松山湖标杆豪宅单位发力 片区均价不断冲高

　　备注：

　　根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　7月关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2011年7月，由于国务院提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，东莞楼市限购预期再次抬头，下旬开始部分开发商也纷纷加推新品，楼盘加快入市的步伐，尤其是一线区域当中的虎门、南城、万江都有品牌开发商的全新楼盘入市试水，都取得十分理想的销售量;此外，二线区域特别是临近深圳的凤岗、塘厦，楼盘打折优惠幅度有所加大，并且趁着深圳大运会举行在即，增加营销活动吸引人气迅速出货。进入8月份，限购的“靴子”是否落地将有定论，整体来看后市成交仍将受压，开发商出货回笼资金的压力陡增。

　　核心要点：

　　七月楼市政策环境再生变数，未来开发商出货压力陡增。

　　一线区域受限购预期加剧影响，部分豪宅产品加快入市。

　　二线区域住宅供应没有太大起色，但临深楼盘促销出货成绩斐然。

　　三线区域楼市库存低位、营销减少，淡季成交趋于平静。

　　一、7月楼市政策环境再生变数，未来开发商出货压力陡增。

　　限购预期再次出现，开发商打折出货压力剧增。

　　2011年7月，由于国务院提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，东莞楼市限购预期再次抬头，开发商纷纷加推新品，楼盘加快入市步伐。在成交方面，市场成交有所回升，但一线区域住宅成交有轻微调整，主要依靠以前热销楼盘的后续成交所支撑;与此同时，二线区域在限购的风声促使下，某些标杆楼盘不断加大打折优惠力度，特别是凤岗成交也逆市飘红;而三线区域在本月没有新品上市的情况下，成为全市住宅下降较为明显的区域。在接下来的8月份，限购的“靴子”是否落地将有定论，客户观望情绪恐将蔓延，后市成交仍将受压。

　　1) 区域成交比重分析

　　限购预期促使二线区域打折优惠盛行，成交比重节节上升。

　　2011年7月，东莞楼市整体成交保持上扬态势，但占据市场成交主流的一线区域有所回落，当前成交主要依靠二线区域楼市，不少楼盘利用限购预期加紧促销，并且打折优惠幅度加大，7月占到全市成交量的32.66%，继续缩小与一线区域的差距;而三线区域在缺乏新盘上市的情况下，只依靠部分楼盘零星的存量出货，市场成交逐渐归于平静，7月成交比重下滑到6.88%。

　　1) 区域成交排名

　　2011年7月，东莞住宅市场成交面积达到43.41万㎡，合计4189套，从各区域成交情况来看，南城住宅市场共成交511套，位列第一;其次是凤岗、塘厦、虎门、寮步分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的47.27%，而前五名区域当中临近深圳的凤岗、塘厦、虎门占据三席，足以说明深圳需求外溢的情况较为显著。

　　1) 普通住宅区域均价、单套总价排名

　　单套住宅总价越高，说明该区域在7月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高;松山湖区域标杆豪宅松山湖·悦持续签约，单套住宅总价稳居首位;此外，虎门、东城等传统豪宅较多的区域，单套总价也名列前茅;而在普通住宅均价方面，松山湖以16197元/㎡，排名所有区域均价第一;而部分偏远的镇区，如横沥、石排、桥头等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡左右，与城区的价格差距不断被拉大。

　　二、一线区域受限购预期加剧影响，部分豪宅产品加快入市。

　　受限购预期加剧影响，一线区域住宅加快入市步伐。

　　2011年7月一线区域供应继续放量，其中新增住宅供应9个项目，2217套，面积35.26万㎡，环比增加48.47%;在销售方面，7月住宅销售2302套，面积26.25万㎡，环比减少2.63%，出现小幅回落的态势;其中普通住宅中位房价7601元/㎡，环比上升7.31%，主要是由于松山湖、虎门、南城豪宅新盘入市，市场上以大户型为主，当中不乏楼栋产品，所以成交价格呈现上升的态势。

　　大户型、楼栋单位主导市场，中位房价继续攀升。

　　2011年7月，由于新一轮限购扩大范围预期加剧，不少开发商推出部分定位高端的豪宅产品，部分老盘也抓紧时间出货，成交量与上月相比，出现回落的幅度有限，但是在大户型、楼栋产品为主导的市场环境下，普通住宅中位房价仍然保持稳中有升的格局。

