北上广深楼市库存激增 各城市下半年降价压力大

　　今年1月“新国八条”落地以来，包括北京、青岛、上海、成都、长春、广州等在内的多个城市纷纷出台相关细则，多轮严厉的楼市调控政策迅速在市场引发波动。尤其是上半年以来，限购政策的效果日渐凸显，居民购买条件受限，市场需求得到明显控制，多地楼市成交量萎缩。

　　据悉，2011年上半年，由于楼盘去化率普遍较低，全国多数一二线城市的楼市供应量超出销售量，呈现供大于求的局面。京、沪等地销售滞缓现象持续发酵，发生存量房积压、存销比高企的情况。一线城市中除广州以外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10左右。倘若下半年典型城市的住宅存量情况不能得到缓解，开发商资金回笼的速度也将不可避免地受到影响，甚至可能面临资金链断裂的危险。

　　虽然下半年的商品房市场成交量可能有所回升，但鉴于下半年各地楼市可能迎来开发商的集中推盘，业内人士预计，在房地产调控政策从紧的大前提下，传统的促销旺季只会在一定程度上带动成交，新增楼盘供应量仍会超过市场成交量，库存积压的现状将不会得到大幅改善。

　　不少业内人士认为，目前京、沪等地的新建商品住宅存销比值已接近临界点，房地产市场供需双方的博弈也将加剧价格区间的博弈。随着资金吃紧，开发商出于争夺客户的现实考虑，将不得不在价格上作出适当的让步。下半年，包括北京在内的部分城市，房地产市场或将转为买方市场，为了优先消化新增房源，“新盘低开”、“价跌量涨”可能成为主流。

　　全国视点

　　北上广深楼市库存激增

　　开发商们仍在到处“跑钱”死撑。记者了解到，光是十大房企，上半年融资总额就已近千亿。有专家预计，北上广深楼市库存持续上升，已经开始告急，楼市格局有望在下半年发生裂变，房价下跌不再遥不可及。

　　一二线城市

　　库存呈上涨趋势

　　截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。按照周平均成交量计算，这四大城市的去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。

　　相比一线城市，二线城市也面临同样问题。今年上半年，杭州、武汉、长沙、郑州新建商品房总库存量达到1127万平米。由于上半年许多住宅项目推迟上市，预计下半年多数城市的楼市总库存还将呈上涨趋势。

　　业内人士分析，楼市调控大大抑制了市场需求，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量可能到达甚至超过历史最高位。世联地产分析，到2012年一季度，楼市的供销差就将达到顶峰。