二三线城市楼市真相是什么？房价上涨推手何在？

    按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。

　　二三线城市楼市真相究竟如何？房价上涨“推手”何在？限购范围的扩大应当如何把握？记者进行了实地调查。

　　调控呈现“地区分化”

　　统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。

　　不过，调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现是：部分二三线城市房价“逆势上涨”。

　　在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右；今年1月以来，连续突破6000元。

　　福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。此外，今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年，泉州全市商品住房销售1.8万多套；其中二季度城区的住房交易套数和交易面积，均环比一季度增长了近三成。

　　辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1-6月间，前四个月涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。

　　该市一知名房企负责人告诉记者，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。

　　“今年以来，部分二三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究中心一位负责人说。

　　中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。

　　上涨背后有三大“推手”

　　在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨？记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，其原因大致有三：

　　一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

　　比如，根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，烟台积极发展与威海的城镇组团建设，争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显示，2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%，增幅比山东全省高7.4%。今年以来，烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。

　　记者在烟台采访发现，随着夏季旅游旺季的到来，位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘，特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下，高端海景住宅价格已迈进“万元时代”。

　　二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。