　　7月别墅、豪宅洋房价格继续上扬。

　　2011年7月，一线区域豪宅洋房价格变化最大，升幅达到一成三，主要是由于松山湖·悦、天骄峰景二期、中信森林湖·兰溪谷的集中签约，从而起到的拉升作用;公寓产品由于沃多夫公寓已经清货，所以前期虚高的价格大幅回落，而其他住宅物业类型的价格仍然呈现涨跌互现，但是幅度都十分细微，具体到个盘的价格，也是价格基本面还是保持平稳。

　　2011年7月一线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年7月一线区域普通住宅价格变化区间：

　　2011年7月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　南城西平新盘入市，但整体成交依然偏弱。

　　2011年7月，南城新增住宅供应9.41万㎡，共813套，面积环比增加299.01%，全部是由高端楼盘的金域中央五期·天玺、御花苑·天珑湾、天利中央花园提供;7月南城的住宅成交面积5.73万㎡，共511套，面积环比减少20.61%;其中普通住宅市场成交均价8421元/㎡，环比下降3.54%。在接下来的8月份，随着限购预期抬头，中信凯旋公馆、天利中央花园的后续洋房产品将加快入市，开发商对后市走向不太乐观。

　　7月南城的住宅市场较为平静，除了中信·凯旋国际花园二期、深业·御泉山、万科·金域华府二期、江南第一城三期几个楼盘在前期加推的情况下，本月继续有零星签约成交之外，新开盘的天利中央花园，亦取得一定才销售率，由于目前市场上以大户型库存为主，豪宅当道，总价偏高，水涨船高的购房门槛把很多潜在购房者拒之门外。

　　7月南城没有1个楼盘销售上百套，相比3、4月份明显逊色，在接下来的淡季当中，如果开发商继续缺乏大量供应入市的动力，整体成交恐将进一步下滑。

　　南城别墅市场在东莞占据一席之地，本月南城别墅成交了27套，其中成交最多的世纪城·国际公馆香榭里15套;最为引人关注的是中信地产的西平高价地项目，中信·凯旋公馆的别墅产品率先入市试水，本月成交3套。

　　2011年7月南城普通住宅销售前十名一览 溢价率=(楼盘售价-片区均价)/片区均价

　　东城住宅市场平淡乏味，成交进一步萎缩。

　　2011年7月，东城新增住宅供应2.42万㎡，合计272套，面积环比减少13.00%;本月成交住宅面积2.08万㎡，共159套，成交面积环比减少8.37%;普通住宅市场成交均价9376元/㎡，环比上升25.35%，价格上升主要是黄旗山1号、天骄峰景二期等区域豪宅价格拉高。

　　n 7月，东城的住宅市场总体表现十分平淡，成交量继续萎缩，只有新世纪星城三期、黄旗山1号、天骄峰景延续一定的成交量，其中表现较好的当属新品加推的新世纪星城三期，相比东城普遍动则九千、上万的单价，该盘成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，折后仅6655元/㎡的均价十分具有吸引力。

　　n 从长远来看，东城楼市的全新潜在供应楼盘有光大·天骄御峰、联华·半山湖、宏远·御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的项目，重新命名皇马骊宫，这些楼盘全部清一色的豪宅盘，不过上市要等到11年底或12年。

　　2011年7月东城普通住宅销售前十名一览

　　万江入市新盘价格低于市场预期，片区成交有所回升。

　　2011年7月，万江没有新增住宅供应;本月销售住宅面积3.07万㎡，共291套，面积环比增加4.14%;其中普通住宅市场成交均价7224元/㎡，环比下降0.64%。7月，万江有新盘入市，并且价格偏于市场预期，促使市场成交量出现回升。

　　n 7月，万江楼市又增加一员，其中全新标杆江景盘金地·外滩8号正式全面开盘，尤其部分单价7000元/㎡以下的产品，客户对其价格接受度较高，推出就几近卖完，成为片区唯一成交突破一百套的楼盘。

　　n 目前，万江楼市楼盘众多，深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，但由于短期之内万江的各种规划都只停留在图纸、概念上，片区规划利好有待进一步的落实，与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，开发商需要深耕，厚积薄发;年底比较关注北大方正项目，作为一个新进入东莞楼市的开发商，能否重塑万江新的价格风向标，考验开发商的开发综合实力。

