世联：珠三角新限购城市 不会出现爆发性的增长

　　珠三角新限购城市猜想

　　2011-08-03

　　2011 年 1 季度，限购令在全国40 多个城市陆续出台。从政策效果来看，出台限购的城市普遍出现了成交量下滑，成交均价涨幅放缓的局面。限购在打压投资需求、抑制房价过快上涨的同时，也将部分需求挤压至周边中小城市，推动了这些城市房价的迅速上涨。

　　为防止未限购的二三线城市房价的快速上涨，7 月 12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并表示房价上涨过快的二三线城市也要进行限购。市场普遍预期，如果限购范围继续扩大，全国将有近百座城市被纳入限购的范围。

　　具体到珠三角地区，广州周边的中山、珠海，广州下辖的增城、从化以及深圳周边的东莞、惠州等城市，在广深佛限购之后，房地产市场仍然十分活跃，成交价格在 2010 年大幅上涨的基础上，今年以来房价仍在快速上涨。市场普遍预期这些城市出台限购的可能性较大。如今政策未出，但市场的观望情绪已经浓厚。

　　由于各城市情况存在较大差异，世联地产研究认为，这些城市集体被纳入限购的可能性较小，如果出台限购令，执行标准和尺度也将存在一定的差异。具体原因如下：

　　一、周边中小城市与中心城市之间存在紧密的经济联系

　　房价上涨过快的二三线城市多数位于限购的中心城市周边，与中心城市有着紧密的经济和社会联系。部分中小城市已经被纳入了中心城市的整体发展规划之中。如果这些城市出台限购令，并以一线城市的标准执行，将割断城市之间业已建立起来的紧密联系，反而不利于整个区域的发展。例如，惠州房价上涨主要是由来自深圳的需求推动的。作为距离深圳最近的城市，惠州与深圳存在着紧密的经济联系。如果惠州出台限购令，来自深圳购房者被排除出市场，深圳恐将失去发展的优良腹地，深惠经济一体化也将难以实现。

　　二、“目的地”型置业特色明显的城市不宜严格限购

　　部分房价上涨过快的城市具有较为稀缺的自然资源，外地户籍的购房者置业目的并不完全是为了进行房地产投机，而是具有较强的实用目的。例如，珠海房价之高仅次于深圳广州，远高于东莞和中山，但珠海无论从经济总量和城市规模来看，均小于东莞和中山两市。支撑珠海高房价的主要因素是珠海良好的人居环境，吸引了大量外来的度假、旅游、养老等置业需求。如果严格执行限购，这类城市的房地产市场将失去重要的支撑力，当地房地产特有的资源优势也难以充分发挥。

　　三、各城市经济结构的差异决定了限购令难以按照统一标准执行

　　各城市的经济布局和产业结构千差万别，也造成了各城市差异明显的房地产市场。本地版的限购令要达到遏制房价过快上涨的目的，必须针对当地房地产市场特点制定差别化的限购令。如中山、东莞两市经济发达，但支撑两市经济的主要是下辖镇区强大的经济能力，市区经济反而相对较弱。发达的镇区使得东莞中山房地产发展的空间较大，造就了这类城市房地产市场多中心的分散布局，避免了单一中心导致的高房价。这类城市的限购必须覆盖下辖镇区，否则难以达到遏制房价上涨的目的。

　　综上所述，世联地产研究认为，即将被纳入限购的城市数量不会出现爆发性的增长，中央政府和地方政府仍然会有一个较长时期的博弈过程。新出台限购令的城市，其执行力度将小于一线城市，“选择性”执行恐将成为新限购城市采取的主流方式。如限购仅限于房价过高上涨过快的中心城区;或规定外来购房者仍可购房但严格规定购房的数量等。