，东莞房价在新政策实行下依然是居高不下、高烧不退，超过了政府对房地产调控的目标，同时整个中国房地产市场也是二三线城市价格屡创新高，国家要求二三线城市出台限购的传闻也是不绝于耳，在这样的情况下，东莞《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》悄然出台。此次出台的《补充通知》，将限制开发企业随意报高备案价格，使得开发定价也将趋于谨慎，房产价格的可操作空间也将受到一定程度的限制。

　　第二部分：一级市场

　　※本周新增供应地块(无)：

　　※本周成交地块：(按公告时间)

　　中原点评：

　　编号2011G063的南城西平绿色路地块，占地面积6.50万㎡，最高容积率仅为1.5，位于东莞城区居住氛围最为浓郁的西平片区，环城路、环莞快速交汇处，本次拍卖共吸引5家开发商到场登记竞价，最终经过39轮竞价，被其以4.65亿元的总价收入囊中，折合楼面地价4768元/㎡。据悉，盈泰地产实际上是东莞佳兆业地产的下属公司，其不惜以4768元/㎡的楼面地价拿下该优质商住地块，为2011年以来的东莞最高成交楼面价，在南城西平板块的所有地块成交记录当中，仅次于楼市最为热的2007年10月，中信地产 “西平高价地”的6077元/㎡，以及同年11月，华邦地产以5301元/㎡代价拿下的西平东骏路北侧地块，与2009年深圳中熙地产、嘉安达投资集团分别拿下的东骏路西侧、宏伟路东侧地块相比，价格就明显高了不少，这两宗土地楼面地价都在3800元/㎡以下。佳兆业新拍下的该地块处于西平板块边上，周边配套的参与度降低，并且环城路的噪音影响，直线距离最近的世纪城国际公馆贝丽湖上半年均价仅为8550元/㎡，有一定开发风险，从西平楼市的长远发展来看，依然具有较大的开发价值。

　　编号2011G064的长安镇莲花路西侧地块，占地面积0.2万㎡，面积相对较小，最高容积率为3.5，最终被东莞市中宝四季实业投资有限公司以低价1250万元成交，折合楼面低价为1697元/㎡。该地块位置该地块位于莲花南路，面积较小，但是靠近公园，环境较好，周边的住宅项目较多，有御墅莲峰、莲花别墅等豪宅，2011年以来长安普通商品房的均价为8000元/㎡出头，本次成交的2011G064号地块相对1697元/㎡的楼面地价开发风险相对不大。东莞市中宝四季实业投资有限公司是长安镇本地的房地产开发公司，先后已开发了"健逸天地"“莲湖四季豪园”等项目。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、 一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交933套，合计10.26万㎡，成交金额8.50亿元;其中普通住宅(洋房+公寓)成交907套，成交面积9.29㎡，成交金额7.16亿元;别墅成交26套，成交面积0.97万㎡，成交金额1.34亿元。

　　一周区域住宅成交情况

　　住宅区域成交情况(普通住宅前10名)：

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交项目一览(无成交)：

　　本周车位成交情况(前10名)：