　　2011年7月万江普通住宅销售前十名一览

　　莞城没有新品加推，市场成交零星乏力。

　　2011年7月，莞城没有新增取得预售证的住宅项目;本月莞城销售住宅面积0.87万㎡，共53套，面积环比增加2.07%;普通住宅市场成交均价8782元/㎡，环比轻微下降2.04%。

　　n 2011年7月，万江仅有6个楼盘录得住宅成交，其中花城广场成交24套，排名区域第一，但是市场反应较为平庸，依然低于业界期望;此外，富盈·东方华府由于出货较慢，并且价格上一直陷入尴尬的处境，在后市市场不太乐观的情况下，恐更加难以有起色。

　　n 未来莞城的重头戏当属龙光·君御旗峰，以及莞城围仔高价地项目，该项目被恒大地产收购，该地块占地4 .5万㎡，当年以3783元/㎡的楼面地价，被富通地产旗下的东莞市城邦房地产开发有限公司据为己有，被业界喻为“莞城高价地”。

　　2011年7月莞城普通住宅销售前十名一览

　　松山湖标杆豪宅楼栋单位发力，片区均价再次不断冲高。

　　2011年7月，松山湖没有新增住宅供应;本月销售住宅面积1.50万㎡，共91套，成交面积环比下降41.70%;其中普通住宅市场成交均价16197元/㎡，环比大幅上升46.52%，主要是由于万科·松山湖悦楼栋单位的大量成交拉升。

　　7月，松山湖楼市呈现一种量跌价升的现象，这主要是由于后续供应跟不上，难以让市场找到新的激发点，再者当前市场在售产品以楼栋单位为主，特别是松山湖·悦高昂的价格，相比片区溢价达到33.99%。

　　 7月，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别墅在售，本月成交1套，均价14857元/㎡。在接下来的8月份，锦绣山河三期·锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700㎡的独栋别墅将再次接受市场的检验。

　　2011年7月松山湖普通住宅销售情况一览

　　三、二线区域住宅供应没有太大起色，但临深楼盘促销出货成绩斐然。

　　二线区域住宅供应没有起色，但临深楼盘促销出货理想。

　　2011年7月，二线区域住宅供应没有起色，仅仅住宅供应面积11.56万㎡，1161套，供应面积环比减少近三成;而在销售方面，2011年7月销售住宅面积14.18万㎡，共1601套，销售面积环比增加18.95%;其中普通住宅市场成交中位房价5553元/㎡，环比小幅下降2.74%;虽然二线区域供应没有太大起色，但塘厦、凤岗等临深楼盘在打出7折巨额优惠的情况下，还是取得十分不错的销售业绩。

　　二线区域打折优惠扩大，整体成交价格结构性回调。

　　2011年7月，二线区域在没有全新楼盘供应上市，在益田·大运城邦一期、中惠·珺庭、东方银座中心城等楼盘加推部分新楼栋的情况下，整体成交依然逆市飘红，特别是益田·大运城邦销售量高居全市榜首，但打折优惠的幅度、广度加大，成交价格出现结构性的回调。

　　2011年7月二线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年7月二线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年7月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　四、三线区域楼市库存低位、营销减少，淡季成交趋于平静

　　三线区域住宅市场既供应新鲜匮乏，又减少推广力度，成交大幅减少。

　　2011年7月，三线区域仅有东江豪门的洋房，以及石竹山水园五期·蓝湖半岛的少量别墅这2个楼盘取得预售许可证，供应面积4.07万㎡，合计185套(上月无新增供应);在销售方面，2011年7月三线区域住宅销售面积2.99万㎡，共286套，销售面积环比减少三成，市场成交量极度萎缩，下滑到今年2月春节时候的水平;其中普通住宅市场成交中位房价4828元/㎡，环比上升0.10%。三线区域成交大幅下滑，主要是由于近期缺乏新盘供应，并且现有在售楼盘也没有过多的营销亮点，剩下的库存产品客户可供选择余地有限，在进入淡季之后成交趋于平静。

　　三线区域楼盘的余货成交平淡，市场呈现缩量滞涨状态。

　　2011年7月，三线区域楼市没有楼盘举行大的营销活动，绝大部分楼盘都是以消化为数不多的残留单位为主，成交最多的雍景家园也不过50套，在东莞所有区域当中显得比较平淡，本月普通住宅成交中位房价也是进入滞涨状态;此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

　　2011年7月，三线区域进入平静期，其中近年鲜有楼盘的高埗，片区周边竞争楼盘较少，新世纪·颐龙湾以九千多元的单价入市以来取得稳定的成交;而符合客户主流需要的普通住宅，本月成交均价仅为4870元/㎡，进入滞涨状态。

　　2011年7月三线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年7月三线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年7月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　重点区域量价走势一览：